近幾年，大連商業(yè)頗有看頭。

面朝大海，這座城市從不甘心單一敘事，商業(yè)版圖天然帶著一種開闊的野心，本土運(yùn)營商和國際玩家涌入，既有重奢商場(chǎng)的冷峻氣場(chǎng)，也有老街區(qū)里蒸騰的煙火氣，更有濱海旅游與年輕消費(fèi)催生的鮮活商業(yè)場(chǎng)景。這種自由，源于海賦予的流動(dòng)性和開放性。海港城市見慣了南來北往，骨子里沒有那么多條條框框。

6月11日，一則重磅消息攪動(dòng)海風(fēng)，運(yùn)營23年的大連百年城正式掛牌“大連銀泰城”，深度融入in銀泰商業(yè)體系，這個(gè)歷經(jīng)滄桑的東北地標(biāo)，曾是太平洋百貨、星巴克大連首店的誕生地，將以“城市潮奢悅己生活方式中心”的新身份重新出發(fā)，開啟青泥洼商圈的二次生長(zhǎng)。

當(dāng)以“煥新者”姿態(tài)入局的大連銀泰城，邂逅底蘊(yùn)深厚的青泥洼，這場(chǎng)新舊碰撞的實(shí)驗(yàn)，或許正是大連商業(yè)進(jìn)化的關(guān)鍵注腳。

01.

城市記憶與商業(yè)新生

大連銀泰城的破局使命

對(duì)于市民們和品牌商戶來說，百年城是大連與世界接軌的實(shí)體化符號(hào)。

作為大連建市百年的標(biāo)志性建筑，2002年剛開業(yè)時(shí)，亞洲首屈一指的全玻璃幕墻設(shè)計(jì)、亞洲最長(zhǎng)的室內(nèi)扶梯，還有大連第一家星巴克、東北首家蘋果直營店，讓百年城成了“時(shí)髦”的代名詞。這種震撼不僅是建筑層面的，更像是大連向現(xiàn)代化商業(yè)邁出的標(biāo)志性一步，讓這座港口城市第一次有了與國際消費(fèi)接軌的真實(shí)感。

2010年后，百年城作為城市商業(yè)地標(biāo)，轉(zhuǎn)型的進(jìn)程逐漸步入深水區(qū)。大連商業(yè)向來不乏開拓視野的前瞻布局，始終在區(qū)域消費(fèi)升級(jí)中嘗試破局，而在不同的發(fā)展階段，城市商業(yè)生態(tài)也持續(xù)尋找著更契合本土特質(zhì)的轉(zhuǎn)型路徑。這種在傳承中創(chuàng)新的發(fā)展理念，正是大連商業(yè)歷經(jīng)數(shù)十年風(fēng)雨仍保持活力的重要支撐。

現(xiàn)在聽說改名大連銀泰城，市民和商戶們的心境在懷舊與憧憬間往復(fù)涌動(dòng)，期待in銀泰商業(yè)能激活這片土地的商業(yè)活力，為青泥洼橋帶來新可能。“名字是符號(hào)，關(guān)鍵看里面的東西能不能讓大連人愿意再來，我們也期待青泥洼橋能重新熱鬧起來。”

對(duì)大連銀泰城的期待，商戶則呈現(xiàn)明顯的“務(wù)實(shí)主義”傾向。百年城場(chǎng)內(nèi)很多品牌都經(jīng)歷了時(shí)間的考驗(yàn)，并在大連商業(yè)發(fā)展過程中起到了引領(lǐng)作用。

更名大連銀泰城，王慧潔開口水餃創(chuàng)始人眼見商場(chǎng)的用心改造，滿是感慨與期待。“很少有商業(yè)愿意付出時(shí)間及資源孵化創(chuàng)新品牌，我們品牌從籍籍無名到憑借獨(dú)特口味扎根，創(chuàng)業(yè)路上，百年城多次伸出援手，無論是創(chuàng)業(yè)初期的宣傳支持，還是金融危機(jī)時(shí)的降租促銷、疫情期間的租金減免與媒體宣傳，都讓品牌與商場(chǎng)結(jié)下深厚情誼。”

如今，餃子館成為大連美食地標(biāo)，連續(xù)三年上榜大眾點(diǎn)評(píng)“必吃榜”，高峰期排隊(duì)超百桌。她相信與百年城相互支持的情誼會(huì)延續(xù)，期待與項(xiàng)目攜手，讓餃子的香氣，飄向更遠(yuǎn)的遠(yuǎn)方。

而大連銀泰城的機(jī)會(huì)，就在于讀懂了他們的這份感情，既要用商業(yè)邏輯解決空置率、租金等硬指標(biāo)，也要用情懷留住城市記憶，讓新的商業(yè)形態(tài)長(zhǎng)在舊的情感根基上。這一步走好了，青泥洼商圈的商業(yè)故事，才算真正翻到了新的一頁。

02.

存量短板與結(jié)構(gòu)升級(jí)并存

大連到底需要怎樣的商業(yè)？

從城市觀察者的視角，市中心永遠(yuǎn)是商業(yè)的稀缺資源，是開店必爭(zhēng)之地。近年來，大連尤其是青泥洼商圈，地段是稀缺的，所以我們看到這片界面，既承載著歷史厚度又密集排布多個(gè)商業(yè)體，但卻始終缺一個(gè)Big Surprise。

這里到底需要怎樣的商業(yè)？依托港口優(yōu)勢(shì)，大連工業(yè)總產(chǎn)值長(zhǎng)期穩(wěn)居?xùn)|北前列，城市商業(yè)也因產(chǎn)業(yè)繁榮而興盛，青泥洼橋商圈、天津街等成為幾代人的購物記憶。大連的商業(yè)起步較早，讓這里的人對(duì)商業(yè)、對(duì)人、對(duì)消費(fèi)的理解都要更深刻一些。

而基于贏商大數(shù)據(jù)分析，大連商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀呈現(xiàn)出鮮明的結(jié)構(gòu)性特征。

| 大連商業(yè)基本面：存量不足與失衡并存

與一線、新一線城市趨于飽和、競(jìng)爭(zhēng)白熱化態(tài)勢(shì)形成鮮明對(duì)比，大連的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)氛圍并不算“太卷”。從城市整體來看，大連人均商業(yè)面積為0.67㎡/人，低于沈陽、長(zhǎng)春等東北主要城市。

且大眾消費(fèi)高度集中在少數(shù)幾個(gè)地方，其中青泥洼橋商圈商業(yè)存量約51.8萬㎡，占比達(dá)全市的近1/5，是名副其實(shí)的、歷史悠久的傳統(tǒng)核心商圈。

| 青泥洼商圈診斷：底蘊(yùn)深厚但轉(zhuǎn)型承壓

青泥洼商圈名氣大、底蘊(yùn)深，但現(xiàn)在也面臨挑戰(zhàn)。主要消費(fèi)客群可能是從小在這兒長(zhǎng)大的“老大連”，也可能是習(xí)慣了傳統(tǒng)商場(chǎng)的本地居民，但他們逛商場(chǎng)的目的很明確——買東西。這意味著，青泥洼商圈傳統(tǒng)零售占主導(dǎo)，玩和吃的吸引力不夠，需要調(diào)整升級(jí)。

不過，商圈內(nèi)項(xiàng)目已通過年輕化運(yùn)營撕開了突破口，柏威年購物中心通過體驗(yàn)業(yè)態(tài)和SP活動(dòng)有效吸引了年輕人，而大連銀泰城更是順應(yīng)需求，在今年迅速與年輕客群“對(duì)上暗號(hào)”，增強(qiáng)了新生代的互動(dòng)性和粘性。

另一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，青泥洼的外地游客占比比其他商圈都高，這證明了它作為城市地標(biāo)的吸引力。

| 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：大連銀泰城的破局機(jī)遇

青泥洼商圈是需要不一樣的新感覺，僅從商業(yè)角度來說，必須要有一股不隨大流的力量，使這個(gè)地方重新煥發(fā)活力。它需要的也不是簡(jiǎn)單的品牌堆砌，而是在三個(gè)方向重塑格局：

打破傳統(tǒng)零售主導(dǎo)的單一格局，將餐飲、娛樂、文化等體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比提升；

深挖大連的海洋基因與港口文化，打造“城市級(jí)生活提案場(chǎng)”；

最后讓老建筑在運(yùn)營效率提升中重獲商業(yè)生命力。

對(duì)于城市更新的運(yùn)營以及空間價(jià)值的挖掘，恰好是in銀泰商業(yè)擅長(zhǎng)且得心應(yīng)手的事兒。

in銀泰商業(yè)在戰(zhàn)略布局上秉持精耕深拓的節(jié)奏，也敢于在行業(yè)內(nèi)保持競(jìng)爭(zhēng)力，其適應(yīng)市場(chǎng)變化、持續(xù)創(chuàng)新的能力都令人耳目一新。近兩年，隨著鄭州銀泰inPARK、杭州臨平銀泰inPARK、合肥銀泰in77等項(xiàng)目驚艷亮相，通過精準(zhǔn)匹配年輕客群需求的業(yè)態(tài)規(guī)劃與場(chǎng)景創(chuàng)新，展現(xiàn)了in銀泰商業(yè)在多元商業(yè)形態(tài)打造上的突破能力。

截止目前，in銀泰商業(yè)旗下項(xiàng)目已達(dá)32個(gè)，每個(gè)商業(yè)體不僅是購物場(chǎng)所，也是城市生活的縮影，更是新鮮內(nèi)容的發(fā)生地，不斷迭新并引領(lǐng)屬地消費(fèi)者的生活方式。

大連銀泰城的入局，正是在城市歷史與現(xiàn)代商業(yè)的碰撞中，探尋傳統(tǒng)商圈的破局路徑。

在交流中，筆者能看出來，在大環(huán)境并不好的情況下，團(tuán)隊(duì)一直在居安思危，畢竟在這個(gè)悠久的核心商圈，會(huì)糾結(jié)年輕人是否為大連銀泰城買單？但至少，在大連城市中心的位置，得有這么一個(gè)為年輕人振臂高呼的項(xiàng)目，讓大連的年輕人發(fā)出強(qiáng)大的音量。

03.

大連銀泰城調(diào)改實(shí)戰(zhàn)手冊(cè)

從“市場(chǎng)先行”到“業(yè)態(tài)重構(gòu)”

自接手以來，面對(duì)愈加強(qiáng)烈的個(gè)性化訴求，能夠感受到大連銀泰城不遺余力地透過多維度的常態(tài)化更新，來輸出新鮮有趣的內(nèi)容。

邊運(yùn)營、邊改造并非易事，項(xiàng)目摒棄“拍腦袋”決策，依托長(zhǎng)達(dá)半年的深度市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)核心客群進(jìn)行了戰(zhàn)略性拓展，尤其在深度回應(yīng)年輕客群與家庭客群的需求上。整個(gè)2025年，都在調(diào)改的道路上疾馳，為城市注入源源不斷的年輕力和生命力。

| 市場(chǎng)先行：用事件營銷撕開認(rèn)知缺口

針對(duì)傳統(tǒng)商圈反應(yīng)慢、活動(dòng)頻次低、客群觸達(dá)單一的痛點(diǎn)，以“速度搶占先機(jī)、密度黏住客群、爆點(diǎn)制造話題”，重構(gòu)青泥洼商圈的流量引擎。過去半年，大連銀泰城共計(jì)舉辦了九大檔期超101場(chǎng)活動(dòng)，活動(dòng)幾乎覆蓋每個(gè)周末，以高頻次的活動(dòng)不斷刷新項(xiàng)目的新鮮感，解鎖有趣的生活體驗(yàn)。

霸榜大連的熱門事件，上半年的“大連你好，銀泰來了”以及借力掛牌官宣制造話題，都實(shí)現(xiàn)了城市級(jí)的聲量傳播。單從這個(gè)角度而言，能看出其事件營銷玩法成熟，但更為可貴的一點(diǎn)，是它能夠借助對(duì)生活趨勢(shì)的觀察和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的聯(lián)動(dòng)，多角度、多方面的勇于嘗試。

一方面與多種資源強(qiáng)連接，涵蓋演藝經(jīng)濟(jì)、寵物經(jīng)濟(jì)、二次元經(jīng)濟(jì)、藝術(shù)文化等多個(gè)市場(chǎng)熱門話題，“青春有你3”人氣選手曹宇雪東北首秀創(chuàng)造大連銀泰城“人海”現(xiàn)場(chǎng)，為延續(xù)活動(dòng)影響力和集客力，項(xiàng)目又落地城市新舞力夢(mèng)帆帆&湯圓空降助陣活動(dòng)，兩日客流同比增長(zhǎng)32%，吸引來自沈陽、開發(fā)區(qū)及周邊客群前來打卡，通過小紅書、微博等平臺(tái)與粉絲達(dá)成常態(tài)互動(dòng)，也不失為一種高效鏈接消費(fèi)者的手段。

另一方面也通過主題性策劃整合資源、打造營銷系列的做法，以強(qiáng)勢(shì)資源與真實(shí)場(chǎng)景的融合升級(jí)，王者榮耀官方城市賽（2025賽季首站）、機(jī)甲嘉年華等IP活動(dòng)實(shí)現(xiàn)了單日客流提升30%；五一檔，更是囊括多個(gè)熱門主題活動(dòng)，如“少年新舞力”街舞挑戰(zhàn)賽、晚風(fēng)音樂匯等，用足夠到位的推廣投入抓住消費(fèi)者需求和情緒，達(dá)成整合營銷的熱度高峰。

幾乎每一次活動(dòng)都吸引了超出預(yù)期的客流，同時(shí)也為眾多商戶帶來了不錯(cuò)的轉(zhuǎn)化率。

此外，戶外運(yùn)動(dòng)熱度正高，敏銳捕捉到這一趨勢(shì)，大連銀泰城首次嘗試聯(lián)合“路子野野跑團(tuán)”開展戶外野跑活動(dòng)，為助力運(yùn)動(dòng)品牌招商打下基礎(chǔ)。

上半年的營銷活動(dòng)取得良好成效，接下來，項(xiàng)目還將延展出了新玩法。在6-7月份，將落地2025首屆未來公園國際大學(xué)生音樂節(jié)、大連國際時(shí)裝周（分會(huì)場(chǎng)）系列活動(dòng)和大連城市咖啡文化節(jié)等熱門活動(dòng)。

行業(yè)能直觀感受到大連銀泰城在努力釋放年輕力的概念，并選擇用全力以赴的自我進(jìn)化，來迎接重要時(shí)刻的到來，in銀泰商業(yè)好像與生俱來擁有一顆熱愛挑戰(zhàn)的心。

| 招商破局：精準(zhǔn)狙擊市場(chǎng)空白體驗(yàn)升級(jí)

在如今的大環(huán)境下，做到品牌高效煥新并非易事，更何況大連銀泰城還要保證一定的首店占比和持續(xù)提升的品牌能級(jí)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的招商及運(yùn)營能力可見一斑。打破傳統(tǒng)商圈“重零售輕體驗(yàn)”的桎梏，項(xiàng)目通過“餐飲引流+主力店聚客+場(chǎng)景沉浸”陸續(xù)招調(diào)，先看看引進(jìn)的大連首店：

BABY BOX策展新零售兒童空間，匯聚超24個(gè)國際國內(nèi)一線及輕奢兒童品牌，其中14個(gè)中國首店品牌、5個(gè)大連首店品牌，涵蓋童裝、童飾、童鞋、童玩、母嬰用品及兒童家居等全品類矩陣。在場(chǎng)景打造上，精心雕琢8國主題場(chǎng)景，將各國標(biāo)志性建筑、文化符號(hào)、自然景觀與智能科技融入空間，構(gòu)建集觸摸感知、趣味游戲與知識(shí)學(xué)習(xí)于一體的文化冒險(xiǎn)樂園。

如果想要買高端童裝，大連人跑去北京、沈陽是常態(tài)，而BABY BOX滿足了兩點(diǎn)：一是有品質(zhì)、有能級(jí)的品牌商戶，二是有話題、有場(chǎng)景的空間體驗(yàn)。后續(xù)品牌調(diào)改也將按此標(biāo)準(zhǔn)，品牌力與商品力都得到持續(xù)的提升與穩(wěn)固，商戶經(jīng)營亦隨之不斷優(yōu)化。

在目前的品牌陣營中，各級(jí)別首店和多類型旗艦店達(dá)多家，涵蓋零售、餐飲、娛樂體驗(yàn)、生活方式等多個(gè)市場(chǎng)主流業(yè)態(tài)。其中的首店代表包括：

大連首店：BABY BOX策展新零售兒童空間、樂人碼頭VR空間

中山區(qū)首店：NB1906、爺爺不泡茶、胖哥倆肉蟹煲

與現(xiàn)有的MONTBLANC、BOSS、POLO RALPH LAUREN、I.T、PORTS等中高端奢侈品牌，Cartier、PIAGET、OMEGA、Jaeger-LeCoultre、IWC等高端腕表矩陣，THENORTHFACE、AIR JORDAN、UNDERARMOUR、NIKE KICKS LOUNGE等熱門運(yùn)動(dòng)品牌，星巴克、尖沙嘴茶餐廳、日豐園海腸水餃、王慧潔開口水餃、灘羊一號(hào)鮮火鍋等人氣餐飲品牌，以及MUJI、THE ONE流行舞蹈等生活方式品牌，形成較好的互補(bǔ)。

不止于此，今年第三季度至明年，大連銀泰城將繼續(xù)對(duì)既有品牌進(jìn)行全面調(diào)改，持續(xù)加強(qiáng)國際潮奢、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)戶外、女性生活方式、特色優(yōu)質(zhì)餐飲、休閑娛樂體驗(yàn)等業(yè)態(tài)布局。

| 軟硬件煥新：全面嫁接in銀泰商業(yè)生態(tài)

另一個(gè)值得期待的還有軟硬件煥新，讓舊Mall煥新生，給消費(fèi)者帶來“新開業(yè)”的新鮮感。2025年，大連銀泰城的硬件改造進(jìn)程有新突破，包括優(yōu)化扶梯動(dòng)線、公區(qū)地磚更換及翻新、餐飲條件增加和入口亮化提升，空間開闊感的示范級(jí)營造，也增加了人流向上的可能。未來3年，項(xiàng)目還將啟動(dòng)更系統(tǒng)全面的煥新計(jì)劃，分批升級(jí)改造防水、遮陽棚、外立面、全場(chǎng)衛(wèi)生間、停車場(chǎng)等公共設(shè)施，全面提升消費(fèi)體驗(yàn)。

展望下一階段，in銀泰商業(yè)的集團(tuán)優(yōu)勢(shì)被充分利用，如專業(yè)化和創(chuàng)新力運(yùn)營平臺(tái)、強(qiáng)大的資源整合能力、成熟的年輕化營銷玩法等，加之保持前瞻性的經(jīng)營理念，抽調(diào)優(yōu)質(zhì)核心團(tuán)隊(duì)，針對(duì)大連市場(chǎng)特點(diǎn)優(yōu)化商業(yè)。我們相信，以空間換時(shí)間，以流量換留量，通過高頻活動(dòng)搶占心智、精準(zhǔn)業(yè)態(tài)重構(gòu)提升黏性、集團(tuán)資源賦能降本增效，大連銀泰城將最終實(shí)現(xiàn)從“傳統(tǒng)商業(yè)體”到集“品質(zhì)、時(shí)尚、潮流、活力、舒適”于一體的全新商業(yè)空間。

其實(shí)我們不需要完美的商業(yè)項(xiàng)目，而是需要有情緒、有溫度的空間。

客觀地說，在持有型運(yùn)營的商業(yè)體生命周期中，正式掛牌才算剛剛起了個(gè)頭。盡管如此，我們已然可以看到in銀泰商業(yè)團(tuán)隊(duì)接管后，這座商業(yè)體的狀態(tài)和生命力。

大連人會(huì)懂，在咕嘟咕嘟的熱氣里，藏著港口城市的哲學(xué)：就像老碼頭的貨輪總在漲潮時(shí)啟航，好滋味總要在沸騰中慢慢熬煮。這口蒸鍋越熬越有滋味，畢竟對(duì)靠海吃海的城市來說，最好的商業(yè)從不是一蹴而就，而是像潮汐般懂得進(jìn)退，在沸騰與沉淀之間，熬出屬于自己的“海蠣子味”繁華。