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一紙協議歷經二十載，最終因觸碰法律紅線淪為無效。非本村集體成員購買農村房屋為何無法獲得法律認可？今天，通過這起真實案例，律師帶您剖析農村宅基地交易背后的法律風險。

案情梳理

（一）人物關系與房產背景

劉振國是北京市昌平區A村村民，名下持有一處宅基地，宅基地上建有東、西兩院房屋，其中東院包含北房五間、東頭半間耳房 。許志遠和宋淑珍是夫妻，育有女兒許靜雯、兒子許嘉豪；趙永強和趙宇航是父子，趙宇航是許志遠的遠房侄子。2009 年，許志遠和宋淑珍相繼離世，圍繞東院房屋的歸屬，一場激烈的糾紛由此爆發。

（二）當事人訴辯主張

原告主張（劉振國）：劉振國向法院提起訴訟，請求判決 2000 年與許志遠簽訂的《買房文約》無效，確認東院房屋歸自己所有，并要求趙宇航、趙永強在判決生效 5 日內將房屋內物品搬走并騰空房屋 。同時，主張許志遠與趙宇航 2009 年簽訂的《房宅贈與協定》也無效，訴訟費用由趙宇航、趙永強承擔。劉振國表示，許志遠一家并非本村集體經濟組織成員，無權買賣和處置宅基地房屋，多次要求趙宇航父子騰房均遭拒絕，無奈之下只能訴諸法律 。

被告抗辯（許靜雯、許嘉豪）：兄妹倆辯稱，房屋買賣是父親許志遠與劉振國之間的事，且父親早已將房屋贈與趙宇航。2009 年父親去世后，自己繼承的遺產中并不包含涉案房屋，本案與他們無關 。此外，他們提出若趙宇航已成為本村集體成員，那么買賣協議應屬有效。

第三人陳述（趙宇航、趙永強）：趙宇航堅稱自己才是房屋的合法主人，指責劉振國 “違背契約精神” 。他表示，當年的《買房文約》經過北京市昌平區A村民委員會認可并加蓋公章，自己長期繳納房屋水電費，且許志遠在 2002 年對房屋進行了重新翻建 。2022 年，劉振國私自砸開房屋門鎖、搬走家具，趙宇航報警后雙方經調解才達成和解。趙宇航認為，劉振國時隔多年起訴毫無依據，不應支持其訴訟請求 。

（三）關鍵事實認定

房屋交易過程：2000 年 3 月 15 日，劉振國與許志遠簽訂《買房文約》，約定以 2.8 萬元的價格將東院房屋賣給許志遠 。契約簽訂后，劉振國將房屋交付給許志遠居住使用，許志遠也依約支付了購房款 。趙宇航主張許志遠于 2002 年對北房五間、一間耳房進行了翻建，劉振國對此予以否認，稱許志遠購買房屋后從未進行過翻擴建，并提交后桃洼村委會出具的《證明》作為證據，證明A村門牌號對應的房屋未經村委會同意至今沒有翻建過 。

贈與協議爭議：2009 年 8 月 9 日，許志遠與趙宇航簽訂了《房宅贈與協定》 。協定中寫明許志遠因受趙宇航照顧，且考慮自身年事已高、花費眾多，經與家人商議將房屋贈與趙宇航。許靜雯、許嘉豪主張協議上的簽名并非本人所簽，對贈與一事并不知曉 。劉振國則質疑《房宅贈與協定》上許志遠的簽名并非其本人所簽，認為贈與房屋并非許志遠的真實意思表示，該協議應認定為無效。趙宇航表示許志遠將簽好名字的協議交給他，自己最后簽署了名字 。

當事人身份信息：劉振國的戶籍地址為北京市昌平區，系農業家庭戶口 。許志遠生前戶籍登記地址為北京市海淀區，趙宇航、趙永強的戶籍地為河南省駐馬店市平輿縣。

案件分析

（一）法律適用原則

本案主要依據《中華人民共和國民法典》中關于民事法律行為效力的規定，以及農村宅基地相關法律法規 。核心在于判斷房屋買賣及贈與行為是否違反法律、行政法規的強制性規定，從而確定合同效力。

（二）爭議焦點解析

房屋買賣合同效力：根據我國法律規定，宅基地屬于農民集體所有，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓 。農村房屋買賣必然涉及宅基地使用權的轉移，許志遠并非后桃洼村集體經濟組織成員，其與劉振國的房屋買賣行為致使宅基地使用權流轉到非本集體成員手中，損害了集體經濟組織的權益，因此雙方簽訂的《買房文約》違反法律強制性規定，應屬無效。

贈與協議效力：劉振國雖主張《房宅贈與協定》并非許志遠真實意思表示且簽名存疑，但未提供充分證據予以證明。即便協議內容真實，由于贈與房屋的行為同樣涉及宅基地使用權的流轉，而趙宇航也不屬于后桃洼村集體經濟組織成員，其通過贈與獲得房屋所有權后，會造成農村房地資源向村外流失，同樣違反了法律規定，所以該《房宅贈與協定》也應認定為無效。

房屋現狀處理：由于劉振國與趙宇航均表示若法院認定合同無效，后續關于房屋返還及賠償損失的問題將另行解決，因此在本次訴訟中，法院暫不處理該部分內容，雙方可在后續通過法律途徑重新主張權利。

（三）舉證責任分配

劉振國作為主張合同無效的一方，需提供證據證明房屋買賣及贈與行為違反法律規定 。趙宇航若主張房屋進行過翻建、贈與協議有效，也需提供相應證據予以佐證。同時，劉振國質疑贈與協議真實性，同樣負有舉證責任，若無法提供有效證據，將承擔不利的法律后果 。

裁判結果

法院依據相關法律規定，作出如下判決：

劉振國與許志遠于 2000 年 3 月 15 日簽訂的《買房文約》無效；

2009 年 8 月 9 日有許志遠、許靜雯、許嘉豪及趙宇航簽名字樣的《房宅贈與協定》無效 。

案件啟示

（一）嚴守宅基地交易法律紅線

農村宅基地具有特殊的社會保障屬性和福利性質，其使用權僅面向本村集體經濟組織成員 。非本村人購買或受贈宅基地房屋，無論交易形式如何、時間長短，都無法獲得法律認可。一旦發生糾紛，交易雙方都可能面臨錢房兩空的風險，因此切勿抱有僥幸心理觸碰法律紅線 。

（二）書面協議不等同于合法有效

很多人認為只要簽訂書面協議，交易就具備法律效力，這種認知存在誤區 。涉及農村宅基地房屋的交易，即便協議經過村委會蓋章或多人見證，若違反法律強制性規定，依然會被認定為無效。在進行任何房產交易前，務必充分了解相關法律法規，必要時咨詢專業律師，確保交易合法合規 。

（三）妥善留存糾紛處理證據

在房屋買賣、贈與等糾紛中，證據是維護自身權益的關鍵 。交易憑證、溝通記錄、房屋現狀證明、證人證言等都可能成為重要證據。例如本案中，劉振國雖質疑贈與協議真實性，但因未保留有效證據而難以得到法院支持 。因此，在日常交易及糾紛處理過程中，一定要注重證據的收集和保存，以便在需要時能夠有力地支持自己的主張。

宅基地糾紛往往涉及家庭重大財產利益，處理不當可能引發嚴重后果 。如果您在農村房產交易、合同效力認定等方面存在疑問，歡迎隨時咨詢專業律師團隊，我們將為您提供專業、精準的法律解決方案。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）