幾天前，琶洲南TOD旁，一塊規劃多年的電競產業用地突然變更為住宅用地，這引發周邊剛購房的業主激烈抗議。

業主聯名狙擊規劃變更，“我們買是琶洲的稀缺性，不是磚頭！規劃說改就改，公信力何在？！”

“去年售樓時，銷售指著沙盤反復強調那是商業用地，會建電競中心、商業體，是稀缺配套。”剛購房的業主陳明(化名)在群里展示當時的宣傳資料，言辭略激動。

當電競中心縮水成住宅樓，琶洲“數字經濟高地”的產業藍圖正遭遇挑戰。

這場變更背后， 實為廣州“賣地解渴”與“產業造血”的殘酷取舍 。

規劃圖上的橡皮擦？

少年君翻了翻歷史資料發現，陳明的擔憂并非空穴來風。

2021年，琶洲南TOD地塊出讓文件清晰標注AH0314地塊為“商業商務功能”。

更早的琶洲南區規劃中，該地塊承載著打造“廣州超級電競公園城”的使命，效果圖中250米高的電競中心氣勢恢宏。

TOD過程版效果圖

然而今年公示的新規劃中，這塊地的命運被徹底改寫：

? 用地性質： 商務商業 → 二類居住用地（兼容部分商業）

? 容積率： 5.0 → 3.43（銳減31.4%）

? 總建筑面積： 25.27萬㎡ → 17.2萬㎡（縮減32%）

? 建筑限高： 220米 → 100米（砍去一半以上）

“這簡直是規劃圖上的橡皮擦！”華南某所大學的建筑學院副教授李哲（化名）直言，雖然降容降高改善了部分TOD業主的視野，但性質變更對區域功能定位是顛覆性的。

產業藍圖讓位土地財政？

業主們在請愿書中尖銳指出：“地塊變更后住宅容積率僅3.43，低于琶洲南TOD的4.5，涉嫌利用低密宅地刺激短期土地財政，犧牲產業前景。”

一位接近廣州市規劃部門的人士向少年君透露，當前土地財政壓力是現實考量。

“今年廣州計劃在琶洲推3宗宅地，涉及中二區、東區、南區。相比商業用地，住宅地塊在當前市場環境下更容易出讓變現，也能更快回籠資金。”

然而這引發更深層憂慮：琶洲的產業根基是否被動搖？

這場爭議直指琶洲的核心矛盾：產業新城愿景與土地財政壓力的現實碰撞。

在《琶洲地區發展規劃（2019-2035年）》中，琶洲南區被明確定位為“強化數字技術研發、電競文創等核心功能”的使命。

其中，原規劃里“廣州國際電競中心”擬引入超競集團華南總部、EDG俱樂部體驗中心等業態，恰是對此定位的響應。

如今25.27萬㎡的產業空間被壓縮至17.2萬㎡住宅，實質削弱了區域產業承載力，商務用地持續轉化住宅，可能引發產業生態鏈斷裂。

一位曾參與琶洲規劃論證的市級城市規劃委員會專家（應本人要求匿名）向少年君透露：“類似調整需警惕產業空心化風險。琶洲的競爭力在于稀缺的產業集聚生態，商務用地持續縮水將動搖根基。”

該觀點與業主擔憂形成呼應——2023年廣州市政府工作報告中“打造全球數字經濟標桿城市”的戰略目標，需匹配足夠的產業空間支撐。

而調整背后的現實動因同樣清晰。2023年廣州全市土地出讓金同比下滑21%，而住宅用地溢價率仍高于商辦用地。

然而現實倒逼妥協，同年廣州全市土地出讓金同比下滑21%。

更關鍵的是，住宅用地溢價率仍大幅高于商辦用地，也就是說，數字經濟的理想空間，正被財政壓力擠壓變形。

少年君查閱《廣州市2024年度建設用地供應計劃》發現，琶洲今年擬出讓的3宗宅地均位于政策彈性更大的非經開區范圍（中二區、東區、南區）。

接近市土地開發中心的人士坦言：“住宅用地成交效率與財政回款速度在當前市場環境下更具確定性，非經開區地塊調整為住宅，本質是向市場妥協。”

這一邏輯在這兩天黃埔區“好房子”樣板地塊（KXCGS-14-8科學城映日路地塊）因開發商觀望情緒而終止掛牌的事件中可見一斑。

公共資源警報拉響

規劃變更的連鎖反應遠超業主資產價值。

而新的公示住宅地塊未規劃學校用地，卻緊鄰海珠區熱門名校——廣東實驗中學琶洲學校（下稱“省實琶洲”）。

業主最擔心兩點：學位被擠占和交通癱瘓。

琶洲南TOD準業主張女士在群里憂心忡忡，“海洲路高峰期已擁堵不堪，再增加上千住戶，屆時早高峰上班簡直是災難。”

海珠區教育局的公開文件顯示，2029年起全區小升初將取消直升，全面實行多校劃片搖號。這意味著，即便省實琶洲是開發商配建，其學位也無法完全鎖定給業主子女。

新地塊居民通過搖號入讀的可能性極高。

省實琶洲學校（小學）今年正式招生

省實琶洲學校（初中）今年也正式招生

交通規劃專家趙明（化名）分析：“該地塊緊鄰地鐵12號線赤沙站（在建）及TOD樞紐，但路網毛細血管嚴重不足。新增人口涌入，若缺乏道路擴容和公交優先措施，堵點將從海洲路蔓延至整個琶洲南。”

琶洲的十字路口：產業新城還是住宅新區？

這場爭議暴露了琶洲規劃的內在張力。

根據國務院批復，廣州琶洲經開區（7平方公里）明確要求“以產業用地為主，嚴禁商業房地產開發”。

但琶洲實際管理范圍約15平方公里，其余8平方公里政策存在模糊空間。

“政策執行的確存在彈性空間，”李哲解釋，“但若持續在非核心區用住宅填補財政，琶洲‘產業高地’的金字招牌恐將褪色。”

未來十年，琶洲向何處去？

面對業主激烈反對和產業空心化隱憂，琶洲規劃調整如何破局？

李哲建議：“需建立更透明的協商機制和補償方案。若調整勢在必行，應提前規劃學校、道路等基礎設施，并探索人才公寓、產業配套住房等新模式，平衡各方訴求。”

趙明則強調：“規劃必須回歸產業本位。短期財政壓力可通過其他區域土地出讓或發行專項債緩解，不應以犧牲核心功能區定位為代價。”

少年君看來，當“電競中心”縮水為“住宅小區”，這場博弈遠不止是千名業主的資產保衛戰。

它像一面鏡子，映照出超大城市在土地財政依賴與產業升級愿景間的艱難平衡。

琶洲的每一次規劃落筆，都牽動著廣州未來十年的產業藍圖。

在財政壓力與長遠戰略的天平上，橡皮擦可以修改圖紙，卻擦不掉公眾對城市發展邏輯的拷問：當產業新城撞上土地財政，城市決策者該如何守住規劃初心？

（應受訪者要求，部分人物為化名）