17000元/平米的大平層都是毛?。骸肮そㄍ饬⒚妗?、“無配套”、“單體樓無小區環境”...

8800元/每平的大平層卻全是優點：“幾天賣出幾十套”、“很多中介想帶看都沒機會”...

“沒有賣不掉的房子，只有賣不出去的價格”——這句話在當下的重慶樓市體現得淋漓盡致。最近愛琴海萬瑞大平層打出了8800元/㎡起的“骨折價”，短短幾天直接賣爆了，成為近期重慶樓市最受關注的項目之一。

這個項目為什么能逆勢熱銷？它們的核心優勢是什么？又存在哪些潛在風險？今天我們將從產品分析、市場邏輯、適配人群等多個維度聊聊這個項目。

01

產品分析：為什么這個8800元/㎡的大平層能賣爆？

1. 價格優勢：近乎腰斬，套利空間顯著

該項目此前新房售價1.7萬/㎡，周邊二手房掛牌價普遍在1.5萬+/㎡，而此次直接降至8800元/㎡起，相當于價格腰斬。

更夸張的是，與其僅一街之隔的璞印金開，均價高達3萬/㎡，而華潤近期在該板塊拿地的樓面價已達13519元/㎡，未來售價預計3萬+。這意味著：用不到1/3的價格，享受同等地段和配套；短期套利空間明確，長期看仍有價格支撐。

2. 地段與配套：北區核心，成熟生活圈

項目位于金開大道與金渝大道交匯處，屬于北區幾何中心，交通便利：

軌道交通：未來規劃地鐵，通勤便捷；

商業配套：自帶藍調天街，毗鄰愛琴海購物公園，距離汽博宜奧商圈、鴛鴦月光之城、光環購物公園、禮嘉天街均在10分鐘車程內；

教育醫療：周邊優質學校、三甲醫院齊全，滿足家庭需求。

這樣的地段，通常對應的是高端改善盤的價格，而該項目以剛需價入市，自然吸引大量關注。

3. 產品設計：高得房率+低持有成本，優于傳統商辦

該項目雖然是住宅性質，但因其大平層設計，吸引了部分辦公需求買家。相較于傳統寫字樓和公寓，它的優勢包括：

從表格可見，該項目在使用成本、融資靈活性、交易成本等方面均優于傳統商辦物業，尤其適合小型企業、自由職業者、初創團隊等對辦公成本敏感的人群。

項目突然火爆，除了產品本身的優勢，還有一些底層的市場邏輯：

1、大量中介的推助

中介愿意推這個項目，除了傭金，關鍵點在于這個項目值得中介跟客戶推薦。因為中介深知這個項目的定價是遠遠低于他應有的價值，因此全城推送，形成了轟動效應。

2、開發商降價足夠有決心

為了不陷入“降價旋渦”，開發商直接一步到位，從原來的一萬七八降到了八千八，直接擊破了購房者的心理認知和價格認知。

綜合來看，產品優勢、開發商誠意降價再加上中介的推波助瀾，這個項目能賣這么好也就一點不奇怪了。

02

潛在風險：低價盤的“隱形成本”

盡管價格誘人，但這類低價盤仍存在一些不可忽視的風險，購房者需謹慎評估。

1. 升值潛力受限

低價標簽影響未來溢價：大幅降價可能讓市場形成“低價盤”認知，未來轉售時買家心理價位受限。

競品擠壓：同板塊若后續有品牌房企高端項目入市（如華潤新盤），價差拉大可能導致該項目長期處于價格洼地。

2. 居住體驗可能打折扣

單體樓無小區環境：該項目為單體樓，缺乏社區綠化、公共活動空間，居住舒適度不如傳統住宅小區。

租戶混雜：因價格低，可能吸引大量投資客和辦公用戶，導致居住氛圍雜亂。

3. 政策合規風險

住宅用于辦公的合法性：雖無明確禁止，但若被投訴，可能面臨整改風險。無法注冊公司：住宅性質可能導致工商注冊受限，不適合需正規辦公的企業。

03

適配人群：誰適合買？誰要謹慎？

1. 適合購買的人群

長線投資者：低價購入核心地段資產，長期持有等待板塊價值提升；租金回報率可能高于同價位公寓。而且它的融資控融資邏輯也是很好的，正常來說，一個產品的評估價會是在掛牌價上浮10%左右，目前這個項目掛牌價在15000元/㎡。從長期來看，它還是有金融屬性的產品。

辦公自用需求者：自由職業者、小型工作室、初創團隊，可大幅降低辦公成本；適合對注冊公司無硬性要求的行業（如設計、咨詢、電商等）。

資產配置型買家：手頭資金有限，但希望配置核心區房產的購房者；可等待未來板塊升值或政策利好。

2. 需謹慎考慮的人群

純居住需求家庭：缺乏小區環境，租戶混雜，居住體驗較差；更適合過渡性居住，而非長期安家。

短期炒房客：低價盤轉手溢價空間有限，需長期持有；市場若持續低迷，可能面臨流動性問題。

而且值得一提的是，這是特殊時期下的特殊產品，換句話講是開發商割肉換量，如果真的有購買，一定要注意開發商是否有風險。

04

在當前房地產市場整體低迷的背景下，部分項目卻逆勢熱銷，呈現出明顯的兩極分化趨勢。一類是以產品力取勝的高品質樓盤，另一類則是價格大幅下調的現房項目。這兩種截然不同的熱銷模式，折射出當前購房者的核心訴求——要么為品質買單，要么為性價比買單。

海琴海這個項目之所以賣的這么好，本質來說就是“撿漏”。也告訴我們只要價格足夠有誠意，一步到位，市場依然會有回應。

end

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