真是令人感慨啊，曾經和李嘉誠家族齊名、大名鼎鼎的鄭裕彤家族，竟然也要爆雷了。

從周大福金鋪起家，到千億商業帝國，如今卻連幾千萬美元的利息都付不起。

6月初，新世界發展發布公告，將延遲支付總計近8000萬美元的永續債利息。

財勢雄厚的香港鄭家，怎么會淪落到這個地步？

這或許將成為香港本土第一家爆雷的大型房企。要知道，在內地房企紛紛暴雷的這幾年，香港房企一直以穩健保守聞名。這下子，香港樓市的不倒神話，倒下了第一塊多米諾骨牌。

都說富不過三代，一代創業，二代守業，三代敗業，本來這話是誤讀古人的以訛傳訛，但到了鄭裕彤家族這里，還真有點難說。

當年鄭裕彤大膽抄底香港樓市，創立新世界發展并持續擴張，奠定了鄭氏家族的地位。后來長子鄭家純接棒，在相當長的時間里，新世界也保持著穩健發展的勢頭。

但隨著第三代鄭志剛的崛起，公司的投資風格開始變得激進。

2008年，鄭志剛創立K11品牌，香港第一家K11開業首年就賺錢，被吹捧為商業奇跡，但之后近十年一直是緩慢開店。

但在鄭志剛2017年上位后，K11開始激進擴張，迅速在全國遍地開花，成為全球最大的藝術商業品牌之一。

但問題也恰恰出在這里。

每個K11項目動輒投資幾十上百億，回報周期卻很長，多地開店耗費大量現金。

更糟糕的是，鄭志剛錯誤地判斷了形勢，認為零售業會持續繁榮，學起了內地開發商，大肆舉債開發商業地產。

有內部人士曾透露，內地所有K11商場的銷售額加起來，可能還比不上一個華潤萬象城，就連香港那家曾創造奇跡的K11，去年也傳出要被華潤收購的消息。

除此之外，從2018年開始，新世界就在內地頻頻拿地。在樓市最高峰的時候，光是在廣州、杭州、上海拿地花的錢，就至少高達數百億。

甚至在2022年樓市風聲鶴唳的時候，鄭志剛還高調宣布了百億拿地計劃。

激進擴張的結果，就是市場教你做人。

2024年，新世界發展交出了一份慘淡的成績單，全年暴虧近200億港元，是二十年來首次虧損。

與此同時，公司總債務將近1500億港元，其中300多億要在一年內還，但賬上的現金根本不夠，缺口超過100億。

如果把永續債也算上，公司的真實負債率已經逼近90%。

永續債簡單來說，就是一種沒有到期日的債券，理論上可以永遠不還本金，只需要定期付利息。但它有個致命的問題，如果到期不贖回，利率可能會大幅上漲。

更要命的是，延遲付息嚴重打擊了市場對新世界的信心。

為了填補窟窿，新世界從去年開始就在甩賣資產。

包括深圳前海周大福金融大廈、香港荃灣愉景新城商場、啟德體育園項目等等，一年下來賣了80多億，但這些錢在巨額債務面前，還只是杯水車薪。

鄭志剛的商業帝國夢，至此碎了一地。

2024年9月，鄭志剛辭去新世界發展行政總裁職務，徹底退出家族產業管理層。

這位被寄予厚望的第三代，在公告里表示，要投放更多時間于公共服務，但說白了，就是為造成公司的爛攤子引咎辭職。

然而，新CEO馬紹祥上任僅僅兩個月，也以“處理個人事務”為由辭職。

最后，負責內地業務的黃少媚接任。

半年內換了三個CEO，管理層如此動蕩，對任何企業都是致命打擊，更別說正在債務泥潭里掙扎的新世界了。

最能反映新世界發展境況的，其實是銀行態度的轉變。

作為香港四大家族之一，新世界發展曾是各大銀行的優質客戶，幾乎所有主要銀行都愿意給它貸款。

但現在情況完全變了，多家香港本地券商下調了對它的抵押融資比率，內地銀行也隨之跟進，而最狠的是匯豐，直接將其從抵押融資名單中移除。

為了獲得新的融資，新世界發展已經抵押了價值100多億美元的20處房產，但在目前的市場環境下，即使有抵押物，銀行放貸也變得極其謹慎。

更讓人擔憂的是，新世界發展的危機，可能引發市場連鎖反應。

其他地產巨頭會不會成為下一個？香港樓市的不倒神話，是否已經走到盡頭？

從金鋪學徒，到締造商業帝國，鄭裕彤用了一生的時間。而從千億市值到債務違約，他的后人只用了不到五年。

這個曾經叱咤香港商界的豪門家族，如今正站在命運的十字路口。

新世界發展，還能看到新世界嗎？

這一切只能交給時間，只是不知道，時間還愿不愿意站在他們這邊。