房產是婚姻生活的基礎物質條件，也是相對昂貴的財產。婚前買房，涉及全款出資or分期貸款，涉及個人出資or雙方出資or父母出資，涉及產權登記變更等諸多情形，一旦夫妻感情破裂導致離婚，房產如何認定和分割？

房產物權的一般性規定

房產是典型的不動產，不動產物權以登記發生效力，同時，房產可以按份共有或共同共有，具體體現在房產證上。一旦涉及夫妻關系，不能僅僅參照本條的一般性規定進行處理，要具體情況具體分析，綜合各方面要素進行評定。注意：房產證只是俗稱，官方正式的名字是“不動產權證書”

法律依據1：《民法典》第二百零九條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

法律依據2：《民法典》第二百九十七條：不動產或者動產可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

情形一：個人全款購房并登記為個人所有

（1）情形描述：個人婚前全款出資購房（包含貸款在婚前還清），房產證登記在本人名下，無論房產證是婚前取得還是婚后取得

（2）法律認定：房產是個人婚前財產，離婚時房產歸個人所有，另一方無權分割。

法律依據3：《民法典》第一千零六十三條：下列財產為夫妻一方的個人財產：（一）一方的婚前財產

法律依據4：《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第三十一條：民法典第一千零六十三條規定為夫妻一方的個人財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。

情形二：個人全款購房，房產證變更登記為夫妻所有或另一方所有

（1）情形描述：個人婚前全資購房（包含貸款在婚前還清），房產證原登記在本人名下，不論婚前還是婚后，購房者將房產證變更為夫妻所有或另一方所有

（2）法律認定：這是購房者的贈與行為，此時有約定從約定；沒有約定且協商不成，購房者無重大過錯且婚姻登記時間較短的話，房產歸購房者所有，但需綜合評估是否向另一方予以補償及補償多少。

法律依據5：《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（二）》第五條：婚前或者婚姻關系存續期間，一方將其所有的房屋轉移登記至另一方或者雙方名下，離婚訴訟中，雙方對房屋歸屬或者分割有爭議且協商不成的，如果婚姻關系存續時間較短且給予方無重大過錯，人民法院可以根據當事人訴訟請求，判決該房屋歸給予方所有，并結合給予目的，綜合考慮共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小以及離婚時房屋市場價格等因素，確定是否由獲得房屋一方對另一方予以補償以及補償的具體數額。

給予方有證據證明另一方存在欺詐、脅迫、嚴重侵害給予方或者其近親屬合法權益、對給予方有扶養義務而不履行等情形，請求撤銷前兩款規定的民事法律行為的，人民法院依法予以支持。

注意：“房產證加名，離婚分一半”已成為過去， 法院審理該類案件的理念是“既不能因短暫婚姻獲得大額財產，也肯定對家庭付出的價值”。

情形三：個人全款購房，約定房產變更為夫妻所有或另一方所有（實際未變更登記）

（1）情形描述：個人婚前全資購房，房產證原登記在本人名下，不論婚前還是婚后，購房者承諾變更登記為兩人所有或另一方所有，但實際未變更登記。

（2）法律認定：有約定從約定；沒有約定且協商不成，綜合各方面因素判決歸一人所有，并確定是否向另一方予以補償。

法律依據6：《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（二）》第五條：婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房屋轉移登記至另一方或者雙方名下，離婚訴訟時房屋所有權尚未轉移登記，雙方對房屋歸屬或者分割有爭議且協商不成的，人民法院可以根據當事人訴訟請求，結合給予目的，綜合考慮婚姻關系存續時間、共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小以及離婚時房屋市場價格等因素，判決房屋歸其中一方所有，并確定是否由獲得房屋一方對另一方予以補償以及補償的具體數額。

情形四：個人貸款買房，婚后共同財產還貸，房產證登記為首付款一方

（1）情形描述：婚前個人已支付首付款并向銀行申請貸款，房產證登記在本人名下，婚后使用夫妻共同財產還貸

（2）法律認定：有約定從約定，無約定且協商不成，房屋歸首付款一方，剩余未還貸款是首付款一方的個人債務；夫妻二人共同支付的貸款及婚后房屋相對應的財產增值部分屬于共同財產，由首付款一方予以分割補償。

法律依據7：《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動產登記一方對另一方進行補償。

注意：婚后使用住房公積金還貸款，也屬于使用夫妻共同財產還貸，適用本情形四。

法律依據8：《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第二十五條：婚姻關系存續期間，下列財產屬于民法典第一千零六十二條規定的“其他應當歸共同所有的財產”：（二）男女雙方實際取得或者應當取得的住房補貼、住房公積金

情形五：婚前一方父母出資全款購房

（1）情形描述：婚前，一方父母出資全款購房（含貸款已在婚前還清），房產證登記為購房父母的子女

（2）法律認定：該情形視同于情形一，婚前父母出資視為對自己子女的贈與，屬于個人婚前財產，離婚時房屋歸個人所有，不涉及財產分割。

法律依據9：《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第二十九條：當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。

情形六：婚前一方父母為子女購房支付首付款，婚后夫妻共同財產還貸

（1）情形描述：婚前，一方父母為子女購房支付首付款，婚后使用夫妻共同財產還貸，房產證登記為支付首付款的一方。

（2）法律認定：該情形視同于情形四，父母出資視為對子女的贈與，首付款是子女的個人財產，離婚時有約定從約定，無約定且協商不成時，房屋歸首付款一方，剩余未還貸款是首付款一方的個人債務；夫妻二人共同支付的貸款及婚后房屋相對應的財產增值部分屬于共同財產，由首付款一方予以分割補償。

情形七：婚前雙方共同出資購房，房產證登記為夫妻兩人

法律認定：該房屋屬于夫妻共同共有。

情形八：婚前雙方以結婚為目的共同出資購房，房產證登記在一方名下

法律認定：該房屋屬于夫妻共有，房屋分割方式存在爭議，目前法律沒有明確規定，需要綜合考慮各方面因素進行評判，對于婚前公積金貸款和商業貸款也有不同的認定。

注意：此情形下，出資雙方應當保存好出資證據、購房目的證據等，強烈建議簽訂書面協議對雙方約定事實進行確認。

情形九：婚前一方出資購房，房產證登記在另一方名下

（1）情形描述：婚前，一方出資購房并登記在對方名下，無論是貸款購房還是全款購房

（2）法律認定：根據出資方的目的和相關證據，存在不同的判定結果：

如果出資款是出資方非以結婚為目的的贈與行為，或者出資方向房產登記方的借款行為，則房屋屬于登記方的個人財產，如婚后有房貸，則夫妻二人共同支付的貸款及婚后房屋相對應的財產增值部分屬于共同財產可以進行分割；

如果出資款是以結婚為目的的贈與行為，則房屋視為夫妻共同共有。

其他婚前購房的情形因沒有直接的法律法規依據，實務中存在爭議，不再一一列舉和探討

End：為避免不必要的糾紛和麻煩，對于目前法律沒有明確規定的一些購房情形，根據民法典相關規定，男女雙方最好訂立婚前協議，約定房產歸屬及分割比例，將話講在明處。對于父母出資購房的，建議簽協議+公證，明確父母出資款是贈與行為還是借款行為，是贈與夫妻雙方還是贈與哪一方。