單價6萬/㎡的深圳新房市場即將迎來兩位新選手。

近期，曾多次"放鴿子"的信義君御山匯瓏花園終于傳出6月入市，吹風(fēng)價6.5萬/㎡；

同片區(qū)新房天安云谷里也正加速建設(shè)，預(yù)計最快下半年入市。

回顧往昔，單價6字頭的坂田新房還是很吸引人的。

一方面，坂田毗鄰福田、南山，通勤便利；

另一方面，坂田二手房也有過高光時刻，作為片區(qū)的標桿盤之一信義嘉御山5期，一度突破12萬/㎡，成為龍崗樓市的價格燈塔。

▲來源：貝殼找房

相比之下單價6字頭的坂田新房就頗具吸引力。

以當(dāng)時的荷棠里入市為例，均價5.9萬/m2，認籌比超1:3，足見剛需對價格的敏感度。

然而時過境遷，如今片區(qū)二手房來到5字頭，哪怕隔壁的深圳北站新房，均價也降至6萬/m2方能有效吸引客戶。

在此背景下，依舊是6字頭的坂田新房還有優(yōu)勢嗎？

PS.文末附《坂田雙盤20項指標PK表》，建議你認真看完。

坂田6.5萬/㎡新盤PK，誰更能打？

先從價格維度來分析兩個項目的市場競爭力。

信義君御山匯瓏花園的吹風(fēng)價維持在6.5萬/㎡，與一期均價基本持平，按照這一價格，三房總價約560萬左右。

云谷里項目尚未公布具體價格，但參考周邊市場情況，同屬坂田片區(qū)的新盤信城縉華府入市均價6.2萬/㎡，聯(lián)發(fā)天境雅居均價同樣為6.2萬/㎡。

然而，在當(dāng)前市場環(huán)境下，6萬+/㎡的定價并不具備明顯優(yōu)勢。

雖然坂田作為土地開發(fā)幾近飽和的區(qū)域，新房供應(yīng)主要依賴城市更新項目。

盡管如此，近幾年坂田區(qū)域新房供應(yīng)依舊相當(dāng)充足，在市場下行壓力與龍華等周邊區(qū)域高強度供應(yīng)的雙重沖擊下，坂田新房市場表現(xiàn)并不理想。

目前在售的遠洋天萃世紀雅園、信義御瓏豪園、信義君御山居、吉祥花園、城建云宸匯和成金竹家園等項目均處于順銷狀態(tài)，去化速度明顯放緩。

其次，同片區(qū)內(nèi)的次新二手房形成了有力競爭。

包括信城縉華府、和成嘉業(yè)、佳兆業(yè)城市廣場等二手房的掛牌均價已回落至6.5萬以內(nèi)，這使得新入市項目在價格上難以建立明顯優(yōu)勢。

▲來源：貝殼找房

若定價過高，將面臨來自二手市場的嚴峻挑戰(zhàn)。

此外，龍華位置較好的北站新盤中洲迎璽、天健鵬宸云筑的折后均價同樣維持在6萬+水平，這意味著同戶型產(chǎn)品在相鄰區(qū)域已形成激烈競爭。

尤其是在購房者越來越理性的當(dāng)下，單價優(yōu)勢已成為決定項目去化速度的關(guān)鍵因素之一。

你覺得它們的定價多少合適？

產(chǎn)品PK

從產(chǎn)品定位來看，兩個項目走出了完全不同的路線。

云谷里作為天安云谷項目三期（總體規(guī)劃六期），是當(dāng)前坂田北規(guī)模最大的城市更新項目，總開發(fā)體量高達289萬㎡，相當(dāng)于華潤大沖舊改的規(guī)模，被業(yè)內(nèi)稱為"坂田版華潤城"。

▲天安云谷效果圖

項目涵蓋住宅、商業(yè)公寓、商業(yè)、酒店等多元業(yè)態(tài)，住宅部分合計5886套（不含保障房），另有保障房640套。

▲建設(shè)中的天安云谷里

具體到入市節(jié)點，回遷戶已在年初完成選房流程，商品房預(yù)計下半年入市。

從已釋放的部分戶型信息看，云谷里戶型跨度從小兩房覆蓋至五房，能同時滿足剛需與改善型需求，類似"全能型選手"。但戶型設(shè)計整體中規(guī)中矩，尚未展現(xiàn)出明顯亮點，具體使用率需待官方戶型圖公布才能確認。

▲天安云谷戶型，僅供參考，以官方最終公布為準

關(guān)注@深圳買房計劃，后續(xù)會出戶型報告。

相比云谷里還是期房，信義君御山匯瓏花園從前年就傳出入市，直到上個月傳出已經(jīng)開發(fā)樣板間并啟動誠意金登記， 預(yù)計6月入市。

當(dāng)然，項目也熬成了"所見即所得"的現(xiàn)房產(chǎn)品，帶一線品牌精裝。

作為信義君御山居二期， 信義君御山匯瓏花園 總戶數(shù)1682戶，容積率4.81，由8棟住宅樓構(gòu)成（其中3棟、4棟為租賃住房，其余為商品房），戶型 主打剛需客群， 為 82-99㎡三房，均為豎廳設(shè)計 。

項目首推1、2、8棟，戶型約93㎡三房兩廳兩衛(wèi)、約99㎡三房兩廳兩衛(wèi)兩種產(chǎn)品。

其中1棟和8棟是3梯6戶，2棟是2梯6戶。

戶型結(jié)構(gòu)整體無明顯短板。所有戶型均配備寬景陽臺，雖陽臺面積有一定折扣，但仍具備一定優(yōu)勢。若將次臥陽臺并入次臥，能顯著提升次臥的實用性與舒適度。

總的來說，戶型整體設(shè)計比較實用均衡，符合大多數(shù)人的居住需求。

朝向上，以東南和西南為主，3棟樓每層各有兩戶通透戶型。

其中1棟、8棟的01/02/06/07戶型為西南和東南朝向；

2棟的01/02/06/07戶型，南偏西和東偏南視野會被和成嘉業(yè)遮擋。

此外，03戶型餐廳一側(cè)只能看到隔壁墻體，東北向較為開闊，可看到坂田文化廣場；05戶型餐廳一側(cè)只能看到隔壁墻體，西北方向看花園的同時也朝向鐵路不過，因地塊呈三角形，西南面緊鄰平南鐵路貨運線（目前主要為海鐵聯(lián)運，雖車次減少但仍會通行），03/05戶型可能會受到低頻噪音干擾。

選房時建議避開西北朝向，優(yōu)先選擇東南向、可看花園的1棟和8棟。

綜合看， 信義君御山匯瓏花園憑借現(xiàn)房+一線品牌精裝， 天然優(yōu)勢大。

配套PK

最后來看配套。

以往坂田欠缺優(yōu)的配套也在加速補齊，甚至出現(xiàn)超配項目。

比如教育配套，坂田囊括深中坂田學(xué)校（在建）、深實驗坂田校區(qū)、深圳外國語灣區(qū)學(xué)校、廣東省實驗中學(xué)深圳中學(xué)。

▲正在建設(shè)中的深中坂田學(xué)校

這樣的教育陣容甚至超越了傳統(tǒng)的百花片區(qū)。

放眼全市，多數(shù)街道能擁有一所優(yōu)質(zhì)名校已是幸事，坂田卻已集結(jié)"名校天團"。

文體設(shè)施同樣"超配"。

在建的坂田文體中心、龍崗國際藝術(shù)中心，加上正在設(shè)計招標的馬蹄山文體中心，一個28平方公里的街道坐擁三大文體地標，而全市仍有不少街道連一座文體中心都沒有。

▲坂田文體中心效果圖

商業(yè)配套方面，星河COCOPark、坂田萬科廣場、百佳華廣場、坂田天虹四大商業(yè)體形成矩陣，基本滿足區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)消費需求，居民日常購物無需跨區(qū)。

▲坂田萬科廣場

醫(yī)療方面，有在建的龍崗區(qū)第二中醫(yī)院以及香港中文大學(xué)（深圳）醫(yī)院。

以上配置， 即便放在深圳全市街道對比，也堪稱"頂配"。

聚焦到兩個項目，從現(xiàn)有配套來看，教育、商業(yè)、地鐵三大要素均已成熟。

結(jié)論：

盡管信義君御山匯瓏花園地理位置相對天安云谷里不占優(yōu)勢，但天安云谷里距離實際交付仍需至少兩年時間，但在價格相近的情況下，若購房者同時追求"現(xiàn)房交付"和"名校學(xué)位"這兩大核心需求，信義君御山匯瓏花園無疑是當(dāng)前階段最理想的選擇。

最后，附一份看房打分表（打分表，純屬個人喜好，僅供參考。再好的房子，買不買還是要問錢包，以及現(xiàn)場去感受自己對房子的喜好）

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