第1點，抵押權(quán)（擔保物權(quán)）

該房產(chǎn)存在抵押，甚至存在一押二押，可能會造成無益拍賣，此時最好的辦法就是進行強制管理，對于沒有產(chǎn)權(quán)的，小產(chǎn)權(quán)的，違建的，軍產(chǎn)的都可以進行強制管理，因為以上房產(chǎn)都不適宜拍賣

第2點，租賃（用益物權(quán)）

該房產(chǎn)可能存在租賃，雖然是拍賣，但也本著買賣不破租賃的原則，只要承租方不違約，就無權(quán)解除合同。

第3點，唯一住房（生存權(quán)）

該房產(chǎn)可能是唯一住房拍賣時不僅要騰房，還要留出5~8年的租金（要查子女名下房產(chǎn)）

是否支付租金不是必須的，是被執(zhí)行人提出異議（執(zhí)行法官往往依職權(quán)了截留了），不提就不用留，執(zhí)行異議復議規(guī)定20條，即便提了，你也有選擇權(quán)，可以提供廉租房，也可提供租金。

拍賣前騰房對不對，還是應(yīng)當交付前騰退。沒有定論，看各地高院規(guī)定，反正不準公告中有不負責騰退

關(guān)于法拍房騰房問題的規(guī)定

1.最高院沒有明文規(guī)定，僅在2004年《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十七條中規(guī)定：“人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應(yīng)當于裁定送達后十五日內(nèi)，將拍賣的財產(chǎn)移交買受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣財產(chǎn)應(yīng)當移交而拒不移交的，強制執(zhí)行。

2.2021年，最高院明確了法院有騰房義務(wù)的規(guī)定，但是模糊了騰房的時間節(jié)點，也賦予三級法院更多自主性和參考可能。《最高人民法院關(guān)于進一步完善執(zhí)行權(quán)制約機制加強執(zhí)行監(jiān)督的意見》（法〔2021〕322號）18.堅持網(wǎng)絡(luò)拍賣優(yōu)先原則。......拍賣財產(chǎn)為不動產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無權(quán)占用的，人民法院應(yīng)當依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。

3.2024年《最高人民法院關(guān)于進一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導意見》8.加大不動產(chǎn)騰退交付力度。對不動產(chǎn)進行處置，除有法定事由外，執(zhí)行法院應(yīng)當負責騰退交付，嚴禁在拍賣公告中聲明“不負責騰退”。

第4點，案外人異議（所有權(quán)）

有可能被案外人提出執(zhí)行異議之訴，案外人已經(jīng)買了并支付了房款，并且已經(jīng)實際占有使用該房產(chǎn)，此時最關(guān)重要的就是看未辦理房產(chǎn)過戶的原因，規(guī)避限購政策是不可以。執(zhí)行異議復議規(guī)定28、29條

第5點，代位析產(chǎn)（共有物權(quán)）

是夫妻共同財產(chǎn)，存在三種模式處理第1種，直接拍賣房產(chǎn)給配偶留下優(yōu)先購買權(quán)，并且有一半房款第2種按份額拍賣第3種讓你代位析產(chǎn)，然后再進行拍賣

執(zhí)行共有財產(chǎn)可能遇到三種方式救濟，第一種案外人異議，第二種自己析產(chǎn)，第三種代位析產(chǎn)訴訟

第6點，居住權(quán)（用益物權(quán)，新規(guī)）

應(yīng)當考慮是否有居住權(quán)，居住權(quán)比租賃權(quán)還狠，租賃權(quán)最長20年，而居住權(quán)可以到死，基本上是把所有權(quán)掏空了，

第7點，起拍定價（自由裁量權(quán)）

房屋的起拍價可能不合理，對你造成傷害，執(zhí)行法官一拍可以在70%以上進行合理定價，如果價值一個億的房產(chǎn)，這個自由裁量權(quán)就特別大，因為二拍流拍之后導致以物抵債，價格也很高，甚至可能倒找錢

.2024年《最高人民法院關(guān)于進一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導意見》9.嚴格重大事項合議與審批。執(zhí)行法院應(yīng)當建立重大事項權(quán)力清單和臺賬，1對起拍價、2加價幅度、3權(quán)利負擔、4唯一住房拍賣、5自行處置、6以物抵債、7第三人以流拍價購買8等重要事項應(yīng)當合議決定，按程序報批，嚴格落實院局（庭）長閱核制，不得由執(zhí)行人員一人作出決定。

第8點，高額稅費阻卻拍賣變現(xiàn)（增值稅是猛虎）

一拍二拍變賣之后，均沒有成功，以物抵債，但債權(quán)人不要，因為債權(quán)人要了該項資產(chǎn)就面臨著交兩遍稅，受讓和出讓都得交稅，甚至持有還得交稅，處理該財產(chǎn)還會產(chǎn)生各項費用，完全有可能稅費導致申請人得不償失，此時的工作不是強制推行拍賣，而是要想到進行不良資產(chǎn)的再抵押或轉(zhuǎn)讓。

網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中"先稅后證"損害申請執(zhí)行人利益，對于優(yōu)先扣稅不服的，可以參考。

第9點，打劫（其他債權(quán)人）

如果該房產(chǎn)屬于非企業(yè)法人，可能會遇到參與分配，如果屬于企業(yè)法人可能會遇到破產(chǎn)，所以在處理房產(chǎn)時，久拖不易，因為會遇到更多的其他債權(quán)人，來擠占你的份額。

唯快不破，變現(xiàn)后快點發(fā)放錢款，時間就是金錢。

在此也提醒法哥，錢款發(fā)放是有規(guī)定的，根據(jù)款物發(fā)放規(guī)定第10條，30日發(fā)放完畢。千萬別為了尋租或刷存在感，招致破產(chǎn)，破產(chǎn)受理日（不是申請受理日，破產(chǎn)四步：申請、受理、宣破、終結(jié)）就是破產(chǎn)財產(chǎn)，不能發(fā)放。我認為依據(jù)《涉執(zhí)賠償規(guī)定》索賠國家賠償不是不可以的。向法院要錢

不管是打劫的，還是首封，均可閱《以破化債》，讓破產(chǎn)成為你的執(zhí)行工具。

第10點，優(yōu)先權(quán)（白忙）（也是打劫，比第9點更甚）

還可能遇到優(yōu)先權(quán)，在建工程價款優(yōu)先權(quán)和消費者物權(quán)期待權(quán)，這兩項權(quán)利排在抵押權(quán)之前，如果該房產(chǎn)既有抵押，又有優(yōu)先權(quán)，又有租賃，千萬不要拍賣，還得進行強制管理， 取得強制管理，就得想辦法破掉租賃權(quán)（實在不行，出此下策：違法又不是犯罪，讓他告你啊，原告的舉證義務(wù)是很重的，律師費也不少啊）。