中國(guó)西部地區(qū)的樓市，哪個(gè)城市是最靚的仔？

估計(jì)大部分人的眼光比較一致 —— 成都。

過(guò)去七八年，成都的樓市表現(xiàn)相當(dāng)亮眼：

第一個(gè)層面，它是整個(gè)西部地區(qū)最強(qiáng)的城市；

第二個(gè)層面，它也是中西部加上東北地區(qū)最強(qiáng)的城市；

第三個(gè)層面，即便是放在全國(guó)范圍之內(nèi)，過(guò)去三四年，成都樓市的抗跌性能夠排進(jìn)全國(guó)前五甚至前三。

全國(guó)范圍內(nèi)，確實(shí)有一些朋友想去成都買(mǎi)房，不管是自住養(yǎng)老還是投資。那目前成都的房?jī)r(jià)泡沫還有嗎？

我之前已經(jīng)聊了多個(gè)城市的房?jī)r(jià)泡沫情況，今天就聊聊大成都。

依然從三個(gè)維度、三個(gè)指標(biāo)來(lái)分析成都的房?jī)r(jià)泡沫，分別是房?jī)r(jià)收入比、租金收益率和成都房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)因子。

房?jī)r(jià)收入比 10 倍

首先，看一下成都的房?jī)r(jià)收入比。

2024 年，成都的房?jī)r(jià)收入比是 10 倍。

過(guò)去十幾年最高值出現(xiàn)在 2018 年，達(dá)到 13 倍后開(kāi)始震蕩下行，尤其是近三年下滑比較明顯。

而成都房?jī)r(jià)收入比較低的年份是 2012 年到 2016 年，基本上在 8 倍上下窄幅波動(dòng)。

房?jī)r(jià)收入比 10 倍，簡(jiǎn)單說(shuō)就是成都的一套房子，需要成都家庭用 10 年的收入才能買(mǎi)得起。

10倍，是高還是低？

相比深圳的 28 倍，成都 10 倍低多了；但是相比貴陽(yáng)的 5 倍，成都又高多了。

成都的房?jī)r(jià)收入比，到底是高還是低？需要指數(shù)化處理后才能進(jìn)行高低比對(duì)。

指數(shù)化之后，過(guò)去十多年成都的房?jī)r(jià)收入比指數(shù)，2024 年是 - 4。

-4 的含義是，10 倍的房?jī)r(jià)收入比基本接近過(guò)去十多年成都房?jī)r(jià)收入比的中間值，我們默認(rèn)它是比較合理的值。

歷史上比較高估的時(shí)間段是 2018 年到 2023 年，比較低估的時(shí)間段是 2011 年到 2016 年。單純從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，成都目前房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫了。

租金收益率2.3%

再來(lái)看第二個(gè)指標(biāo)：租金收益率，它衡量的是成都房?jī)r(jià)水平與租金水平的比對(duì)關(guān)系。

過(guò)去十多年，成都的租金收益率比較高的時(shí)期是 2012 年到 2016 年，最高點(diǎn)接近 4%。

2016 年下半年到 2017 年，成都房?jī)r(jià)暴漲導(dǎo)致租金收益率跳水。

2018 年以來(lái)，成都的租金收益率保持在 2.3% 左右，呈橫盤(pán)走勢(shì)。

2.3% 是高還是低？

我們同樣把租金收益率（租售比）進(jìn)行指數(shù)化處理，處理后目前指數(shù)是 - 95，低于歷史平均水平。

2017 年上半年及之前，指數(shù)是正值；2017 年下半年以來(lái)，就開(kāi)始進(jìn)入負(fù)值區(qū)間了。

單純從指標(biāo)來(lái)看，成都目前的房?jī)r(jià)水平相比租金水平還是高估了，有點(diǎn)泡沫。

房?jī)r(jià)在周期波動(dòng)中仍略高

第三個(gè)指標(biāo)是房?jī)r(jià)周期波動(dòng)因子。

該指標(biāo)具有創(chuàng)新性，是根據(jù)長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)成都房?jī)r(jià)在周期性波動(dòng)中（漲、跌、走平）的表現(xiàn)建立模型，監(jiān)測(cè)和評(píng)估房?jī)r(jià)運(yùn)行的高低。

數(shù)據(jù)表明，2014 年到 2016 年上半年，成都的房?jī)r(jià)是低估的；

2017 年以來(lái)，成都的房?jī)r(jià)周期波動(dòng)指數(shù)處于正值區(qū)間，存在高估，其中高估的頂峰是 2021 年三季度，當(dāng)時(shí)樓市特別熱，泡沫比較明顯。

最近幾個(gè)月以來(lái)，指數(shù)雖然是正值，但已經(jīng)比較小了，比如今年四月份，值是 1.3，已經(jīng)非常接近于零。

從指標(biāo)來(lái)看，目前全國(guó)絕大部分城市的房?jī)r(jià)周期波動(dòng)指數(shù)都是負(fù)值，只有個(gè)別城市是正值，其中就包含成都。

過(guò)去幾年，成都的房?jī)r(jià)下跌幅度要明顯小于其他一些二線城市。

成都房?jī)r(jià)泡沫快擠完了

我們把上述三個(gè)細(xì)分指標(biāo)（房?jī)r(jià)收入比、租金收益率、房?jī)r(jià)周期波動(dòng)指數(shù)）進(jìn)行綜合，得出衡量成都房?jī)r(jià)泡沫走勢(shì)的最終指標(biāo)。

最終指標(biāo)表明，2014 年到 2016 年，成都房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)是負(fù)值，沒(méi)有泡沫，房?jī)r(jià)還是低估的；

2017 年開(kāi)始進(jìn)入正值區(qū)間，開(kāi)始滋生泡沫，泡沫累加，到 2021 年三季度達(dá)到最高峰。

之后，隨著樓市調(diào)控、市場(chǎng)降溫，成都的房?jī)r(jià)進(jìn)入擠泡沫進(jìn)程。

目前泡沫比較小了，比如今年五月份，指數(shù)是 23，但它畢竟還是高于零。

綜合來(lái)看，目前成都的房?jī)r(jià)依然存在比較小的泡沫。

存在泡沫，說(shuō)明樓市從大周期來(lái)看，調(diào)整至今仍不夠充分，但并非意味著成都的房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)下跌很多年。

房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)，畢竟只是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康、是否合理的指標(biāo)之一。

另外，還要看城市基本面，比如城市能級(jí)、人口面、經(jīng)濟(jì)面等等。

因?yàn)槌啥嫉某鞘谢久娣浅?qiáng)，可以部分對(duì)沖掉成都房?jī)r(jià)泡沫中尚未完全擠出的泡沫。

以上內(nèi)容，供關(guān)注成都樓市的朋友們參考。