最近收到后臺(tái)一個(gè)粉絲吐槽，被小區(qū)鄰居坑死了。

他是在2021年又限價(jià)又積分又限售的環(huán)境下，買的89平小三房的業(yè)主。

當(dāng)時(shí)買在了高點(diǎn)，900多萬(wàn)的房子現(xiàn)在只能買780萬(wàn)，虧了100多萬(wàn)。

但因?yàn)楹⒆訐裥?wèn)題，以及夫妻雙方工作單位發(fā)生了變化，想換房子。

從去年開始掛牌，中介勸他趁著年底行情還行，降點(diǎn)價(jià)趕快出手不要拖。

他看著市場(chǎng)好起來(lái)了總覺(jué)得可以等到年后，畢竟虧的是自己的血汗錢。

沒(méi)想到，春節(jié)后市場(chǎng)并沒(méi)有好轉(zhuǎn)。

小區(qū)鄰居為了盡快出手，紛紛降價(jià)，900萬(wàn)的同戶型房源一路跌到830萬(wàn)、780萬(wàn)......

經(jīng)過(guò)上次市場(chǎng)的教育后，他這次直接降到了市場(chǎng)水平。

價(jià)格調(diào)低后，看房的人明顯多了起來(lái)，但出價(jià)一個(gè)比一個(gè)低。

雖然令人難以接受，但為了賣房也做出了讓步。結(jié)果好不容易有組意向客戶眼看著要成交，竟然還被別家截胡了。

這位業(yè)主心態(tài)崩了，最終決定撤牌不賣了。

這是當(dāng)下市場(chǎng)正在發(fā)生的真實(shí)案例。

5月以來(lái)，樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，鄰居們的價(jià)格背刺還在持續(xù)。

許多和這位粉絲一樣的房東，選擇“躺平”——不降價(jià)，也不賣了。

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上海二手庫(kù)存連續(xù)下滑

市場(chǎng)數(shù)據(jù)印證了這一點(diǎn)：

從我們監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)小區(qū)庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看，庫(kù)存量在連續(xù)下滑。

但近1個(gè)月，成交量并沒(méi)有大幅回升。

所以庫(kù)存量的下降，更多的是受新增掛牌量減少的影響。

當(dāng)下的存量房東沒(méi)把握住去年年底出貨的好時(shí)機(jī)。

如今又錯(cuò)失了今年的小陽(yáng)春。

進(jìn)入5月，利率的調(diào)整并未起到提振市場(chǎng)的效用。

二手房帶看量環(huán)比下滑，成交量繼續(xù)回落；

二手次新房掛牌價(jià)雖然堅(jiān)挺，但實(shí)際成交價(jià)持續(xù)陰跌；

部分板塊甚至出現(xiàn)“價(jià)格踩踏”，急售房東不斷調(diào)價(jià)。

上海二手市場(chǎng)，再次進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊跌”的僵局。

面對(duì)鄰居們持續(xù)的價(jià)格背刺，一些房東被迫躺平。

“賣不掉就不賣了，讓著急用錢的先賣。”

”夏天是淡季，看房人少，賣也是白賣，還不如等到金九銀十再賣。”

從我們一線賣房師反饋情況來(lái)看，這種情況在遠(yuǎn)郊地段差/房子有硬傷的房源中表現(xiàn)得更為明顯。

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現(xiàn)在不賣房，等于慢性自殺？

小陽(yáng)春過(guò)后，二手市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)情緒確實(shí)開始悲觀了。

但那些躺平等金九銀十的房東，還需要扭正自己的市場(chǎng)認(rèn)知。

首先，如果真的想要賣房，肯定是越早越準(zhǔn)備越好。

賣任何房子都不是你一掛牌馬上就能賣的出去。

其次，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，季節(jié)性因素的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場(chǎng)趨勢(shì)和政策因素。

2024年市場(chǎng)最危險(xiǎn)的時(shí)候，不是7月8月，而是9月，交易量12000，是全年最低值，環(huán)比跌幅超過(guò)其他月份。

金九銀十早就不是市場(chǎng)規(guī)律了。

除此之外，目前擺在房東面前的不利因素，還有許多：

1、政策空窗期疊加經(jīng)濟(jì)預(yù)期不明朗，需求進(jìn)一步萎縮

目前，除了5月的房貸利率微調(diào)，樓市并無(wú)實(shí)質(zhì)性利好政策出臺(tái)。

而經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的節(jié)奏仍不明朗，許多潛在買家選擇持幣觀望。

如果沒(méi)有新的刺激政策，未來(lái)幾個(gè)月市場(chǎng)可能繼續(xù)低位震蕩。

2、掛牌量高位疊加成交低迷，價(jià)格可能加速下跌

盡管部分房東選擇撤牌，但上海二手房掛牌總量仍處于歷史高位。

如果6-8月的帶看量和成交量繼續(xù)回落，買賣雙方交易信心可能會(huì)進(jìn)一步崩塌，價(jià)格陰跌可能演變?yōu)椤凹铀傧碌薄?/p>

3、2023年的劇本會(huì)重演嗎？

2023年夏季，上海二手房市場(chǎng)曾因季節(jié)性淡季+政策真空期，價(jià)格跌幅擴(kuò)大。

直到2024年9月一攬子政策出臺(tái)，市場(chǎng)才逐漸止跌回穩(wěn)。

如今，相似的環(huán)境再度出現(xiàn)。

如果今年夏季市場(chǎng)再次探底，去年好不容易穩(wěn)住的樓市成果，可能再次失守。

4、更大的危機(jī)還在后面：2026年開啟限售解禁潮

2026年，上海將迎來(lái)第一批限售新房解禁，33799套；

2027年解禁45989套；

2028年解禁32570套；

2029年解禁11946套。

雖然不是說(shuō)解禁多少套，市場(chǎng)就會(huì)增加多少掛牌。

但在解禁后的短期內(nèi)，掛牌量增加5-10%是完全有可能的。

因此，那些硬扛著不賣的房東，未來(lái)可能會(huì)面臨更激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

所以，現(xiàn)在不賣房，真的是明智的選擇嗎？

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5月成交量中上水準(zhǔn)，樓市熱度仍在

盡管市場(chǎng)形勢(shì)看起來(lái)不太樂(lè)觀，但數(shù)據(jù)告訴我們：

上海樓市的韌性依然存在。

剛剛結(jié)束的5月，上海二手房網(wǎng)簽成交合計(jì)21400套（全口徑數(shù)據(jù)包含商業(yè)、車位等），同比去年5月上漲15%。

雖然環(huán)比4月成交量有所下滑，但能突破2萬(wàn)大關(guān)，說(shuō)明樓市的熱度還是在的。

而且從全年的池子來(lái)看，2.14萬(wàn)套的月成交仍是中上水準(zhǔn)。

這意味著：

剛需和置換需求仍在釋放；

部分買家正在趁著市場(chǎng)低迷抄底；

樓市的基本面并未崩盤，只是進(jìn)入了調(diào)整期。

對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的策略應(yīng)該是：

置換客戶要加速：如果打算“賣一買一”，務(wù)必抓住當(dāng)前市場(chǎng)尚有熱度的窗口期，老房子早點(diǎn)出手，避免踏空。

差房子別硬扛：地段差、戶型差、房齡老、有硬傷的房源，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)更激烈，現(xiàn)在能出就出。

優(yōu)質(zhì)次新房可適當(dāng)觀望：品質(zhì)過(guò)硬、稀缺性強(qiáng)的次新房，如果暫無(wú)資金壓力，可以熬過(guò)淡季，等9月后再做決定。

小結(jié)

上海二手市場(chǎng)的“躺平”現(xiàn)象，只是樓市復(fù)雜多變的一個(gè)縮影。

房東們的選擇，本質(zhì)是對(duì)市場(chǎng)的無(wú)奈反抗。

但樓市周期從不等人，在淡季來(lái)臨前主動(dòng)調(diào)整策略，遠(yuǎn)比被動(dòng)等待更明智。

賣房本質(zhì)是競(jìng)爭(zhēng)，別人懈怠的時(shí)候，恰恰是努力最有回報(bào)的時(shí)候。

夏天不好賣有這樣想法的房東越多，反而越是你的機(jī)會(huì)。

不管這個(gè)夏天你到底要不要逆勢(shì)而為，都建議你認(rèn)真準(zhǔn)備起來(lái)。

市場(chǎng)冷清時(shí)賣房不可怕。可怕的是，別人在悄悄行動(dòng)，你已經(jīng)停下腳步。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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