文/北京進深 徐迪

拿地將近九個月的興創(chuàng)西紅門項目終于迎來了關鍵性進展。

6月9日，大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX0102-6030、6029地塊相關條件調(diào)整公示。

該地塊由北京興創(chuàng)置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“興創(chuàng)置地”）去年9月19日以底價22.25億元摘得，住宅樓面價折算約3.62萬元/平方米，銷售指導價6.6萬元/平方米。

6月5日，建設單位北京和盛臻品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向北京規(guī)自委大興分局提出申請，參照相關要求，對該居住用地相關條件進行優(yōu)化調(diào)整為：

1、按需設置開敞陽臺；

在興創(chuàng)置地6030地塊出讓文件《“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核意見的補充說明》中提到，考慮京開高速沿線城市景觀，減少室外噪聲影響，如設置陽臺，應進行封閉。

陽臺封不封，對于購房者來說，最大的區(qū)別在于，如果按封閉報規(guī)，陽臺面積會全部計入建筑面積。而調(diào)整為開敞陽臺后，則只有一半計入建面。

那么問題來了，開敞陽臺如何避免高速噪音兼顧城市景觀問題？

這里面其實是有操作空間的，比方，加個電動窗，“根據(jù)天氣狀況靈活切換陽臺的封閉與開放模式”。參照【大興新城首例！興創(chuàng)沐春墅驚現(xiàn)內(nèi)嵌陽臺】

2、建筑高度45米局部上浮一檔（至60米）。

北京規(guī)自委在今年2月份發(fā)布的《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關技術要點》中提到，為引導形成高低錯落的城市天際線，居住用地建筑高度可允許局部上浮進行彈性管控。

原則上建筑控高為45米的居住用地，可局部上浮至60米。

按照最新的住宅3米層高要求，60米可建20層高層住宅，容積率不變的情況下，樓間距將會更加寬裕，進而提升小區(qū)整體舒適度。

項目總占地近3公傾，地上建筑規(guī)模6.15萬平方米，容積率2.5，建筑密度30%，建筑高度45米，綠地率30%。

包含兩幅子地塊：6030為R2二類居住用地，6029為A334托幼用地。

4月初，項目（方案設計、初步設計、施工圖設計）中標候選人公示。分別為北京市建筑設計研究院股份有限公司、中京方正（北京）工程技術有限公司、中鐵建設集團有限公司。

本次調(diào)規(guī)完成后，相信很快就要出總平圖了。

根據(jù)出讓文件，6030居住地塊鼓勵點板結合，沿京開高速一側宜布局塔式高層建筑，形成序列感；

鼓勵各地塊在滿足相關規(guī)范要求的基礎上，適當增加退讓距離，鼓勵開放退界空間設置開敞場所，增加街區(qū)活力。

居住建筑以塔式、板式建筑為主，板式住宅的建筑高度在30米以上、60米及以下時，其各方向投影寬度的最大值不宜大于75米，特殊情況不應大于80米。

鼓勵沿街布置社區(qū)商業(yè)用房，建筑界面連續(xù)，宜采用玻璃幕墻、開放式露臺等方式增加建筑通透度。

整體采用現(xiàn)代風格，營造現(xiàn)代簡約、清新雅致的風貌形象。

居住建筑宜采用三段式立面分割方式，橫向與豎向線條相結合，通過簡潔的裝飾語言，精致的收口細節(jié)，凸顯現(xiàn)代典雅的建筑風格；

加強京開高速沿線山墻面控制，可適當加大建筑開窗，形成虛實對比關系，可采用褐色縱向線條進行裝飾，凸顯建筑挺拔感。

3月10日，興創(chuàng)西紅門項目設計招標公告發(fā)布，投資額約3.075億元。

設計招標發(fā)出次日，和盛臻品又對項目的整體施工工程做出了招標計劃。

根據(jù)這份計劃，該項目整體建設規(guī)模達9.89萬平方米，投資估算7.02億元。

西紅門板塊位于大興區(qū)最北，是距離市中心最近的區(qū)域，城市界面整體較新，無老舊小區(qū)，地鐵和商業(yè)的快速發(fā)展使該板塊近年來陸續(xù)成交了多幅住宅地塊。

西紅門東共規(guī)劃住宅用地15宗，目前已經(jīng)完成出讓10宗，今年還有1宗6002地塊待供應。

6030地塊周邊新盤眾多，包括御璟星城·元啟、橡樹灣一二三期、中建玖玥府等。

橡樹灣二期由中鐵置業(yè)、華潤置地、興創(chuàng)置地聯(lián)合開發(fā)，共456戶，已于去年底集中交付；

目前在售的三期文園597套住宅2023年9月開盤，目前網(wǎng)簽約410套，成交均價約6萬元/平。

中建玖玥府開發(fā)商為中建玖合，2023年12月開盤，共896套住宅，主力79-170三居四居，目前網(wǎng)簽742套，成交均價6.2萬/平。

6030地塊北側緊鄰的御璟星城·元啟由中建壹品 興創(chuàng)置地聯(lián)合開發(fā)，2024年8月底開盤，共1052套。由于近期進行了調(diào)規(guī)，原有的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已清零。

興創(chuàng)置地拿下6030地塊，或出于全盤鋪排營銷考慮，控制入市節(jié)奏，有利于減少競爭。

當下啟動項目，可以在北京“好房子”新規(guī)助力下，更好地打磨產(chǎn)品，或許能在眾多競品中脫穎而出。

北京和盛臻品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“和盛臻品”）是興創(chuàng)置地為開發(fā)西紅門項目設立的項目公司，成立于2024年10月31日，注冊資本11億元，由孫海濱擔任總經(jīng)理。

興創(chuàng)置地為北京興創(chuàng)投資有限公司的全資子公司，隸屬于大興區(qū)國資委。

興創(chuàng)投資的一把手近年更換頻繁，四年四換董事長，目前在任的田安永為去年5月正式就職。

2024年，興創(chuàng)投資營業(yè)收入從2023年的38.38億元，下降至35.22億元；凈利潤則從2024年的1828.85萬元，微微上漲至1947.99萬元。

同期，公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額較2023年同期15.66億元大幅下降至-23.21億元。相應的，期末現(xiàn)金也從2023年33.21億元降至16.8億元。

在手現(xiàn)金減少，負債卻在不斷增加。2024年末，興創(chuàng)投資的負債較上年同期增加近60億至329.37億元。