北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請教一個問題：現有合順家園回遷房一套，價格大概400多，想置換給兒子，在朝陽換套房。因為合順的房子有200的抵押經營貸款，就此轉成房貸。

問您：

1、兒子現在大三，在北大光華讀金融，畢業打算在京就業，現在他有沒有貸款的資格，他有二年的實習工資收入，月入10000。

2、他大概率在國貿附近上班，問您換房在哪個區域好些，準備賣掉合順房后扣除原來的經營貸貸款剩下200做付首付。置換房產總價在800左右，不考慮學區，近地鐵即可。我們在外地還有二套房價值200左右，將來準備賣掉，在北京申請廉租房。您看看怎么規劃這事。

A：

1、北大光華，牛，太牛了，羨慕啊。

2、經營貸只能是還貸，然后重新申請房貸，不同的貸款不能互相轉。理論上沒參加工作就沒有收入流水，也就不能貸款。但現在這種時期可以跟銀行商量，只要父母能提供擔保就一般都能做。這些業務中介熟悉，讓他們找銀行。

3、國貿附近上班，總價800萬，先看朝青和四惠唄，很多次新小區呢，好找。比如典型的華紡，東恒二期，金地名京等等，都是各項兼顧的，也都沒有學區溢價。另外這么高的預算就別出東五環了，雖然能買到更大面積，但流動性弱點兒了。

4、申請廉租房，現在還有這種房嗎？我還真不清楚了，好像都轉成公租房了吧？過去廉租房的審核很嚴格，人均居住面積小于7平米，家庭總財產不得高于10萬，月收入低于多少錢我忘了，反正必須是低保家庭才可以申請，殘障、勞模（市級以上）、軍功和烈屬等家庭優先。

公租房好辦，京籍是名下無房+家庭年收入低于10萬就能申請。

僅供參考。

二

Q:

請問，我的小孩和女朋友都在西城上班，都有戶口，未結婚。首付大概能湊300萬，預算600萬以內，糾結兩個問題：一是買房時間，是現在買，還是租房結婚生小孩后結合學區政策再考慮買？二是買西城老破小還是在豐臺（如萬年花城）買個二手兩居？請給我建議

A：

1、房子是用來住的，有需求就買，能解決居住問題就不著急唄。不過如果是想“結合學區政策”，那等到孩子出生可也早了點兒，一般建議是提前一年就夠，最多兩年。

畢竟學區政策是每年都調整的，誰也不敢提前預測的太多。可如果是等到孩子上學前再買，這一下子可就至少6/7年過去了，合適嗎？

另外現在又是樓市低谷期了，也又是一輪救市。前幾次救市都成功了，我認為這次也至少不弱，救不過來的話政策也不會停。而過幾年再買的意思就是等下一個周期，那就看自己的判斷了。

2、既然是還沒結婚，那常規建議就是別買學區房唄，沒必要。今年是入學高峰的最后一年，溢價雖然降了點兒也不多，以600萬來說，溢價大致占了200萬左右吧。也就是花600萬買房，但只得到了400來萬的居住體驗，那200萬不僅閑置，還得承擔明年拐點之后的保值風險。

這也自己判斷吧，我認為是除非有政策支持，否則溢價部分有可能受影響。未必直接降，更大的可能是隨著孩子畢業+家長賣房而逐年降低。

3、我沒什么建議，看自己的選擇了。我能理解父母的心情，誰都想是一步到位的解決所有問題。但不太容易吧，只能是適當取舍。

僅供參考。

三

Q:

請問，現在手里有500萬，主要是銀行利息低，想在魏公村這邊買一套小房用來出租和上戶口，看了一下法華寺小區，民大家屬院，舞蹈學院家屬院，這些小區好像是1990年左右的老房子，您覺得可以買嗎？有學區溢價嗎？這種老房子能保值嗎？

A：

1、買是當然可以買，但最好考慮清楚自己的主要需求，看是否能滿足，是否為最佳選項？

或者說如果主要目的是上戶口+孩子上學，那買海淀的沒問題，這邊的溢價也不太高，基本就是平均值。但如果是以收租金和保值為主，不需要學區，那海淀的不算首選項。

2、肯定有學區溢價啊，這種送分題還用問？相當于進了豪華大酒樓，指著拍黃瓜問人家，你們這菜價的利潤高嗎？肯定高啊，而且在大酒樓里，拍黃瓜雖然價格不高，但利潤率或許超過紅燒肉。

500萬在民大附近一般能買到老小區的小兩居，60多平米，租金一般7000左右，租售比700左右或多點兒吧。而北京老房，非學區房的平均租售比是550左右，不會超600。也就是說，海淀的500萬總價種包含25%以上的學區溢價，至少100萬起步吧，基礎部分肯定不到400萬。

3、老房的基礎部分保值沒問題，必定是跟隨板塊大盤漲跌，因為其本身就是大盤的主要組成部分。只要沒有硬傷，那基本就是不吃虧也不占便宜，沒有單獨的風險。

但溢價部分說不好，今年是入學高峰最后一年，看明年拐點之后的政策吧。有政策就能撐住，沒有的話有可能受影響。但大概率不會直接下跌，漲的慢的可能性更大，而且是逐年降低溢價率。畢竟房子是用來住的，家長們用完了學位也得自住，等一屆屆的孩子畢業才會賣房離開呢。

4、總之就是這情況，看自己的主要需求吧，房子是用來住的，多考慮自住為好。另外老房的流動性弱，出手時最好選擇橫盤期，慢慢兒賣才不吃虧呢。

僅供參考。

四

Q:

請教一下：準備在北京買房，是剛需，預計10來年左右可能會換房。擔心換房時現在買的房保值性和流通性不好。目前看的有老北苑望春園；新北苑華貿城，潤澤公館；奧林公園林奧嘉園，萬科星園這幾個小區，房型是大兩居或小三居，預算700萬左右。

麻煩問一下，這幾個小區將來保值性和流通性如何？

A：

1、呵呵，700萬預算挺高的了，也就是在北部勉強算剛需，在南部就是標準的改善了。

2、保值性和流通性。房產的價值由什么決定，地段地段還是地段兒。所以既然注重保值就首選地段兒強的吧。到目前為止，新北苑依然是北京排前列的板塊，在沒有出現能對標的新區之前，大概率還會延續。所以先看新北苑的吧，沒合適的再看亞奧和老北苑。

當然亞奧這地段也挺好，自住合適，星園萬科在北京第二個項目，當年的萬科少帥下了很大功夫，自己也住在這里。只是塔樓不太受追捧了，看自己的喜好吧，價格走勢的最好成績能不落后，流動性中等吧。

林奧嘉園，這名字就說明了出身和定位，自住為主吧，其他方面的期望值別太高，強行比較沒什么意思。不過優勢也挺明顯，經濟實惠，居住的性價比更高。

望春園是老北苑幾個園里價格走勢最好的，基本沒落后。以后物業要維持的好的話也應該差不多，至少比其他幾個塔樓小區強。

3、另外如果注重流動性，那在同等地段兒內，首選戶型好的板樓，塔樓次選。另外住建部的以套內面積計價的意見稿已經發了好幾年了，早晚實施。如果實施，那對塔樓至少不是利好吧，計價會挺別扭的。

4、簡單就這情況，常規建議是先看新北苑的，然后再看亞奧和老北苑。流動性角度先看板樓后看塔樓，產品性質則是先看商品房后看保障房和安置房。

僅供參考。

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