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坑口補償款落地!廣州舊改,為何差距顯著?

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有人說,廣州舊改就像開盲盒。

有人開出“謝謝惠顧”,有人抽中“財富自由”。

一邊是天河、白云舊改推進不易,有村民喊出“越拆越窮”,另一邊是風風火火的荔灣、海珠

比如坑口村,近期就接連完成意愿公示、宣講答疑、補償款集中發放...

今天來聊聊,廣州舊改的差距,到底有多大?


坑口舊改,推進如火如荼

前段時間,荔灣坑口公示了改造意愿征詢結果公示。

截止至2025年5月21日下午,坑口片區改造項目集體經濟組織成員同意率達到83.07%,村民同意率達到84.55%。


這一數字,超過做地啟動門檻。

緊接著,坑口舊改舉辦政策宣講答疑會,讓村民們準備好房屋的證載面積、現狀面積、層數等內容,對大家的問題進行解答。

打鐵趁熱。為了推動改造,上周末坑口還舉辦了補償款集中發放儀式。

在如火如荼的活動現場,項目發出了一張張拆遷補償款的轉賬憑證,相當有看頭。


說到補償方案,坑口的誠意也是肉眼可見。

今年2月底,坑口舊改的國有住宅補償方案已經官宣了,最高4.46萬/平
如果是房屋產權調換,村民可以選擇荔灣區花城玻璃廠地塊安置房、廣鋼新城安置房等安置房、存量商品房。


△來源:官方文件


選擇安置房的,無論是哪一處,都是按照被征收房屋套內面積1:1補償安置。
至于想換大房子的村民,超出部分可以按照按4960元/平購買。
近期,坑口集體土地補償標準也出爐了——最高3萬/㎡的貨幣補償,加上各類獎勵金超10萬元。
復建安置則是1:1回遷,最大回遷面積是280平。
目前,坑口給出六種戶型供村民選擇,45平、65平、85平、110平、140180平

誠意真挺足的。

未來,拆出一個“新荔灣”

大家看到,最早啟動做地的白云潭村、三元里還在艱難推進。
而荔灣,已經跑出了舊改加速度
從坑口村去年底獲批備案,到今年1月,珠實拿下186億授信,再到周邊小區意愿摸查、補償方案落地...每一步都踩在精準的節奏上。

在過程中,反對票無法避免,但在小紅書和社群,已經有不少村民熱烈討論:
“到底拿錢好,還是拿房子好?”


△來源:小紅書


這種高效絕非偶然,背后是荔灣的做地決心:

用真金白銀的誠意打動村民。


坑口3萬/平的集體土地補償,已經接近部分舊改的國有住宅補償了,比如三元里3.78萬/平、羅沖圍的3.85萬/平等。
對比部分舊改,還不到1萬/平的集體土地補償標準,坑口可以說是補償第一梯隊。

廣州市區部分國有土地上住宅房屋補償情況一覽
制圖:房頻 來源:綜合整理


而類似的補償方案,這兩年以來在荔灣廣泛鋪開。

比如早先聚龍灣啟動區公布了國有住宅補償最高5.6萬/平,比周邊二手價格還高。

今年2月,山村國有土地補償也已官宣,同樣最高5.6萬/平;隨后,有拆遷戶表示已陸續收到了補償款,并投入了樓市。


一條清晰的戰略路徑已然顯現:
用極具競爭力的補償方案快速凝聚共識,讓拆遷戶們拿著補償款,成為樓市的新生購買力。
事實正是如此,廣鋼花城等一手盤早已迎來一波拿著拆遷款置業的客戶。
如今,山村片區、坑口片區、萬象城和聚龍灣片區...逐漸形成連片開發

荔灣白鵝潭片區舊改一覽



這種連片開發的規模效應,以及大手筆投入,或許正是其他舊改值得借鑒的“荔灣經驗”。


“獵德效應”,成為做地阻礙?

最后來聊聊,為啥廣州做地有的項目風風火火,有的卻那么難?

早些年,像北京、杭州這些城市,拆遷普遍采用的行政主導型模式。

通過政府強力推進土地征收,雖初期不免遭遇阻力,但在明確的政策導向、強有力的執行下,阻力反而沒那么大。

然而,廣州走出了獨具特色的市場化路徑。


以珠江新城為代表的村企合作模式,讓部分廣州村民們拿到若干套回遷房,用于自住和出租,每年還有人頭分紅補貼。

眼看著賺錢效應,還沒有嘗到甜頭的村民就會想:

“如果我們村舊改,就算沒法像獵德冼村那樣,官方也要一碗水端平,也不可能太差?”

“現在再搞做地模式,我們不僅補償遠不如10多年前,可能還要異地補償安置,差距太大了...”


“獵德效應”在樹立成功樣板的同時,也抬高了后續項目的補償預期,為政策調整埋下了隱患。

黃埔如此,白云如此,天河也如此。

所以,現在即使順應大勢推行做地舊改,讓大家看到效率優先,能夠快速實現土地資源的整合利用。

但利益歸宿,還有相當大的阻力。


深層次看,這場做地其實是“算賬博弈”。

K姐看來,荔灣、海珠的優勝在于三點:

一是給足真金白銀;二是看得見的規劃,比如聚龍灣規劃打造廣州西客廳;

三是主打“做地+產業”組合,比如海珠康鷺片區預留服裝產業空間。


而天河、白云,卻陷入“三高”困局——

1、眼看著隔壁樓盤賣6萬+/平,村民預期高;

2、歷史遺留問題高,地塊權屬相對復雜;

3、產業轉型成本高,白云大量產業難轉移,

這種差異,最終體現在速度上。

未來的突破點,或將在于找到行政效率與市場活力的黃金平衡點。

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