近日，廣州樓市暗流涌動。

有消息傳，廣州將對市場上盛行的“偷面積”行為進行全面收緊，與之相關的“建筑新新規”文件即將落地實施。

這份文件將以《建筑工程規劃許可證》頒發時間為分水嶺，對已經取得工規證的項目，政策仍留有余地，可按原規定執行。

而那些雖已拿地卻未取得工規證的項目，將一律執行最新標準。

這意味著，開發商再也無法通過技術性手段“創造”額外面積，未來實用率超過100%的項目會越來越少。

根據爆料，未來新新規將從多個方面收緊項目“偷面積”的設計。

1）新規要求100米以下住宅天井寬度不得小于2.4米，超高層建筑更須≥6米。

這一規定直接針對過去通過壓縮天井空間來“擠”出可用面積的常見手法，如在客廳贈送飄窗，導致天井被壓縮，一旦火災，消防云梯根本無法施展，存在嚴重的消防隱患。

2）新規明確所有建筑外立面結構柱100%計入容積率。

開發商將承重柱、剪力墻偽裝成“裝飾柱”或“裝飾板”以規避面積計算的套路被徹底封殺。

3）內凹式假飄窗被嚴令禁止，新規強制要求飄窗采用外挑設計，僅允許廚房、衛生間設置內凹飄窗。

此前有項目將樓板外伸形成“假飄窗”，后期再打掉增加室內面積。如今這類操作將直接被禁止。

4）明確臥室使用面積不應小于5㎡，雙人臥室使用面積不得小于9㎡，短邊凈寬≥1.8米。

這針對的是某些項目將6㎡設備平臺改造成“迷你第三房”的亂象，為居住的舒適度畫下面積紅線。

5）40米以上（約12-13層）的花池嚴禁改為陽臺或房間。

這一舉措也是考慮到高空墜物的風險，還是很有必要的。

新新規如果落地，對廣州樓市的影響是深遠的。

首當其沖的是二手房市場迎來喘息之機。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就曾指出：“高得房率產品對二手房市場沖擊巨大。廣州二手房得房率普遍在85%左右，原本的價格優勢被新房的高實用率抵消。”

隨著新新規落地，二手房在區位、學區等方面的固有優勢將重新凸顯。

其次，現在在售的高實用率項目戶型，或成為廣州“絕版戶型”。相對后來的使用率不超100%的新房而言，會有一定的面積紅利。

最后，“偷面積”收緊后，項目想出圈，就要回歸產品本身。

以后開發商們或許會將重心放在研究房子的宜居，而不會像之前一樣埋頭卷實用率的數字。

當然，短期來看新房市場會面臨陣痛。

畢竟目前廣州賣得最好的項目幾乎都是高實用率產品。

克而瑞數據顯示，2023年11月隨著新規產品逐步入市，其市場份額占比提升迅速。

截至2025年第一季度，新規產品成交占全市新房成交近兩成，助力一手市場份額占比增加6個百分點。

如果新新規落地，可能會導致短期內新房市場承壓，開發商面臨著如何在沒有“面積紅利”的情況下吸引購房者的挑戰。

但長遠來看，廣州終于告別“偷面積”競賽，回歸“好房子”的初心。

畢竟自廣州在2023年將陽臺計容比例放寬至20%后，市場雖然也一度狂歡。

但野蠻生長的代價，是建筑安全底線失守與市場惡性競爭。

所以此番政策收緊，也算是對盲目擴張的緊急剎車。