江蘇
揭秘買房陷阱，頂層露臺真的能送嗎？
大家好，今天咱們來聊聊一個買房時常見的問題——頂層露臺到底能不能送？很多開發商在推銷頂層房子時，都會說，聽起來是不是很誘人呢？但其實這里面有不
2021年12月，王某和李某就遇到了這個問題。他們向某房地產開發商買了一套頂層商品房，雙方簽訂了補充協議，約定這套頂層房屋南側的露臺歸王某和李某專屬使用。本來一切看起來都很順利，但在裝修過程中，王某決定對露臺進行改造，建了一個封閉式的陽光房。
然而，到了2022年11月，城管局突然找上門，要求王某停止違法建設行為，并告知他必須先向相關部門申請辦理規劃許可手續，才能繼續施工或投入使用。這下王某和李某急了，他們把開發商告上了法庭，請求法院確認他們對露臺的專屬使用權。
法院審理后認為，根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，露臺要成為業主專有部分，必須滿足兩個條件：一是規劃上專屬于特定房屋，二是建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中。這兩個條件缺一不可。但在這個案例中，雖然買賣合同中約定了露臺歸王某和李某所有，但在規劃上并沒有專屬于特定房屋，也不具備登記成為特定業主所有權的可能性。因此，法院駁回了王某和李某的請求。
一審判決后，王某不服，提起了上訴。但二審法院維持了原判，再審法院也駁回了他的再審申請。最終，這個案子的判決生效了。
法官解釋說，如果是專有部分的露臺，特定房屋的所有權人可以排他使用。但如果是共有露臺，屬于公共區域，全體業主都可以合理使用。無論哪種情況，未經規劃許可，都不能擅自改造露臺。否則，不僅會違反法律規定，還會增加頂層樓面的荷載，造成安全隱患。
所以，各位小伙伴們，買房時一定要多留個心眼，不要輕信開發商的夸大宣傳。特別是涉及露臺這類附屬設施的問題，一定要了解清楚相關法律法規，避免給自己和他人帶來不必要的麻煩。同時，也提醒房地產開發商，在銷售過程中要向購房者充分說明房屋及相關附屬設施的性質和使用規定，不要隨意承諾未規劃為特定房屋附屬物的露臺。
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