這年頭，大家對于房企的高管輪換早已習以為常。

　　然而在最近，上海國企巨頭的一則人事調整，堪稱是上海國企年中最重磅的人事深水炸彈了。

　　前幾天，金橋股份總經理杜少雄，正式告別浦東金橋。

　　金橋股份，全名上海金橋出口加工區開發股份有限公司，是專門開發浦東金橋出口加工區的一家區屬國企，其最知名的代表性作品是：

　　上海碧云國際社區。

　　作為土生土長的上海人，艷姐對于大多數上海本土國企的認知，就是穩健低調，尤其是在人事安排上，幾乎很少有大幅度的調整，況且作為“80后”少帥，杜少雄在金橋股份總經理的位子上只做了不到3年時間。

　　更讓人意外的是，金橋股份這兩年在產品和營銷打法上也呈現了和過去不同的新氣象，尤其是去年底入市的碧云北外灘·尊邸等項目，讓很多人再次看到他們在住宅開發領域的全面發力。

　　辭任后，杜少雄也迎來職業生涯的再進階，擔任陸家嘴集團總經理。

　　今天，艷姐就簡單和大家聊聊金橋股份這家低調強悍的地方國企。

　　01

　　“80后”少帥告別金橋股份

　　公開信息顯示，杜少雄出生于1983年，管理學學士。早年間曾在浦東新區區委組織部人才工作處任主任科員；此后調任張江集團，先后出任辦公室主任、營銷中心主任、招商服務中心主任等職。

　　杜少雄（圖源浦東金橋）

　　2020年12月，杜少雄正式走上區管干部序列，出任張江集團副總經理；

　　2022年7月，杜少雄再迎職業進階，出任浦東金橋副董事長、總經理。

　　張江集團為浦東新區國資委直管，浦東金橋控股母公司為金橋集團，后者與張江集團一樣由浦東新區國資委直管。

　　也就是說，杜少雄從區直管國企副總經理，出任二級公司總經理。而出任浦東金橋總經理時，杜少雄還不滿39歲，是浦東金橋歷任總經理中最年輕的一位。

　　浦東金橋過去曾長期聚焦深耕浦東新區，特別是金橋板塊，尤其是在住宅開發領域，很少進行跨區投資開發。

　　杜少雄到任后，當年推動浦東金橋布局上海市中心城區，推動獲取虹口北外灘135、138住宅地塊，其中138街坊也就是現在的碧云北外灘··尊邸項目。

　　浦東金橋也成為浦東新區國資房企中，第一個進行跨區投資的。

　　目前浦東金橋有6個住宅地產項目，其中5個位于浦東新區，分別在臨港、周浦、祝橋板塊，1個位于虹口北外灘板塊。

　　應該說，虹口北外灘的碧云北外灘·尊邸項目，是浦東金橋近幾年獲取的最優質住宅項目，項目在去年12月底開盤，到今年5月初，137套房源去化116套，去化率85%，銷售額近30億。

　　此次履新的陸家嘴集團，與張江集團，浦東金橋控股母公司金橋集團一樣為浦東新區國資委直管，這也意味著杜少雄獲得了重用。

　　當然，接下來誰來接棒杜少雄出任浦東金橋總經理？董事長王穎和接棒者的新組合，又將產生怎樣的化學反應？他們將帶領浦東金橋進入怎樣的高度？

　　時間會告訴我們答案。

　　02

　　浦東“四大天王”的底盤

　　再來說說浦東金橋，屬于贏在起跑線的那類企業。

　　浦東金橋的控股母公司，是1990年成立的上海金橋集團，由浦東新區國資委獨資持有，承接國家級開發區上海金橋經濟技術開發區建設任務。

　　上海金橋經濟技術開發區

　　浦東金橋起筆就以金橋開發區為核心，坐擁優質資產無數：

　　碧云國際社區、啦啦寶都商業辦公綜合體、金橋國際商業廣場、德威英國學校……全是浦東金橋的大手筆，大約涵蓋了：

　　27平方公里土地面積。

　　在這塊區域內，集中了像通用汽車、諾基亞貝爾、理光、開利、歐萊雅、申美飲料（可口可樂）、日立、艾默生、巴斯夫、夏普、歐姆龍、華虹宏力半導體等等諸多國際、國內頭部知名制造企業。

　　而早在2020年，金橋開發區就以上海1/250的土地，貢獻了上海1/20的工業經濟規模，三大主導產業中，貢獻了上海1/2的汽車制造企業、1/3的電子信息產業、1/4的智能裝備產業。

　　在做廠房、辦公樓租賃業務的同時，浦東金橋也做了一些居住生活配套，像前面提到的碧云國際社區，就云集了諸多外企中高管，也有著“小聯合國”的稱號。

　　碧云國際社區

　　僅這些可供租賃的廠房、辦公樓、研發樓、公寓等面積就有近300萬㎡，絕大部分都位于金橋中環線附近，資產相當優質。

　　浦東金橋也是收租收到手軟：

　　2024年，浦東金橋營收27.17億，其中房地產租賃貢獻了18.34億，占比68%，毛利率高達48%。

　　要知道浦東金橋的員工總數只有242人，人效相當夸張。

　　不過時過境遷，部分外企在市場競爭中式微，浦東金橋的“租賃模式”也面臨不小的挑戰，這幾年也調整了策略，由過去的租賃模式轉型租售并舉，并逐步進入商品住宅開發領域。特別是后者，起步雖晚，但市場競爭力十分強悍。

　　2024年，浦東金橋以81.21億的權益銷售位列上海房企第16位；今年前5個月，浦東金橋以12.96億的權益銷售位列上海房企第36位。

　　特別是他們住宅開發業務打造的“碧云”品牌，已經成為市場的“金字招牌”。

　　舉兩個例子，2023年首開的碧云澧悅，首開449套房源，開盤當天去化近80%，在浦東周浦板塊，這樣的去化效果相當炸裂；還有去年底首開的碧云北外灘·尊邸，首開137套房源，開盤當天去化近80%，銷售額25億。

　　去年浦東金橋的房地產銷售業務貢獻營收6.53億，占比雖然只有24%，但毛利率高達67%。

　　浦東金橋也與浦房、浦開、陸家嘴一道，并稱為浦東房企“四大天王”。

　　觀察下來，艷姐覺得浦東金橋身上有2個明顯的標簽：

　　一個是積極進取。不同于浦東區屬其他國資房企扎根浦東，浦東金橋在深耕自家一畝三分地的同時還跨區開發，是浦東“四大天王”中第一家跨區開發的房企；另外他們在產業投資領域的動作也不小。

　　一個是身段柔軟。不同于同區兄弟公司靠自家營銷團隊單打獨斗，浦東金橋是浦東“四大天王”中第一家引入分銷的。

　　有300萬㎡的優質租賃資產、“碧云”品牌，艷姐覺得浦東金橋未來的發展勢能強檔強悍。

　　03

　　也開始卷產品和營銷了？

　　艷姐覺得浦東金橋能夠實現這樣的銷售成績，除了地段因素外，還有兩個非常重要的原因，就是產品設計和營銷操盤層面，有了非常大的飛躍，而且能夠更加從客戶思維的角度來打造產品，解決了諸多生活上的痛點。

　　就拿碧云北外灘·尊邸來舉例，這是浦東金橋首個跨區開發的住宅項目，艷姐也真的看到了諸多突破性的設計。

　　碧云北外灘·尊邸區位示意

　　在社區的第一歸家入口，項目做了五星級酒店式的港灣式落客區和迎賓廣場，松弛的度假氛圍感直接就撲面而來。

　　碧云北外灘·尊邸效果圖過程稿

　　項目做了底層架空，而且把居住層抬高到了5米左右，并做了架空層泛會所，還設置了閱讀空間、兒童空間、多媒體空間、茶座空間、健身房等多元鄰里空間。

　　碧云北外灘·尊邸架空層效果圖過程稿

　　艷姐在浦東金橋此前開發的項目中還沒看到過這樣的設計，這也算是一次不小的創新和突破。

　　進入到室內，你能看到更多設計上的突破性思考。

　　項目這次推出的建面約180㎡、200㎡、235㎡的大平層戶型，每一棟樓一種戶型，保證了住區圈層的統一與純粹，也確保了高階的居住體驗！

　　比如在建面約235㎡戶型，就通過高贈送、強收納、空間平權、極致高定，帶來很好的居住體驗：

　　像高贈送，一梯一戶的設計，每一戶都有一個獨立的電梯廳空間，面積超過10㎡，在寸土寸金的上海市中心，相當于贈送了價值100多萬的使用空間；全屋8個飄窗，或者作為收納，或者閱讀休閑，功能性、實用性非常強。

　　碧云北外灘·尊邸建面約235㎡戶型示意

　　像強收納，進門就是獨立的玄關，玄關的一側還設置了專門的儲藏室，能夠塞下好幾個大行李箱，業主的行李箱、高爾夫球包等等，都能在這里找到很好的歸宿。

　　碧云北外灘·尊邸建面約235㎡樣板間實景

　　像空間平權，客餐廳通過LDKG一體化和無柱設計，在近7米的面寬下，形成了一個近80㎡的超級客廳，尺度感非常闊綽，極大提升空間場景的可能性；臥室也采用了酒店化設計，在主臥套間之外，還在南向次臥做了1個套間。

　　碧云北外灘·尊邸建面約235㎡樣板間實景

　　像極致高定，廚房配置了嘉格納的三件套，以及嘉格納的雙開門冰箱，主衛配置了當代的雙臺盆、勞芬的獨立衛浴、當代的浴缸，裝標做的相當頂。

　　碧云北外灘·尊邸建面約235㎡樣板間實景

　　當然還有一些容易被忽視的細節，像三玻兩腔的旭格系統窗，地暖與樓板之間增加隔聲墊等等，他們也將生活細節考慮的十分到位。

　　在營銷操盤層面，他們通過線上線下聯動，引爆傳播熱潮。

　　碧云北外灘·尊邸的每一波營銷動作，背后都有一套清晰的邏輯鏈：節點怎么定、平臺怎么選、語境怎么抓，全想得明明白白。

　　在樣板間開放前，項目就在官微上以一批極具海派腔調的海報預熱，客戶也在朋友圈自發轉發物料，沒幾天就把項目推成了全城熱議的種子選手。

　　但營銷團隊沒有止步于“熱鬧”，到了樣板間開放時，立刻把重心轉向客戶體驗，一邊打磨案場服務，一邊提前鋪設社群和圈層，讓客戶真切感受到：這項目，不只是“看著好”，住起來也一樣舒心。

　　當然，更勁爆的是它的價格，在北外灘一眾新房甚至二手房站上16萬+/㎡時，碧云北外灘·尊邸的均價只有：

　　13萬/㎡。

　　放眼全市同面積段的豪宅，這樣的大平層設計和價格，都非常能打。

　　讓艷姐意外的是，浦東金橋的產品和營銷變化，竟然由優秀女將一線操刀：

　　住商部總經理石婉卿，分管營銷。

　　石婉卿（圖源官微）

　　當一家國企開始卷產品和營銷，大家都看到了它的市場化腳步。從提升產品力到強化營銷，這一系列操作絕非一朝一夕之事。

　　結語

　　艷姐是真心感受到，這兩年浦東金橋在產品打造和營銷操盤上像是開啟了洪荒之力，頻頻打出驚人的招數，驚艷眾人。

　　這或許也是源于浦東金橋這些年來一直在尋求突破的決心吧。

　　最后，還是期待后續浦東金橋能創造更多驚艷的“碧云”系作品。

　　主編：張艷

　　責編：eric

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