原定于今早出讓的科學(xué)城映日路地塊，昨天宣布停止出讓。

為什么下架，路邊社消息是因?yàn)闆]有開發(fā)商報(bào)名。

至于沒人報(bào)名的原因，估計(jì)很多人都猜到了。

01

為什么開發(fā)商“縮沙”了？

一個(gè)月前，映日路地塊還是大家口中的“小甜甜”。

位于科學(xué)城的心臟地段，旁邊是翡翠希爾頓酒店，1KM內(nèi)有地鐵21號(hào)線科學(xué)城站、云匯天地和綠地廣場以及政府配建24班小學(xué)。

光看學(xué)鐵商，就贏麻了。

地塊幾乎是被科學(xué)城體育公園、牛角嶺公園和尖峰嶺公園包圍，居住環(huán)境也還不錯(cuò)。

容積率約2.5，建筑限高80米，產(chǎn)品按照“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，對比周邊的二手房和舊規(guī)產(chǎn)品來說，競爭力絕對是夠了。

起拍樓面價(jià)約1.9萬/㎡，還有一定的可操作空間。

無論是對開發(fā)商，還是對附近置換客來說，都有較高的吸引力。

那截至昨天為止，為什么會(huì)無人問津？

因?yàn)樵谶@一個(gè)月內(nèi)，發(fā)生了一件大事——新規(guī)報(bào)批，要收緊了。

開發(fā)商馬上可以預(yù)見，接下來的一系列影響：

一，不確定性增加。

目前還不確定，新規(guī)收緊是收緊到哪種程度，得房率降低是降低至110%，還是回到100%？在信息未明朗的情況下，誰都不愿意冒險(xiǎn)做第一個(gè)。

開發(fā)商對于映日路地塊的態(tài)度，自然轉(zhuǎn)為觀望。

二，競爭力的下降。

盡管不知道得房率具體下降多少，但是下降，是一定的。簡而言之，地塊轉(zhuǎn)化入市以后，其得房率肯定會(huì)比在售的超新規(guī)要低。

在市場上的號(hào)召力，對客戶的吸引力，都會(huì)受到消極影響。

更關(guān)鍵的，是利潤空間，會(huì)不會(huì)也下降了呢？

三，方案推倒重來。

別看地塊原定今天出讓，有意向的開發(fā)商為了快周轉(zhuǎn)，往往在開拍前就基本定好設(shè)計(jì)方案和操盤策略，包括產(chǎn)品定位、戶型面積、配置、售價(jià)等等。

上午吹哨拿下地塊，施工隊(duì)伍下午進(jìn)場。

如今新規(guī)收緊，情況有變，算盤必須重打，所有涉及項(xiàng)目的方案和策略都要做出相應(yīng)調(diào)整，這需要更多的時(shí)間。

開發(fā)商放緩報(bào)名的步伐，也是情理之中。

02

下架未必就是壞事

對于科學(xué)城映日路地塊的下架，市場上絕大部分聲音都是擔(dān)憂的。

擔(dān)心土拍市場產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，進(jìn)入新一輪的寒潮；擔(dān)心開發(fā)商沒有信心，購房者也開始持幣觀望。

但按我說，今天地塊的下架，反而是廣州樓市健康發(fā)展的開始。

要知道，從去年開始的這波回暖，一半得益于廣州全面解限，另一半歸功于新規(guī)瘋狂迭代。這種迭代，并非行業(yè)自發(fā)的行為，而是人為干預(yù)的結(jié)果。

借網(wǎng)友的嘴來說，這是通過不斷背刺二手業(yè)主、背刺存量新盤、背刺開發(fā)商和購房者換取的狂歡。

后遺癥是，二手房越來越難賣，不少置換型購房者被卡在了第一步的賣房上，購買力也受到嚴(yán)重傷害。無數(shù)新盤期房，被硬生生拖成了現(xiàn)房。

更可怕的，還是嚴(yán)重傷害市場對樓市的預(yù)期，催生了一批等等黨：等著實(shí)用率更高的新房，等著降價(jià)的舊規(guī)新盤或者二手房。

畢竟，有這么多例子擺在面前，越晚買房，贈(zèng)送面積越多，價(jià)格也越劃算。

內(nèi)卷沒有盡頭，如果ZF再不制止這種無節(jié)制的內(nèi)卷，樓市遲早會(huì)出現(xiàn)“耐藥性”。

慶幸，相關(guān)部門已意識(shí)到問題的嚴(yán)重性，選擇了做難而正確的事：與其飲鳩止渴，不如直面陣痛。

將市場重新帶回正軌上，讓產(chǎn)品在合理范圍里、在合適節(jié)奏下迭代。

如此一來，才能穩(wěn)住二手價(jià)格，給存量新盤清盤的機(jī)會(huì)，例如附近的大壯名城、保利翔龍?zhí)靺R等等。

綜合來說，靚地下架、土拍遇冷都是樓市重新調(diào)整后帶來的，不可避免的陣痛，也是一個(gè)新的開始。

作為從業(yè)者，我更期待能在廣州看到在得房率、偷面積以外的產(chǎn)品創(chuàng)新，真正意義上的“好房子”。

那么，你們支持新規(guī)報(bào)批的收緊嗎？

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