作者：周軍律師.

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賣房 房屋出售 二手房交易 房產交易

日常生活中經常會碰到債務人通過轉讓房產逃避債務，嚴重損害了債權人利益的情形。

那么，哪種情形下，這種房屋買賣合同無效呢？

最高人民法院案例庫入選案例《劉某訴程甲等確認合同無效糾紛案》中明確：

如當事人的房屋交易雖符合房屋買賣的形式特征，但實質減損了債務人的責任財產并致使他人債權有不能清償風險，且債務人不能提供充足有效的履行擔保，應認定為屬于惡意串通的逃債行為，轉讓行為無效。

本案的爭議焦點為：程某1與程某2之間簽訂的編號為CW458364北京市存量房屋買賣合同是否無效。

有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

本案中，劉某系朱某1的債權人，朱某1至今未償還劉某欠款。經生效判決確認，訴爭房屋系朱某1與程某1的夫妻共同財產。程某1明知朱某1未償還劉某欠款，卻在其與朱某1夫妻關系存續期間，將訴爭房屋轉至其姐程某2名下，損害了劉某的合法權益。程某2與程某1主張程某1用訴爭房屋置換了902房屋，但902房屋并未登記至程某1名下。故法院認定程某1與程某2之間簽訂的編號為CW458364北京市存量房屋買賣合同系無效合同。

根據查明的事實，程某1于夫妻關系存續期間簽訂房產賣契，購買了訴爭房屋，雖該房屋登記在程某1名下，根據婚姻法及其司法解釋的規定，該房屋系程某1與朱某1的夫妻共同財產，程某1主張訴爭房屋系其個人財產，缺乏依據。

惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。

本案中，河南省西峽縣人民法院對劉某與朱某1民間借貸糾紛第一次作出一審判決后，程某1與程某2即簽訂了CW458364北京市存量房屋買賣合同，程某1未向程某2支付任何對價。程某1雖主張系與程某2以換房的方式支付了訴爭房屋對價，但902房屋并未登記在程某1名下。

此外，對于902房屋登記至程某1之女朱某2名下，程某1在前后訴訟中及本案一審、二審中的陳述存在多處矛盾，在前案訴訟中程某1主張因其不具備購房資格登記至朱某2名下，本案一審中則陳述因限購政策無法登記至程某1名下，二審中則主張出于避稅考慮將房屋登記至朱某2名下，程某1未能就前述矛盾陳述作出合理解釋。

劉某作為朱某1的債權人，債務未能獲得償還，程某1將其與朱某1共有之財產進行了無對價之轉讓，構成與程某2惡意串通侵害劉某合法權利的情形，程某2與程某1就涉訴房屋簽訂的買賣合同無效，一審認定正確，本院予以確認。

周軍律師提醒，債務人不當轉讓房產以逃避債務的，債權人應充分了解并運用法律賦予的撤銷權，積極維護自身合法權益。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

房地產主題積木上寫著房屋買賣

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