ABS管理機構呈現明顯的分化。頭部集中：中信證券和中金公司占據主導。

文/每日財報 徐鵬

2025年初春，新落成的上交所大樓，每分每秒都有人在標志性的大金牛前合影，每個人都露出金色燦爛的笑容。

主題性的會議、交流對上交所而言是家常便飯，今天的主題是一場對全國各類重資產持有商而言都迫切的會議：REITs。

西裝革履的券商也在會場積極對接資產方，熱情地介紹自己負責的業務、已經成功的案例、詢問著項目的估值、面積、運營情況等等。

熱烈的場內氣氛，對應的是券商在緊盯著下一個資產證券化的黃金賽道：公募REITs。

過去數十年，中國以龐大的固定資產投資促進了城市化，隨著潮水退去，沉重的債務負擔也是龐大資產揮之不去的陰影。與此同時，民間龐大的資金放出來可能造成房價暴漲、不放出來又面臨巨大的資產荒。

REITs的出現，讓普通平民升斗資金，也可以參與到平時高不可攀的園區、基礎設施運營、商業綜合體、新能源等領域中，當個穩穩當當的“包租公”。

券商、基金等機構自然也聞風而動，截至2025年6月13日，誰在這些基礎設施類資產證券化浪潮中領先？

底層資產管理誰領先？

在已經上市及在申報的92個REITs中，ABS管理機構呈現明顯的分化。頭部集中：中信證券（20個）和中金公司（13個）占據主導，合計占比超35%。中等規模：國泰君安資管（6個）、華泰資管和中航證券（各4個）表現活躍。

在可統計的69個已上市REITs上，財務顧問中中信證券獨占16個，第二名為中國金融公司為11個。（部分產品未聘請財務顧問）

哪類資本偏愛REITs？

截至2025年6月13日，筆者對累計68個已經上市的REITs產品的配售情況進行了整理，總共有500多個機構戰略配售了REITs產品，總金額達到1047.88億元。

產業資本和政府投資平臺基本屬于項目發起方股東表示對項目支持或者看好的配售，市場化程度略低，值得注意的是金融機構的動向。

證券公司以178.5億元遙遙領先，占比17.04%。其中，中信證券、國泰君安 、華泰證券位居前三名，部分的原因還是業務拓展導致的，即為了成為ABS管理人或財務顧問，配套持有相關資產。

保險機構以129.75億元，占比12.39%緊隨其后。其中太平洋保險，中國人壽，泰康人壽位居前三名。在利率下行的背景下，回報率在4%以上的權益性資產對險資吸引力在逐步增強。

值得一提的是，私募基金雖然占比不高，僅為31.52億元，占比3.01%，但是作為市場價值的發現者，在2025年初春上交所的會議中，上交所領導特別對私募參與REITs給予了肯定。在2025年1季度市場極度低迷的時候，上交所在日常監測中發現，別的機構在瘋狂拋售REITs的時候，相當一部分私募在逆勢買入，起到了“價格發現和市場緩沖”的作用。

誰暫時領先？

筆者在分析數據時發現，在管理人、配售、財務顧問等方面，中信證券多次出現。配售次數中，中信證券及其子產品至少出現了100次以上，最大單筆金額是中信證券在廣州市高速公路REITs項目中的4.860億，最小的是"中信證券信用掘金定制1號"僅0.106億，和中信證券相關的總配售額為25.27億元。

中信證券在真金白銀押注REITs的行情！

另外一個數據也在側面印證中信證券對REITs的真愛。Wind資訊庫中，累計共有410篇REITs的深度研究，中信證券累計達到41篇，位居行業第一位。第二名為廣發證券數量為37篇，第三名則為華泰證券數量為33篇幅。

中信證券則從2020年5月開始覆蓋至今，整體保持了穩定性和連續性。廣發證券和華泰證券則在2024年12月后就不再有深度研報出現。

研究的角度而言，也出現了明顯的分化。中信證券的41篇研報里，有11篇是從固收角度研究REITs，剩余為策略和行業。廣發證券則有26篇是從房地產角度研究REITs，剩余為個股、行業。華泰證券則有21篇是從固收角度研究REITs。

上述研究角度，確實也印證了當前國內主流研究機構，還是從債性角度來研究REITs的，對于上市初期，市場對REITs是權益產品還是債性產品還有很大的疑惑，在近2年的市場檢驗中，市場才逐漸認識 到REITs本質是權益，而非債權。

未來誰主沉浮？

2014年5月，中信證券拿出位于北京和深圳的兩棟自有寫字樓物業：北京中信證券大廈和深圳中信證券大廈做了中國境內發行的第一單交易所類REITs產品，開啟了中國大陸REITs的探索。

7年后，2021年5月，首批9只基礎設施公募REITs獲批，真正的REITs開始走進尋常百姓家。

平安基金REITs投資部表示，規模與流動性躍升，中國REITs有望通過擴募提速、并購整合實現規模躍遷，預計總規模將在未來2～3年左右突破五千億元。

2025年初春的會議結束，大家走出上交所的大樓，大家在道別、交流。金色的晚霞陽光灑在金牛上，預示著前途一片光明。

未來，哪家投資機構會成為REITs投資的大贏家？

哪家券商會成為REITs上市中的最專業的金手指？

我們拭目以待！

丨每財網&每日財報聲明

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