房地產(chǎn)行業(yè)迎來久違利好，民營房企新城控股母公司新城發(fā)展（01030.HK）今日公告宣布，公司計劃進行高級無抵押美元債券的發(fā)行，擬現(xiàn)金要約收購未償還的債務(wù)。而上一次民企開發(fā)商發(fā)行境外信用債還是在三年前。

網(wǎng)傳新城此次融資規(guī)模約2.5億至3億美元，利息在11%-13%之間。

“順利的話，就在本周發(fā)行。”一名接近新城控股的內(nèi)部人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》。

“從現(xiàn)金流來看，新城通過銷售回款、商業(yè)運營等獲取了較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流支持。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析，“部分財務(wù)狀況相對穩(wěn)健、信用評級較高、擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的民營房企可能是下一批重啟境外融資的企業(yè)。

新城4年未拿地

根據(jù)新城發(fā)展的公告，公司票據(jù)的定價將由國泰君安證券(香港)有限公司、海通國際證券有限公司、Citigroup Global Markets Limited、中信里昂證券有限公司、招銀國際融資有限公司、中信銀行(國際)有限公司、淞港國際證券集團有限公司、DBS Bank Ltd.及龍石資本管理有限公司(作為建議票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人、聯(lián)席賬簿管理人及聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人)透過累計投標結(jié)果厘定。

宣布發(fā)債的同時，新城發(fā)展還公布了一筆還債計劃，擬購回2025年7月到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)（ISIN/通用代碼為XS2281036249/228103624），該票據(jù)的利息為4.45%。要約開始時間為2025年6月12日，最終截止時間為2025年6月24日下午4:00（倫敦時間），結(jié)果公告將在截止時間后盡快發(fā)布，預(yù)計結(jié)算日期約為2025年6月27日。

倘若網(wǎng)傳的發(fā)行規(guī)模屬實，那么這筆新債將正好覆蓋7月到期的舊債。不過，如果利息也如網(wǎng)傳利率相同，新債的成本將翻一番。

目前新城的主要業(yè)務(wù)都在A股上司公司新城控股中，新城發(fā)展更多是其境外融資平臺。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，新城發(fā)展能夠順利發(fā)行美元債的原因是新城穩(wěn)健的現(xiàn)金流，“新城能夠向市場展示其良好的財務(wù)狀況、償債能力和市場信心，只有具備一定實力和穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)才能在國際市場上成功發(fā)行債券。”

從現(xiàn)金流來看，根據(jù)新城控股的2024年年報，其2024年商業(yè)運營收入達128.08億元，吾悅廣場出租率保持97.97%高位。

在境內(nèi)債方面，2024年5月，新城控股發(fā)行一筆中債增全額擔保中期票據(jù)，規(guī)模為13.6億元；2024年11月，發(fā)行2024年度第二期中期票據(jù)，規(guī)模為15.6億元，票面利率3.5%。2024年公司新增以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約205億，加權(quán)本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

截至2024年底，新城控股的有息負債是536億元，吾悅廣場的賬面價值約1230億元。新城控股自2021年7月至今，一直未新增項目。在今年5月舉行的年度股東大會上，其董事長王曉松稱“沒打算極度壓縮債務(wù)”“不放棄開發(fā)業(yè)務(wù)”。“如果未來有機會，公司整體發(fā)展也穩(wěn)定了，會在開發(fā)業(yè)務(wù)上做一些機會性的投資。畢竟中國房地產(chǎn)市場至少擁有幾萬億元市場，還是屬于大規(guī)模的市場。”王曉松說。

三年首次破冰

如果新城發(fā)展此筆美元債順利發(fā)行，將是三年來首家民營房企重啟境外資本市場融資。上一次還是在2022年3月18日，卓越集團旗下的港股上市公司卓越商管，發(fā)行了1億美元優(yōu)先票據(jù)，債券期限3年，利率為2.91%。

上一次混合所有制房企成功發(fā)行無抵押美元債則是4個月前。今年2月14日，綠城中國發(fā)行本金總額3.5億美元的票據(jù)，票據(jù)將自2月24日起按年利率8.45%計息，到期日期為2028年2月24日。借此，綠城中國完成境外融資置換8.17億美元，已基本完成2024年到期境外債務(wù)置換，并提前完成2025年到期的3億美元境外債務(wù)的置換。

今年以來，隨著房地產(chǎn)市場趨向止跌回穩(wěn)，房企的融資環(huán)境也有所回暖。中指研究院6月4日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年5月份，房企債券融資總額為288.8億元，同比增長23.5%。??從融資結(jié)構(gòu)來看，5月份，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資111.7億元，同比增長5.8%，占比38.7%；ABS（資產(chǎn)支持證券）融資177.1億元，同比增長38.1%，占比61.3%。

不過，之后是否會出現(xiàn)第二家能夠發(fā)行美元債的民營房企，中指院劉水認為還需觀察。“美元債恢復(fù)常態(tài)化發(fā)行仍需要一定的時間和條件，包括房地產(chǎn)市場企穩(wěn)復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險逐步出清化解，政策進一步支持，以及房企基本面的改善，以降低投資者的風(fēng)險擔憂，提高市場的認可度和接受度。”他說。