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結婚 24 年的妻子突然發現，名下共有房產竟被丈夫偷偷抵押 280 萬！銀行堅稱 “盡到審查義務”，法院卻判定抵押注銷。這場糾紛中，究竟誰在說謊？法律又如何保護共有人權益？

案情梳理

（一）人物關系與財產背景

周明與林悅于 1998 年 3 月 25 日登記結婚，婚姻存續至今。2007 年 2 月 2 日，夫妻二人以按揭貸款方式購置了位于北京市大興區的一號房屋，并共同在貸款合同上簽字。此后多年，兩人共同償還房貸，直至 2022 年 8 月 16 日還清貸款，取回房屋產權證書，此時房屋抵押權消滅，成為夫妻共同財產 。

然而，林悅偶然發現，丈夫周明竟在 2022 年 8 月 18 日，以乙公司法定代表人的身份，將一號房屋抵押給甲銀行，獲取 280 萬元貸款用于個人消費。更令人震驚的是，周明為順利抵押，竟偽造了與林悅的離婚證和離婚協議，試圖證明房屋歸其單獨所有。

（二）雙方爭議焦點

原告主張（林悅）：

請求確認周明與甲銀行于 2022 年 8 月 15 日簽訂的《主債權及不動產最高額抵押合同》無效；

要求撤銷甲銀行在一號房屋上的抵押權登記；

理由：一號房屋為夫妻共同財產，抵押需雙方共同簽字同意，周明擅自抵押且偽造證件，甲銀行未盡審查義務，抵押行為無效 。

被告抗辯（周明）：

抵押合同合法有效，不同意林悅的訴訟請求 。

被告抗辯（甲銀行）：

合同系雙方真實意思表示，不違反法律規定，且已辦理抵押登記，合法有效；

房屋登記在周明名下，甲銀行通過證件核對、詢問當事人等方式，已盡到審慎審查義務；

即使房屋為夫妻共有，甲銀行也構成 “善意取得” 抵押權，請求駁回林悅訴求 。

（三）關鍵事實與證據

房屋權屬：一號房屋購于婚姻存續期間，雖登記在周明一人名下，但屬于夫妻共同財產；戶口簿顯示林悅與周明為夫妻關系，婚姻檔案無離婚記錄。

抵押過程：周明偽造離婚證、離婚協議，虛構單身身份及房屋單獨所有事實，與甲銀行簽訂抵押合同并辦理登記，獲取 280 萬元貸款 。

銀行審查漏洞：甲銀行未發現離婚協議中登記機關與蓋章機關不一致、戶籍地與登記機構矛盾等問題，且未前往房屋現場調查 。

案件分析

（一）夫妻共同財產的認定與處分

根據《民法典》第一千零六十二條，婚姻存續期間購置的房產，若無特殊約定，屬于夫妻共同財產 。本案中，一號房屋購于周明與林悅婚姻存續期間，雖登記在周明名下，但仍為夫妻共有。周明未經林悅同意擅自抵押，屬于無權處分行為。

（二）銀行 “善意取得” 抵押權的爭議

“善意取得” 需同時滿足三個條件：受讓人受讓時善意、以合理價格轉讓、不動產已登記 。甲銀行主張自己構成善意取得，但法院認為其存在明顯過錯：

審查義務缺失：作為專業金融機構，甲銀行對周明提交材料中的矛盾（如離婚登記機關與蓋章機關不符、戶籍地與登記機構矛盾）未深入核查，未盡到“形式審查” 中對文件真實性的基本注意義務 。

現場調查缺位：面對已婚人士抵押房產的情況，甲銀行未前往房屋現場核實居住情況，未排除房屋共有的可能性，存在重大疏漏 。

（三）合同效力與抵押登記的區分

周明的無權處分行為，并不必然導致抵押合同無效。根據法律規定，合同效力與物權變動相互獨立，甲銀行可依據合同追究周明違約責任，但因不構成善意取得，其抵押權登記應被撤銷。

裁判結果

法院判決：

周明與甲銀行于判決生效后十日內，辦理注銷一號房屋上甲銀行的抵押權登記；

駁回林悅要求確認抵押合同無效的訴訟請求 。

這一判決既保護了林悅作為共有人的合法權益，也明確了金融機構在抵押業務中的審查責任。

案件啟示

（一）夫妻財產處分需謹慎

夫妻雙方對共同財產有平等處分權，涉及房產抵押、買賣等重大事項，務必共同協商并簽署文件。一方擅自處分，可能面臨合同無效或賠償配偶損失的風險。

（二）金融機構審查要嚴格

銀行等金融機構在辦理抵押業務時，不能僅依賴當事人提供的書面材料，應對證件真實性、財產權屬等進行實質性審查，必要時實地調查，避免因疏忽導致抵押權無法成立。

（三）善意取得并非 “護身符”

“善意取得” 制度雖保護交易安全，但需嚴格滿足法定條件。若存在重大過失或未盡合理注意義務，即使辦理登記，也可能無法取得物權 。

（四）及時維權保障權益

發現財產被擅自處分，應及時收集證據，通過法律途徑主張權利。如本案中林悅及時起訴，成功撤銷抵押登記，避免了財產損失 。

家庭財產糾紛往往伴隨著信任危機與法律風險。若你遇到類似問題，歡迎咨詢專業律師，用法律武器守護自己的合法權益！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）