北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我在海淀區(qū)成府路20號(hào)院有一套一室一廳，2016年上半年購(gòu)買，東西朝向，43.3平米，是電梯房，樓層在中間，貸款還有50萬(wàn)待還，屬于學(xué)院路學(xué)區(qū)。

孩子明年上小學(xué)，我工作在西城新街口地區(qū)，單位有政保，現(xiàn)在在想換房到這邊，有希望上黃小（據(jù)了解，前提是戶口落在新街口片區(qū)）。賣房前手頭有100w。未來(lái)能接受每個(gè)月房貸8000元。

想咨詢您，如果賣掉海淀房子換房至新街口，您推薦哪個(gè)小區(qū)？如果上不了黃小，西城北部您推薦哪個(gè)學(xué)區(qū)？另外，在西城買一百多萬(wàn)的平房占坑靠譜嗎？

A：

1、成府路的這套房?jī)r(jià)值多少錢？減去貸款能有300萬(wàn)左右吧？月供8000最高對(duì)應(yīng)200萬(wàn)之內(nèi)貸款，300+100+200=600萬(wàn)，稅費(fèi)是否也包括了？再留出裝修等備用金，買500多萬(wàn)的吧，550最高。是這個(gè)預(yù)算嗎？

2、這預(yù)算在新街口不算高，那就別限定哪個(gè)小區(qū)了，還是以具體房源為主吧。先讓中介按總價(jià)匹配房源，然后看房的時(shí)候計(jì)算租售比，同等房源的情況下，哪個(gè)數(shù)值低就是學(xué)區(qū)溢價(jià)低，意味著性價(jià)比高。

3、我沒(méi)明白，既然單位有新街口的政保，那還琢磨什么換學(xué)區(qū)啊？難道只要不能確定黃小就不要政保了嗎？這也太霸氣了。

但這也沒(méi)法操作啊，房籍戶籍只要落在了新街口，那除非單位的能量強(qiáng)大，否則不可能隨便跨區(qū)。但如果是大政保就提前知道了，也就沒(méi)必要限定新街口了。

再者說(shuō)只要到了信息采集階段，換學(xué)區(qū)就幾乎來(lái)不及了，全款都?jí)騿埽螞r還得貸款呢，我也沒(méi)聽說(shuō)過(guò)敢這么操作的。

4、北部推薦哪個(gè)學(xué)區(qū)，肯定金德月啊，仨頂級(jí)學(xué)區(qū)，600萬(wàn)也都能買到房。但還是這話，沒(méi)聽說(shuō)過(guò)這種操作，普通人都不敢這么想，太瘋狂了。我建議還是老老實(shí)實(shí)的用政保吧，沒(méi)必要折騰，都沒(méi)必要瞎琢磨。

5、買100多萬(wàn)的平房占坑，這房夠小的，但只要大中介的都靠譜兒。不放心的話就去派出所問(wèn)問(wèn)，過(guò)道房什么的他們都有備案，不讓遷戶和上學(xué)。另外這種房就是純占坑兒，用完了學(xué)位就盡快出手吧。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我現(xiàn)在住房山，孩子二年級(jí)下學(xué)期，考慮到市里離我上班近的地方買房轉(zhuǎn)學(xué)，我現(xiàn)在工作的地方在月壇學(xué)區(qū)，但有一個(gè)換工作的地方在健德門附近。家里換房預(yù)算有限，所以在猶豫，是買月壇，還是換工作買到朝陽(yáng)那邊去。孩子目前成績(jī)一般，換學(xué)區(qū)房主要目的是想減輕他將來(lái)中考的風(fēng)險(xiǎn)。

兩邊對(duì)我來(lái)說(shuō)各有利弊：

月壇：利在于不用換工作，地段已經(jīng)很熟悉了，而且月壇學(xué)區(qū)高中升學(xué)率貌似很高。弊在于貴，買的話只能買老破小。

朝陽(yáng)：利在于便宜一點(diǎn)，另外離我老公單位和我可能換的工作以后的單位都比較近。弊在于擔(dān)心朝陽(yáng)目前學(xué)習(xí)風(fēng)氣比較卷，高中升學(xué)率又不高。

主要想問(wèn)您的是，一是朝陽(yáng)和西城月壇學(xué)區(qū)的高中升學(xué)率差異有多大，朝陽(yáng)靠東邊這一片的幾個(gè)學(xué)區(qū)升學(xué)率情況會(huì)不會(huì)好一些。二是綜合利弊，您覺(jué)得我應(yīng)該考慮買哪里的房子，如果買朝陽(yáng)的話，推薦哪個(gè)學(xué)區(qū)？（我們是轉(zhuǎn)學(xué)，沒(méi)辦法參加初中的直升）

A：

1、高中升學(xué)率？如果是指包括職高技校和民辦校的話都95%以上，或者說(shuō)北京孩子只要是想上學(xué)，那就肯定有學(xué)上。但這種統(tǒng)計(jì)沒(méi)什么意思，如果是公辦普高率的話，北京的整體“真實(shí)平均值”是70%左右。其中東西城在80%以上，其他各區(qū)多數(shù)在60%以上。

但具體學(xué)區(qū)和各校的普高率我不知道，這還是咨詢搞教育的吧。而且北京只有東西海有強(qiáng)學(xué)區(qū)概念，其他各區(qū)都是某些單校實(shí)力強(qiáng)，沒(méi)必要把比例分?jǐn)偟綄W(xué)區(qū)。

2、如果孩子的成績(jī)不是特別好，那常規(guī)建議是首選西城，普娃跟著大部隊(duì)至少不吃虧。朝陽(yáng)則是對(duì)牛娃更友好，無(wú)論是單校、點(diǎn)招還是2+4都能占便宜。另外朝陽(yáng)的好高中少，排名靠后的高中都意義不大，到高考時(shí)全年級(jí)都沒(méi)幾個(gè)一本。

3、選學(xué)區(qū)只能家長(zhǎng)定，外人不好建議。朝陽(yáng)那就首選幾個(gè)牛校學(xué)區(qū)吧，東部的80和成本，東北的清朝、陳分+清朝望京，北部的朝外、嘉銘和人朝。既然是預(yù)算能買在月壇，那朝陽(yáng)的這些學(xué)區(qū)都能買到。如果只買對(duì)口中學(xué)的房子，那至少是溢價(jià)率相對(duì)低，也有可能買到?jīng)]溢價(jià)的，朝陽(yáng)特色。

轉(zhuǎn)學(xué)是西城區(qū)不能參與直升，朝陽(yáng)則是九年制和單校為主，只要進(jìn)入了對(duì)口校，或者小升初房戶合一的都能正常升學(xué)。

4、另外多說(shuō)一句，全北京所有不錯(cuò)的學(xué)校都很卷，學(xué)校越好卷的越狠，渣校才是快樂(lè)教育呢。朝陽(yáng)牛校確實(shí)卷孩子，但家長(zhǎng)相對(duì)省心，陪著就行了。東西海則看學(xué)校氛圍吧，但如果想提升成績(jī)，家長(zhǎng)得跟著孩子一塊兒卷。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我是孩子出生后，從石景山換房換到了朝陽(yáng)，當(dāng)時(shí)也是咨詢后，在價(jià)格能承受范圍內(nèi)，選了南湖東園二區(qū)，對(duì)應(yīng)初中是陳經(jīng)倫分校，我孩子現(xiàn)在4歲了，南湖東園二區(qū)房子老小區(qū)，小三居，感覺(jué)居住又覺(jué)得有點(diǎn)小～所以又產(chǎn)生了想換房的想法。

所以想結(jié)合孩子上學(xué)，換大點(diǎn)房子的訴求，結(jié)合手里的預(yù)算還有300萬(wàn)，可以賣掉南湖東園二區(qū)的房子（當(dāng)時(shí)700萬(wàn)買的），能不能給些建議。我上班在望京，爸爸上班在北辰～還希望給些考慮的方向。

A：

1、結(jié)合孩子上學(xué)，換大房子，那如果還在望京就看清朝望京學(xué)區(qū)對(duì)應(yīng)的幾個(gè)小區(qū)，學(xué)校好，房子因?yàn)橹粚?duì)口中學(xué)而沒(méi)溢價(jià)，居住的性價(jià)比更高。有價(jià)格相對(duì)低的，增加面積不算難。

也可以看同為陳分學(xué)區(qū)的，畢竟總價(jià)提升到千萬(wàn)了，那這種時(shí)期有可能買到不帶溢價(jià)的學(xué)區(qū)房，就拿幾個(gè)商品房小區(qū)，看房時(shí)讓中介算算租售比就行。

2、如果是在北辰，那就看中學(xué)對(duì)口朝外的。從學(xué)校角度可以算有所提升，單獨(dú)對(duì)口中學(xué)的也沒(méi)什么溢價(jià)，居住的性價(jià)比更高。另外也可以看博世祥園這種，高總價(jià)的就沒(méi)什么溢價(jià)了，各項(xiàng)兼顧。

另外如果是自住為主，也可以看匯園這種老公寓，曾經(jīng)的全北京第一豪宅，甚至是全國(guó)第一個(gè)城市豪宅，質(zhì)量和品質(zhì)都很好。價(jià)格走勢(shì)這些年偏弱，但對(duì)應(yīng)的就是居住的性價(jià)比高。

3、另外也可以看看嘉銘東區(qū)的，典型的就是嘉銘和融華世家那幾個(gè)，學(xué)校好+溢價(jià)不高，或者沒(méi)什么溢價(jià)，算各項(xiàng)兼顧。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，通州區(qū)有一個(gè)106的房子適宜居住不打算置換，孩子今年4年級(jí)，考慮xsc，預(yù)算400以內(nèi)買一個(gè)上學(xué)或者占坑的房。求推薦東城還是朝陽(yáng)？東城資源更豐富且壓力小，但朝陽(yáng)有單校劃片（陳本，清朝）。盼章哥專業(yè)分析。

A：

1、上學(xué)或占坑的房，這有什么區(qū)別嗎？400萬(wàn)之內(nèi)在東西海朝都算占坑房，都是用來(lái)占學(xué)位上學(xué)的。

2、東城還是朝陽(yáng)，常規(guī)就是牛娃肯定去朝陽(yáng)啊，普娃更適合東城。因?yàn)榧热皇切∩蹩鐓^(qū)，那牛娃如果在東城就只能是憑運(yùn)氣派位，萬(wàn)一排進(jìn)普校不就吃虧了嗎？所以最好來(lái)朝陽(yáng)，牛校大多數(shù)都能單校劃片，進(jìn)入牛校的概率高，在校內(nèi)能得到更好的資源和氛圍。

普娃就在東城就無(wú)所謂了，無(wú)論進(jìn)入什么學(xué)校，得到的資源其實(shí)都差不多，跟著大部隊(duì)齊步走也挺好的，不吃虧。

3、所以這就評(píng)估自家孩子的天分和努力程度吧，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)方案，只看哪里適合自己。

4、另外多說(shuō)一句，東城的人均資源比朝陽(yáng)豐富是肯定的，但所謂壓力小就看家長(zhǎng)的預(yù)期了。期望值不高的話在哪兒都沒(méi)什么壓力，都是快樂(lè)教育。期望值高在哪兒都?jí)毫Υ螅覍W(xué)校越好，周邊牛娃越多的地方壓力越大。

僅供參考。

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