貸款利率降了，深圳陳先生卻高興不起來(lái)。

5月份他收到短信，房貸利率從4.2%降至2.95%，月供減少1200元。

這本是件好事，但陳先生卻憂心忡忡——利率跌破3%的代價(jià)，可能是他手里兩套房?jī)r(jià)值縮水近一百萬(wàn)！

陳先生的焦慮并非個(gè)例，截止到現(xiàn)在，全國(guó)近45%的家庭擁有2套及更多房產(chǎn)。

房貸利率一路走低，表面上看，減輕了月供壓力，但實(shí)際上，資產(chǎn)貶值，債務(wù)失衡，金融動(dòng)蕩三大風(fēng)險(xiǎn)，正悄悄影響很多家庭的“錢袋子”。

風(fēng)險(xiǎn)一：資產(chǎn)縮水，房子不值錢了

表面看房貸利率降了，實(shí)際樓市的供需關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)了根本性逆轉(zhuǎn)。商品房待售面積7.6億平方米，二手房掛牌1200萬(wàn)套。像深圳、杭州有些地方，房?jī)r(jià)較最高點(diǎn)“腰斬”。

比如江西某樓盤，2021年單價(jià)1.3萬(wàn)，現(xiàn)在成交價(jià)降到了6000多，跌幅高達(dá)45%以上。

更嚴(yán)重的是，利率下行和房?jī)r(jià)下降形成“死亡螺旋”：銀行降低利率刺激購(gòu)房需求，需求疲軟導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)降，進(jìn)一步迫使利率下調(diào)……這個(gè)循環(huán)在三四線城市尤為突出。

四川內(nèi)江某業(yè)主，將掛牌價(jià)從70萬(wàn)降到20多萬(wàn)仍然無(wú)人問(wèn)津，最終因斷供淪為法拍房。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年三四線城市法拍房數(shù)量同比增長(zhǎng)37%，其中60%的房源銀行拿去拍賣估計(jì)都賣不到欠銀行的錢，形成“負(fù)資產(chǎn)”困局。

對(duì)于持有兩套房的人來(lái)說(shuō)，家里70%的錢都?jí)涸诜孔由希F(xiàn)在他們最擔(dān)心的不是房子的升值，而是能不能保住現(xiàn)在價(jià)值。

風(fēng)險(xiǎn)二：債務(wù)失衡，欠的錢更危險(xiǎn)了

利率持續(xù)走低，借錢買房好像更容易了？但很多家庭的“債”其實(shí)更重、更脆弱了。

央行數(shù)據(jù)顯示，2025年居民部門杠桿率攀升至72%，北京、上海等城市房貸月供占收入比超60%的家庭占比達(dá)37%。

舉個(gè)例子：南京一對(duì)夫妻，2019年貸300萬(wàn)買房，利率5.8%。現(xiàn)在利率降到2.95%，月供減少2800，但他們的房子市值卻從450萬(wàn)縮水到280萬(wàn)！“凈資產(chǎn)”（資產(chǎn)減掉負(fù)債）一下子蒸發(fā)170多萬(wàn)。

還有個(gè)更隱蔽的坑——叫“低利率幻覺(jué)”。今年1月，杭州某IT工程師，覺(jué)得利率低（利率2.9%），果斷加杠桿買第二套房，沒(méi)想到三個(gè)月后遭遇裁員，每月房貸缺口高達(dá)1.6萬(wàn)元，根本頂不住。

這反映出一個(gè)問(wèn)題：利率越低，大家越容易沖動(dòng)借錢。但萬(wàn)一工作不穩(wěn)、收入斷了，還不上錢的風(fēng)險(xiǎn)就大大增加。

國(guó)際貨幣基金組織（IMF）測(cè)算，中國(guó)家庭債務(wù)收入比已突破140%，遠(yuǎn)超90%的國(guó)際警戒線。

風(fēng)險(xiǎn)三：金融動(dòng)蕩，可能連累大家

利率跌破3%對(duì)金融系統(tǒng)的沖擊，正在從理論推演變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)壓力。2025年2月，某股份制銀行年報(bào)披露：

房貸還不上的比例（不良率從0.3%升至0.8%）在上升，尤其是那些利率低于3%的貸款，出問(wèn)題的速度比其他貸款快一倍！

這一數(shù)據(jù)印證了美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)——低利率環(huán)境下，銀行放寬貸款門檻，高風(fēng)險(xiǎn)客戶涌入市場(chǎng)，最終可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

地方上中小銀行壓力更大，河南某城商行去年搞的“3%特惠貸”，里面23%的借款人，月供占了他們收入55%，這遠(yuǎn)超過(guò)了銀行自己定的35%安全線。萬(wàn)一經(jīng)濟(jì)下行，失業(yè)上升，這些人很可能還不上錢，陷入斷供。

更要命的是，這些房子現(xiàn)在可能已經(jīng)不值當(dāng)初貸的那么多錢了，銀行想拍賣房子抵債都虧本，若強(qiáng)制拍賣，又會(huì)引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格螺旋式下跌。

所以，當(dāng)深圳的豪宅因?yàn)槔实捅煌顿Y客拋售，當(dāng)鄭州的法拍房多到10萬(wàn)套，咱們普通家庭真得清醒了：

利率低，并不代表是買房的好時(shí)機(jī)，反而可能是考驗(yàn)?zāi)慵摇板X袋子”結(jié)不結(jié)實(shí)的時(shí)候了。

2025年樓市的變化，其實(shí)是市場(chǎng)在“算總賬”——過(guò)去那種閉著眼買房就能賺錢的日子已經(jīng)成為過(guò)去式。

想要守住錢？得改變思路：

①別把所有雞蛋放一個(gè)籃子：別光盯著房子，錢要多元化配置。

②借錢要謹(jǐn)慎：別被低利率沖昏頭亂借錢。

③多關(guān)注政策：緊跟政策紅利才有機(jī)會(huì)在下行周期中守住自己的財(cái)富。