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作者：余飛

01

寧波房價，再次轉跌

今年1月份本號在分析寧波新房價格自去年11月止跌反彈時，就說過：

寧波樓市并未翻篇。

國家統計局公布最新數據顯示：

寧波4月份新房環比止漲，同比下跌4%。二手房環比下跌0.6%，同比下跌7%。

直接誘因，當然是成交量的變化，這與去年四季度寧波房價反彈是一個邏輯。

以2024年9月底為時間分界線，之前，寧波市場像是一個看不見底的幽幽深谷；但之后，一系列利好政策鋪灑出了久違的陽光，市場踏上“止跌回穩”之路。

從全年市六區新房、二手房月度成交趨勢看，第四季度“翹尾”明顯：

據房管理部門數據繪制；來源：寧波樓市報道

從上面的走勢可以看到，整體上，更能體現市場變化的二手房，翹尾更加明顯。

這一明顯變化，最終反映在全年數據上。

寧波2024全年新房成交了21413套，繼續創下幾年來新低。

來源：寧波樓市報道

而寧波2024年的二手房成交總量在四季度翹尾拉動下，最終達到了46420套，超越了2023年。

來源：寧波樓市報道

新房價格則在去年11月份止跌反彈，連續上漲至今年3月份，4月份才止漲。

二手房價格則從去年11月份開始震蕩，時漲時跌，4月份環比跌幅是今年以來最大。

從銷量數據來看：

寧波市六區新房與二手房4月份出現了明顯頹勢，原本向上攀升的勢頭戛然而止。

市六區商品住宅共成交770套，環比四月份上升約13%；二手住宅共成交3249套，近三個月來首次降至4000套以下，環比降幅19.5%。

來源：寧波樓市報道

從成交量走勢來看，5月份寧波的房價跌幅可能會擴大，這一點有待國家統計局下周公布5月份70個大中城市數據來驗證。

02

寧波房價轉跌邏輯

從貝殼找房追蹤的成交價格來看，5月份寧波二手房成交價已經跌破2.3萬元，為2.24萬元/平方米。

去年本號多次寫到過寧波，收集過寧波去年7月份和8月份各區的二手房成交均價，再結合貝殼找房最新公布的成交均價，梳理出了下面這張價格變化圖。

制圖：城市財經；數據：貝殼找房

可以看到，目前寧波各區縣市的二手房均價仍在下跌。

相比于2021年8月份，各區縣跌幅均超過了五分之一，其中主城區的鄞州、海曙、北侖跌幅均超過四分之一，其中江北、鎮海、奉化跌幅超過了三分之一。

跌幅最大的是杭州灣新區，這個曾經被概念過度炒作的片區，跌幅高達37.3%。其次是鎮海區，跌幅36%。

寧波樓市4月份的頹勢，并非寧波獨有。

這一點，本號在分析京滬穗深杭蓉6個大熱點城市時，已經做了說明。這六個城市的二手房成交量也在4月份出現了明顯轉折，尤其是杭州。

制圖：城市財經；數據：官方、媒體公開披露與報道

京滬穗深杭蓉這類城市，轉折的邏輯在于4月初爆發的關稅大戰，讓經濟、就業預期再次不確定，讓市場信心再次喪失。

其中國家統計局公布的深圳房價，無論新房還是二手房，在4月份均再次轉跌。

而貝殼找房追蹤的深圳二手房成交價格，則跌破了5萬元大關，進入了“4”字打頭時代。

來源：貝殼找房

寧波房價轉跌的誘因之一，也是關稅大戰。

畢竟，從關稅大戰對國內城市影響度排名來看，寧波首當其沖。

之前本號曾撰文專門分析關稅大戰對中國各城市影響。

選取的目標是外貿30強城市，分別是：

深圳、上海、蘇州、寧波、東莞、金華、廣州、北京、杭州、青島、重慶、無錫、廈門、成都、天津、佛山、紹興、嘉興、鄭州、南京、西安、煙臺、福州、武漢、南通、常州、合肥、溫州、中山、濰坊。

從兩個維度，一個是對美出口規模，一個是對美依賴度（對美出口/出口規模）。

這些數據查詢很麻煩，其中蘇州統計局公布的對美出口是美元單位，472.51億美元。

根據央行公布的《2024年第四季度中國貨幣政策執行報告 》顯示，去年 年末，人民幣對美元匯率中間價為7.1884元，由此蘇州的對美出口人民幣計價為3396.52億元。

東莞、無錫、廈門、成都、紹興、嘉興、西安、常州、濰坊未公布2023年對美出口數據，因此仍沿用2023年的對美出口數據。

鄭州、南京、武漢、合肥四個城市2024年與2023年的對美出口數據均沒有公布，因此空置。

第一，從對美出口規模來看，深圳、蘇州、上海受影響最大。

制圖：城市財經；數據：各地統計局、各地海關

從對美出口規模來看，深圳是內地唯一一個對美出口超過4000億的城市。

蘇州對美出口超過3000億，上海、寧波超過2000億。

東莞、金華、廣州、杭州對美出口超過千億元。成都、廈門超過800億元。

外貿三十強中，對美出口最少是西安，只有135.1億元，理論上影響最小。

第二，從對美依賴度角度看，寧波、蘇州、中山、成都、杭州、東莞、煙臺、廣州、佛山、金華受影響位居前十。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局、各地海關

所以，綜合對美出口規模和對美依賴度來看，寧波、蘇州、深圳，受影響最大。

這是熱點城市在4月份再次轉跌的直接誘因。當然，關稅大戰只是誘因，根本邏輯則是：房價已經遠超各城市自身的購買力。

經歷了上一輪猛漲，即便產業強悍如深圳，其本身的收入、經濟、產業也支撐不了其泡沫巨大的房價。

雖然從2021年開始，房地產進入了全面盤整周期，很多城市的房價跌幅還不小。

但伴隨發生的還有民眾的收入與就業不如預期，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。

所以，本號說過，這一輪全國房價普跌的根本邏輯在于，大多數城市的房價，都遠超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。

所以，即便是深圳、蘇州、寧波、無錫、東莞、佛山這樣的制造業、產業強市，房價也難止跌。

03

挑戰南京，搶奪GDP第十席位

寧波經濟與產業，不可謂不強悍。

2024年年末，寧波GDP順利反超天津，晉級GDP第十一城，這是寧波自改革開放以來首次超越天津。

不僅如此，寧波還在過去四年里，將與南京的差距從2183.73億元縮小至去年的353.11億元。

制圖：城市財經；數據：南京、寧波統計局

在上個月本號分析南京、寧波產業的時候，強調過，寧波手握兩個優勢，讓其有很大概率在未來兩年超越南京。

第一，產業對比，寧波更強。

首先得承認，南京很強。

作為全國唯二用“京”字命名的城市，南京的科教文衛均屬于全國第一梯隊。

但在諸多關鍵經濟與人口指標上，南京低于寧波。

制圖：城市財經；數據：南京、寧波統計局

南京除了GDP、消費、資金總量高于寧波外，諸多指標都低于寧波。

比如人口、工業實力、財政實力、人均可支配收入。

從產業角度來看，南京則更顯得中規中矩。

產業方面，南京的 工業 增加值，2022年排名在十名開外，位居第17位， 而寧波的工業增加值位居全國第七。

2023年規模以上工業營收排名，南京15863億元，同樣在10名開外。而寧波位居全國第七，高達24799.9億元。

從千億產業角度來看，南京2023年擁有6個營業收入過千億的產業。

分別是計算機、通信和其他電子設備制造業，電器機械和器材制造業，化學原料和化學制品制造業，汽車制造業，黑色金屬冶煉和壓延加工業，石油、煤炭及其他燃料加工業。

其中位居第一的產業是計算機、通信和其他電子設備制造業。

制圖：城市財經；數據：南京市統計局

同期的寧波，擁有7個千億產業，雖然只比南京多出一個，但營業收入規模優勢卻明顯。

寧波擁有3個營業收入過3000億的產業，當家產業是汽車制造業。

制圖：城市財經；數據：寧波市統計局

產業決定城市未來，這一點，我在分析各城市產業的文章中已經強調過很多次。

第二，民營經濟，寧波更強。

除了產業的差距之外，經濟結構的差距，也是寧波的一個加分項。

體制之城，是南京經常在網絡上被玩的梗。

從數據端來看，南京的體制之城的帽子，其實并不高。

南京的體制內職工公積金繳納金額702.3億元，位居萬億城市第八位，而體制內繳存金額占全市公積金比重29.3%，位居萬億城市第12位。

同期的寧波，體制內公積金繳存金額384.2億元，位居萬億城市第16位，體制內繳存金額占全市公積金比重22.7%，位居萬億城市第23位。

此外，公開數據顯示，在民營企業數量和發展質量方面，南京市也遠落后于蘇州市。2023年年末，南京市民營企業數量為61.54萬戶，民營經濟增加值占GDP的比重為46.4%。

再看寧波的數據。

2024年末全市在冊民營經濟經營主體137.5萬戶，占各類經營主體總量的96.7%。規模以上工業民營企業9584家，全年實現增加值3171.3億元，占規模以上工業的比重達到60.4%，增長8.8%，增速比規模以上工業高1.1個百分點，對規模以上工業增加值增長的貢獻率為68.0%。民營企業進出口10884.3億元，增長13.0%，占全市進出口總額的76.6%，比上年提高1.2個百分點。

寧波的民營經濟增加值，2022年就占比66.1%。

民營代表著活力和潛力。

因此，從產業和民營經濟兩個角度看，寧波未來兩年內超越南京的概率非常大。

當然，不確定性也有，那就是中美新一輪關稅大戰。畢竟，對美出口依賴度，寧波位居全國第一。

盡管 5月12日，中美在瑞士日內瓦談判中達成協議：雙方都把關稅恢復到4月2日之前。其中4月2日宣布的關稅中，10%保留，另外24%暫緩90天。

關稅大戰只是暫時停歇，后面還需要經歷多輪談判，在最終的協議簽訂之前，變數仍比較大。

這個變數，會直接決定寧波是否能夠在今明兩年超越南京。

強調寧波的經濟產業強悍，是為了說明，房價幾十年狂奔之下，已大幅透支了城市的購買力。

即便經濟產業強悍的城市，也無法躲避調整周期。

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