觀點網 存量盤活的風吹到了住房租賃行業。

近兩年，得益于政策的支持以及公募REITs的發展，租賃住房成為資本的“避風港”，其中，不少企業借助“非改租”、“收存轉保”曲線布局這一賽道。

前不久，新黃浦收購北京昌平辦公項目，計劃改造成為保租房；而后，杭州安居、合肥安居接連收儲萬科、龍湖存量商品房“變身”保租房……市場存量盤活明顯加速。

與此同時，在天府成都，其本土國企成都城投同樣依托存量盤活，加速布局住房租賃業務。

從最初的怡北商住樓，到電子十所37號樓、猛追灣天祥街99號院；從政企合作到創新BOT模式；從城投泊寓到城投臻寓……成都城投的市場拼圖逐步完善，業務版圖愈發成熟。

不過，存量盤活同樣面臨融資難、投資回報周期長、資金成本承壓等問題，成都城投又能提供哪些新思路？市場盤活又有哪些新路徑？從其業務軌跡或能一一拆解。

起點：城投泊寓

租賃住房成為了存量資產的重要盤活方向。

一方面，伴隨著房地產行業供需結構的轉變，如何消化存量、優化增量，成為當前市場關注的重點。在政策支持下，“收儲”商品房，改建成為保租房項目成為當下主流，這一舉措不僅能夠消化房地產市場庫存壓力，還能支持住房保障體系發展。

另一方面，從資產的角度來看，租賃住房項目整體資產收益較為穩定、發展潛力大、抗周期性強，與此同時，伴隨著公募REITs的常態化發行，該類資產的投融建管退完整閉環已經建成，也因此，不少社會資本試圖通過存量資產的更新改造，布局這一賽道。

不過，有業內人士表示，存量盤活仍面臨諸多挑戰，因此，當前市場參與者大多為各地國有租賃住房運營平臺。

其中，在天府之國，成都城投便是更新改造不容忽視的一股力量。

據了解，成都城建投資管理集團有限責任公司最早布局住房租賃業務是在2004年，不過，在此之前，其業務較散，暫未形成體系。

轉折出現在2018年。彼時，成都城投拉來了萬科泊寓，組建了成都城投泊寓資產管理有限公司(簡稱“城投泊寓公司”)。

根據當地媒體的報道，成都城投、萬科泊寓雙方各出資1500萬元(各占股50%)，而新組建的城投泊寓公司，則由成都城投旗下的城投資管合并報表。

成都城投聯手萬科泊寓的“第一場戰役”，是在城北片區的怡北商住樓。

據了解，成都城投泊寓采用“租賃服務+物業+社區治理”模式，通過包租方式獲取成都市干道建設指揮部權屬的怡北商住樓資產作為初始運營項目，并對其進行改造和運營。

資料顯示，該項目位于成都市成華區站北東街，總建筑面積2.66萬平方米，項目最初是一個商住兩用的建筑，既包括住宅也包括辦公空間。

根據2018年的租賃信息，該項目提供精裝修的辦公空間，面積為189平方米，租金為0.9元/平方米/天，月租金為5103元，可容納約32-63個工位。此外，該項目設有76套住房，房屋結構完好，具備使用功能，曾對外出租，不過租金暫不得而知。

而改造過后的項目被命名為城投|泊寓·火車北站店，于2020年8月1日正式開業，負一層為停車場及設備用房，1-2層為開放式商業街區，3-6層為泊寓，戶數共512戶，消息稱，開業當日已簽約入住超300組客戶。

怡北商住樓之后，成都城投、萬科泊寓還接連對群益大廈、化成18棟等物業展開合作。

據商業客查閱發現，目前，成都市內，以城投泊寓命名的項目共有三個，除了前述提及的城投|泊寓·火車北站店，還有城投|泊寓·蜀漢路店、城投|泊寓·百草路店，分別提供128套和216套住房。

數據來源：泊寓小程序、商業客整理

與萬科泊寓牽手，是成都城投住房租賃業務規模化、模式化和體系化的重要一步，借助泊寓的經驗，成都城投能夠迅速熟悉住房租賃市場，深入了解“非改租”等業務流程等。

擴張：城投臻寓

時間來到2021年，隨著“租購并舉”、“市場+保障”新型房地產發展模式構建的政策定調進一步明確，租賃住房在房地產體系當中扮演的角色愈發重要，在此背景下，成都城投在住房租賃領域加快發展的步伐。

2022年8月，成都城投資管公司推出“城投臻寓”租賃住房品牌，著眼于體系建設與分層定位，衍生“青春驛站”、“幸福公社”、“幸福公社PLUS”三條產品線，2023年9月，其全新市場化租賃品牌“悅舍”推出。

或許是得益于與泊寓的合作經驗，亦或許是彼時市場流通的存量資產較多，城投臻寓同樣選擇了存量盤活這條路。

不過，傳統的存量盤活更多是收購相關資產，進而改造升級、推出市場、運營、退出。但這種模式對資金的要求非常高，前期投入大，回報周期長，且保租房項目因其社會屬性，整體盈利水平較弱，容易帶來財務的重壓。

為解決存量盤活的困境，成都城投創設了BOT模式。

據介紹，BOT意為Build建設-Operate運營-Transfer移交，通常應用于基礎設施領域，通過將建設環節的成本與運營環節的凈收益貫通，經科學測算分析，合作雙方合理確定移交期限，形成經濟可行的良性循環商業模式。

應用到租賃住房項目，即通過租賃方式取得房屋產權公司適宜改建的房屋使用權后，將房屋改建為租賃住房。驗收合格后，將租賃住房返租給房屋產權公司員工租住，并由該國有企業負責運營管理，合作期滿后，將租賃住房無償移交給房屋產權公司。

離開泊寓之后，成都城投獨自操刀的項目是電子十所37號樓保障性租賃住房。

2021年，成都城投簽約電子十所，電子十所將閑置辦公樓出租給成都城投集團，由其負責投資改建、運營管理。

該項目位于成都市金牛區一品天下大街300號，項目累計面積1.36萬平方米，項目在2022年改建完成，并投入使用。

改造后，整個項目累計擁有194間房間，成都城投將按“保本微利”原則確定租金，電子十所將其繳納的該閑置樓房租金補貼給入住員工，用于抵扣租金，租金不足部分由入住員工補足。

借助BOT模式模式，成都城投在前期無需投入過多的資金到土地、存量資產上，能夠在很大程度上緩解企業的財政壓力。與此同時，依托資產房的返租，項目亦能在很大程度上保障出租率，無疑是一舉兩得。

數據來源：公開報道、商業客整理

除電子十所37號樓外，2022年，城投臻寓·幸福光華正式開業，該項目原為綠城打造的高端住宅項目——鳳起蘭庭當中，所配建的租賃住房，而這一自持項目最終由成都城投著手改造，總建筑面積5.7萬平方米。

據成都城投披露的2022年社會責任報告，該項目首次推出的274套房源出租率已超90%。

除此之外，2024年，成都城投啟動了天祥街99號院的改造工程。

成華區天祥街99號院，原為搬遷保留建筑，始建于上世紀80年代，這一老舊建筑的改造，雖無法采用BOT模式，但成都城投卻拉來了成華區棚改公司合作，同樣能夠起到減輕壓力、加速存量盤活的目的。

上述項目最終打造成為城投臻寓·悅舍猛追灣店項目面向市場，有數據顯示，去年年末，項目入市便取得了92%的出租率。

借萬科泊寓之力迅速切入市場，又依托BOT模式解決行業的根本難題……在住房租賃存量改造這條路上，成都城投已走出了一條新的道路。

接下來，這家企業是否將走出成都，實現規模的進一步擴張？又是否會借助公募REITs進一步打通退出渠道？市場將持續關注。

免責聲明：本文內容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。