河西新房，5月的成交并不理想。

成交2.74萬方，成交均價36076元/平米。

雖然成交量上漲明顯，價格卻環比下跌6.5%。

以價換量正在顯現。

按理說，近兩年大家對區域樓市是利空的，可房企還在進場。

9日，河西陳塘熱電廠地塊出讓。

由萬利通置業以總價6.23億元，樓面價17203元/平米摘得。

其中，還包含了一部分“隱形成本”，據了解要建一座市政公園。

之前我們說過，每個區都有地價底線，河西是1萬7。

今年河西W5地塊、安江里地塊、熱電廠地塊，包括即將出讓的新梅江36號西地塊、陳塘F9地塊，起始樓面價都在1萬7-1萬8。

可以說，河西整體的土地價格已經趨于穩定。

再者，這次萬利通置業，即侯臺集團，將會找一家大品牌房企做代建。

2.0的容積率，預計規劃小高+洋房的改善配置。

有沒有發現，河西樓市又發生變化了？

實際上，河西的新城區近些年發展經歷了3個階段。

第一階段：以高層為主的大戶型改善社區

當年的萬科新梅江柏翠園，配置了160平米、180平米的大戶型；

中海天空之鏡小高產品128平米起步，最大面積達到了208平米；

天津瑞府面積段104-169平米，主打改善。

值得一提的是，河西率先開啟了天津的產品迭代，也賣出了溢價，叫好又叫座。

第二階段：學區需求加速進場

老城的學區房大多是“老破小”，包括新梅江、陳塘、小海地在內的新房通過“河西三片”的優勢收獲了一大波熱度。

在這個階段很多房企為了迎合需求做了一批小戶型，產品偏向剛改。

成交結構的變化，導致價格出現回落，河西新城區開始被人詬病了。

買房人的預期有所下降。

第三階段：低密改善開始回歸

保利W5地塊，規劃面積段在107-169平米之間。

創意之城·璞園也有169平米的大戶型，總價在600萬左右。

包括后期出讓的新梅江36號地西地塊也會做大戶型改善。

開發商的方向發生了明顯的扭轉。

主要基于兩點原因：

學區房減速

學區房減速的核心是適齡兒童大規模減少。

再疊加價格下探導致買房人的“觀望情緒”嚴重，總是覺得可以再等等。

綜合來看，供需雙方都有問題。

核心區的客戶被分流

自住邏輯下，往往產品大于地段價值，偏重于產品的買房人被分流了。

我們要看到，河東近期的新盤正在搶河西新城區的客群！

河東5月成交2.88萬方，一舉超過河西成為“市區一哥”。

現在的河東簡直是“神仙打架”。

金茂泮湖滿庭、格調爾雅、金地清峯上、鵬飛天一格、津龍灣……都是未來河西的勁敵。

還沒算上格調錦雲、津鐵·格調羅寧花園這樣的“老牌”實力選手。

也就是說，市場現狀倒逼河西必須要進行產品更新了。

今年我們看到，市區的改善市場已經全面激活。

紅橋的西站、南開的紅旗路、河東的中環，均成為買房人活力猛攻的片區。

河西相對滯后，截至目前還沒有純新盤出現。

想要扭轉現在的局面，勢必要新供應來刺激需求進場。