市場的劇本，永遠比想象更跌宕。

這兩天，廣州再往住宅市場里，扔了個“深水炸彈”？！

而這，也引起了部分利益攸關者的反對。

大筆一揮，琶洲宅地+1

這幾天，琶洲南TOD加推的節骨眼上，規自局突然放出批前公示：

原琶洲珠光商業地塊，改成了住宅用地。

這塊地全名叫“海珠區赤沙涌以東儲備用地”，位置就在琶洲南TOD的西側：

赤沙涌以東地塊儲備地塊區位圖

據了解，這塊地的總用地面積為5萬方左右，比琶洲南TOD一期（約3.85萬方）要大一點，與保利天奕（約5.5萬方）相差不大。

此前，這塊地規劃為寫字樓、商場、文化體育設施用地，想規劃給電競企業。

現在呢，規自局大筆一揮，直接把地塊變身住宅小區了，還附帶商業和廣場配套。

最關鍵是，規劃指標也進行大調整。容積率從5.0降到3.43，樓高也從220米砍到100米。此外，地塊還配建了12班幼兒園。不過目前的控規上，沒看到學校規劃，如果以后要讀書，估計要蹭隔壁琶洲南海珠省實的學位了。按照流程，7月13號公示結束后，這塊地很可能下半年就會掛牌出讓。以正常節奏，這塊地最快也得等到年底才能開盤。據說，目前已經有中字頭國企有意拿地，還有本地開發商，早在去年已經進行實地測算...熱度不低！這么看來，未來琶洲的住宅市場上，又要多一個新選擇了。就是不知道，“新選手”會不會來個“炸彈”級的驚喜？
“現役選手”的價格會不會穩得住...

琶洲，要天量推地？

控規調整一出，有不少網友就開始議論紛紛了：

“琶洲要天量推地了”、“根本賣不完”...

確實，前幾年一提到琶洲，大家總會跟稀缺、改善、豪宅聯想在一起。

很大的原因，是2022年琶洲經濟開發區獲批，文件上官宣：片區內禁止商業房地產開發。

根據當時的片區控規，琶洲確實沒有太多宅地。

于是，不少開發商看到有宅地掛出，都愿意花大價格、甚至溢價50%以上為“稀缺”買單。

在設計上，也必須符合CBD的咖位，產品面積往大了做，大平層一茬又一茬。

還有不少一手項目，都被認為是琶洲的“最后一塊宅地”。錯過再無！僅此一塊！

確實，在2022年前后，從琶洲南TOD到琶洲樾，甚至附近的保利湖光悅色，都賣得不錯；

光是這幾兄弟，就撐起了2022-2024年廣州千萬級市場近三分之一的成交量（來源：中指院）。

不過，一邊是開發商的促去化，一邊是廣州的“最后一塊地”之后，接著“又一塊”、“再來一塊”...

根據不完全統計，2022年后，琶洲就出讓了6宗涉宅用地，建設用地面積超20萬方。

2020年至今琶洲板塊涉宅地出讓數量

接下來，琶洲還有一大波“待出嫁”的靚地：

琶洲島上，有東圍村、新洲村、黃埔村...都出現在2025年供地藍皮書上。

比如，出讓隊列中的AH041122地塊，屬于東圍村范圍。
從航拍地圖上看，該地塊隔壁就是抖音拿下的琶洲中二區AH041101地塊，北至珠江前航道、南至環島路，位置相當不錯。
101地塊配套示意圖
保利天幕廣場就在隔壁，靠近萬勝圍地鐵站，擁有一線北向珠江景觀，與金融城隔江對望。

另外，海珠今年有兩宗重磅宅地——AH041724、AH041705地塊，則來自于琶洲東區的新洲村、黃埔村。

琶洲東區(新洲村、黃埔村)AH041724、AH041705地塊

來源：藍皮書

也就是，琶洲賣地的腳步，不會停！

從衛星地圖可見，除寫字樓密集的西區外，琶洲仍有大量可開發土地。簡單測算，琶洲周邊農田、城中村及工業用地占比超30%。
來源：高德地圖
如果缺錢了，廣州大可修改控規，把商業產業甚至綠地可以改成宅地

稀缺，就是個偽命題

還有不少網友，忍不住“調侃”這波改規：

“只要有人想買，廣州就有新房供應”、“永遠有更好的在后面，為什么不持幣觀望？”

來源：小紅書

其實吧，所謂的“地段稀缺”，很大程度上是個偽命題。

廣州無論什么地段，其實都不存在真正稀缺。

以金琶為例，金融城三期有不少商地未開發、琶洲東區也有大量土地待開發...

只要錢不夠花，廣州都能給你倒騰出新宅地來。

△來源：廣州日報

哪怕是珠江新城，其實也能擠出新宅地的。只要拉得下臉。

另一個原因則是，商業及寫字樓，太多了些。

戴德梁行報告顯示，2024年廣州甲級寫字樓存量突破700萬㎡，2025年廣州還將有100萬㎡新增供應入市。

空置率也從2020年的7%，上漲到2024年末的19.6%。

以珠江新城為例，部分寫字樓實際成交租金已跌破100元/㎡/月，空置面積甚至超過30萬平。

來源：鏈家

目前再繼續大規模供應商業辦公用地，顯然不合適。

所以，廣州要調整策略推住宅，也可以理解。

但這事，也得講究個度。要是一次性放出五六塊核心區宅地，那再好的地段也得被玩壞。

想想看，要是CBD突然冒出五六個新盤，開發商為了搶客肯定要降價，二手房業主也得跟著拋，最后整個價格體系就崩了。

問題是，一而再的新增供應，片區房價體系還能維持嗎？觀望情緒是否會越來越重
朋友們，現在是時候改變觀念：不應再對“稀缺”抱過高期望
買房不能沖動，花同樣的價錢，誰都想挑好點的產品的。