2025.06.10

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導(dǎo)讀：曾經(jīng)的“京城地產(chǎn)一哥”還有重重關(guān)卡要闖。

作者 |第一財(cái)經(jīng) 孫夢凡

一邊大額發(fā)債、一邊訴訟糾紛，近日一家“京派”房企受到市場關(guān)注。

據(jù)首開股份（600376.SH)日前公告，該公司有兩個(gè)銀行賬戶資金被凍結(jié)，合計(jì)金額近2億元，凍結(jié)原因均為涉及與建筑公司的訴訟問題，后者向法院申請了訴前財(cái)產(chǎn)保全。

在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，房企因訴訟糾紛被申請“股權(quán)凍結(jié)”、“財(cái)產(chǎn)保全”等較為普遍。其中，訴前財(cái)產(chǎn)保全指在緊急情況下，法院如不立即采取財(cái)產(chǎn)保全措施，利害關(guān)系人的權(quán)利可能受到損害。

有民事訴訟法領(lǐng)域?qū)＜以蛴浾弑硎荆ㄔ涸谶M(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全時(shí)通常依原告申請，對案件并不進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查；被告也有救濟(jì)途徑，可以向法院提供擔(dān)保，法院就會解除保全措施。

即便如此，對首開股份這家老牌房企而言，眼前要著手解決的“麻煩”不止如此。去年，該公司經(jīng)歷了“公司發(fā)展史上極其困難的一年”，銷售、資金、盈利、項(xiàng)目拓展等方面均困難重重，曾經(jīng)的“京城地產(chǎn)一哥”還有重重關(guān)卡要闖。

事涉工程款結(jié)算

作為北京市國資委旗下的老牌房企，首開股份曾被稱為“京城地產(chǎn)一哥”。

在北京房地產(chǎn)市場，處處可見首開股份的身影，該公司曾開發(fā)了回龍觀文化居住區(qū)、方莊小區(qū)、望京新城等超大型居住社區(qū)，也是唯一參與了北京亞運(yùn)、大運(yùn)、奧運(yùn)“三村”，以及國家速滑館、國家體育館、五棵松籃球館建設(shè)的“雙奧”開發(fā)企業(yè)。

但近兩年來，首開股份生存境況生變，不僅連年業(yè)績虧損，訴訟糾紛也受到關(guān)注。

據(jù)首開股份6月6日披露，該公司兩個(gè)銀行賬戶部分資金被凍結(jié)，分別為首開股份在建設(shè)銀行北京支行的基本戶、大連中美居置業(yè)有限公司在民生銀行大連支行的監(jiān)管戶。

其中，第一個(gè)賬戶被凍結(jié)金額為8235.67萬元，第二個(gè)賬戶被凍結(jié)金額為11621.87萬元。凍結(jié)原因涉及昌平一建向北京市昌平區(qū)人民法院申請?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，以及江蘇江都建設(shè)集團(tuán)有限公司向遼寧省大連市中級人民法院申請?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全。

首開股份表示，被凍結(jié)銀行賬戶涉及資金合計(jì)1.99億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的1.46%，占公司2025年一季度末貨幣資金的1.19%。

此前，首開股份還披露了訴訟事項(xiàng)的具體情況。據(jù)悉，早在2017年6月，北京市昌平一建與首開股份簽訂了施工總承包合同，承接了昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)部分工程，目前已通過竣工驗(yàn)收。

不過，因雙方對工程款結(jié)算及支付存在爭議，昌平一建訴至法院，請求判決首開股份支付相關(guān)款項(xiàng)，包括工程尾款7350.79萬元，以及欠付工程款的相關(guān)利息。

另一個(gè)訴訟事項(xiàng)是，早在2021年6月時(shí)，江都建設(shè)曾與“大連中美居公司”簽訂施工合同，前者承包了東港區(qū)H10地塊項(xiàng)目B區(qū)施工總承包工程，目前工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收。

同樣因?qū)こ炭罱Y(jié)算及支付存在爭議，江都建設(shè)訴至法院，請求支付相關(guān)款項(xiàng)，包括支付工程款1.11億元以及相關(guān)利息；并請求判令對案涉工程折價(jià)或拍賣款項(xiàng)享有優(yōu)先受償權(quán)。

截至目前，首開股份及控股子公司一年內(nèi)發(fā)生的訴訟、仲裁事項(xiàng)，金額合計(jì)14.25億元（含本次案件），占公司2024年末經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的10.50%。

首開方面表示，因部分訴訟案件尚未開庭審理，尚未作出最終判決，目前無法判斷案件對公司本期利潤或期后利潤的影響，將積極跟進(jìn)訴訟及仲裁案件的進(jìn)展情況。

直面四大發(fā)展困難

工程款支付糾紛，只是首開股份生存闖關(guān)的“冰山一角”。

在最近一份年報(bào)中，該公司直言“2024年，是公司發(fā)展史上極其困難的一年。復(fù)雜嚴(yán)峻的外部形勢下，公司在銷售、資金、盈利、后續(xù)項(xiàng)目拓展等方面困難重重。”

首開股份坦誠列舉了公司發(fā)展的四大問題。一是銷售業(yè)績嚴(yán)重下滑，包括北京市場在內(nèi)，公司簽約金額同比逐年下降，項(xiàng)目開發(fā)周期有待提升，周轉(zhuǎn)率下降導(dǎo)致去化周期延長。

二是資金鏈持續(xù)緊繃。因銷售回款不及預(yù)期，資金回籠不暢。公司歷史投資的大量商辦、自持物業(yè)、棚改等滯重資產(chǎn)嚴(yán)重占壓資金。業(yè)績下滑還加劇了融資壓力，流動性問題不容忽視。

三是利潤下滑態(tài)勢嚴(yán)峻。為保現(xiàn)金流，公司被迫“以價(jià)換量”，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提加大，疊加高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)利，毛利率大幅下滑，基本處于微利或虧損狀態(tài)，公司控虧減虧任務(wù)艱巨。

四是業(yè)務(wù)規(guī)模逐漸收縮。當(dāng)前，頭部企業(yè)實(shí)力雄厚、優(yōu)勢盡顯，公司市場份額被不斷擠壓，拿地大幅減少。圍繞主業(yè)的多元轉(zhuǎn)型成效不夠，尚未有效對沖傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)下滑。

概言之，首開股份面臨著銷售下滑、規(guī)模收縮、業(yè)績虧損和流動性等多重壓力。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看，2024年，首開股份營業(yè)收入242.13億元，同比下降49.31%，歸母凈利潤虧損高達(dá)81.41億元。在此之前，首開股份已連年出現(xiàn)虧損，2022年歸母凈利潤為-4.61億元、2023年歸母凈利潤為-63.39億元，三年累計(jì)虧損近150億元。

毛利率、凈利潤等盈利指標(biāo)也連年下滑，克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2021年～2024年，該公司毛利率從19.81%降至4.80%，凈利率則從2.46%降至-38.90%。同期，公司總資產(chǎn)從3138.59億元降至2298.69億元，公司凈資產(chǎn)從665.68億元降低至510.62億元。

過往投資開發(fā)的項(xiàng)目出現(xiàn)大額減值，是首開業(yè)績虧損的重要原因。年報(bào)顯示，2024年首開股份對房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備30.81億元，投資性房地產(chǎn)減值損失301.69萬元，計(jì)提信用減值損失4.86億元，總計(jì)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備規(guī)模35.7億元。

從表外項(xiàng)目看，克而瑞表示，該公司權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資收益為虧損6.8億，其中廈門滄珩實(shí)業(yè)有限公司期內(nèi)虧損5.9億，該聯(lián)營企業(yè)為廈門保利首開云禧項(xiàng)目的開發(fā)商。北京首城置業(yè)有限公司也虧了2.3億，為首開與北京城建合作。

首開股份投資的棚改等項(xiàng)目也占用了大量資金。比如，預(yù)計(jì)投資額最大的兩個(gè)項(xiàng)目為北京分鐘寺橋西北側(cè)地區(qū)回遷安置房項(xiàng)目，以及萬泉寺村B、C地塊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資分別為113億及146億，期末賬面價(jià)值僅87億及68億。

截至2024年年末，首開股份有息負(fù)債1161.97億元，資產(chǎn)負(fù)債率74.4%，凈負(fù)債率192.4%，期末持有現(xiàn)金188億元，現(xiàn)金短債比為1.03倍。此外，首開股份還有其他應(yīng)付款185億，其中資金往來款約164億，應(yīng)付賬款中貨款、工程款約83億。

走出困境的關(guān)鍵之年

“2025年，是公司走出生存發(fā)展困境的關(guān)鍵之年。”首開股份在年報(bào)中直言。

為了應(yīng)對前述發(fā)展問題，去年首開股份已經(jīng)有所動作，包括推動存量項(xiàng)目去化盤活、多方爭取融資資源、壓降成本費(fèi)用、梳理組織架構(gòu)等，并有一定成效。

比如在銷售層面，去年其南京、成都有項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)售罄，全年簽約金額400億元；融資方面“白名單”項(xiàng)目共獲授信93.33億元，實(shí)現(xiàn)55.9億元經(jīng)營性物業(yè)貸款及城市更新貸款投放；完成186億元債券接續(xù)，金融機(jī)構(gòu)帶息負(fù)債降低97億元。

控制成本方面，去年其50個(gè)項(xiàng)目完成170項(xiàng)控本增效，降本6.76億元；組織架構(gòu)上，壓減3個(gè)機(jī)關(guān)部室，完成京內(nèi)外19家二層級管理單位的整合重組，以“對標(biāo)市場、瘦身健體”。

盡管如此，首開股份依然要應(yīng)對幾個(gè)較棘手的問題。其中一大方面是，首開股份在北京“大本營”的市場份額被壓縮。自2015年開始，首開股份曾連續(xù)4年位居北京銷冠，但2019年該位置被中海取代，當(dāng)下更是面臨更多央國企集體“搶食”北京市場的局面。2024年，首開股份在北京市場全口徑銷售額為229.9億元，排名第五位；到今年前五個(gè)月，首開股份在北京的銷售金額排名已降至第十位，其前有越秀、中海、華潤、中建、北京城建、海開控股、招商、保利等一眾全國或地方央國企，競爭可謂十分激烈。

截至2024年末，首開股份在京內(nèi)擁有主要項(xiàng)目74個(gè)，總規(guī)模1660萬平方米。京外包括遼寧、江蘇、浙江、福建、華南、華中、川渝等地，主要項(xiàng)目82個(gè)，總建筑面積約2770萬平方米。

除了銷售市場面臨頭部企業(yè)競爭，首開股份的資金風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。“公司自身‘造血’機(jī)能尚未得到根本恢復(fù)，負(fù)債率居高難下，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性不高，融資結(jié)構(gòu)需要優(yōu)化。”首開在年報(bào)中表示，將創(chuàng)新融資方式、提高資金利用效率......確保現(xiàn)金流安全。

相較于其他民營房企，首開股份的一大優(yōu)勢便是融資。盡管業(yè)績連年虧損，資產(chǎn)負(fù)債表也有“紅燈”指標(biāo)，但該公司今年來公布了多筆大額融資計(jì)劃，以減緩“資金之渴”。

比如4月1日，首開股份發(fā)布公告，提請股東大會授權(quán)公司債務(wù)融資事項(xiàng)，計(jì)劃通過中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)行中期票據(jù)（MTN）、定向債務(wù)融資工具（PPN）等，授權(quán)額度不超過350億元，資金將用于償還債務(wù)、補(bǔ)充流動資金、項(xiàng)目投資建設(shè)等。

4月3日，上交所披露顯示，北京首都開發(fā)股份有限公司2025年面向?qū)I(yè)投資者非公開發(fā)行公司債券項(xiàng)目已更新為“已通過”，擬發(fā)行總額90億元，債券品種為私募。

股東借款方面，首開集團(tuán)向首開股份提供的一筆15億元借款，將于2025年4月到期，雙方協(xié)商擬續(xù)期1年，續(xù)期期間年利率不超過3.95%，首開股份無需提供任何抵押及擔(dān)保。

首開股份表示，將堅(jiān)持“穩(wěn)當(dāng)前”與“利長遠(yuǎn)”相結(jié)合，打響“去化盤活運(yùn)動戰(zhàn)”、“現(xiàn)金安全保衛(wèi)戰(zhàn)”，爭取一切可以爭取的資源和支持，2025年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售面積155萬平方米、簽約金額278億元，新開工面積26萬平方米、竣工面積203萬平方米。

微信編輯| 蘇小