國家統計局公布了70個大中城市5月份最新房價數據。

　　情況不太妙。

　　相比4月份，5月一二線城市二手房價仍在下跌，且跌幅擴大。

　　這意味著，二手房依然處于價格深度調整階段。

　　上海5月二手房環比下跌0.7%，創下今年最大的單月跌幅。

　　最慘的上海郊區，出現新一輪價格踩踏。

　　五大新城70萬內搶跑出貨，遠郊地區30萬清倉大甩賣......

　　在新房漲價，二手房加速下跌的背景下，上海郊區房東正在加速“逃生”。

　　外環外老破小加速貶值

　　想“逃生”必須要做的就是降價。

　　來看看現在郊區的房東都卷成啥樣了。

　　在金山新城、崇明陳家鎮，不到30萬就能買個2室1廳了。

　　是不是很難想象，房價捅破天花板的大上海還能有這么便宜的房子。

　　2019年的時候，以上這種房子都是小100萬的價格。

　　現在房東為了出貨，瘋狂降價，價格踩踏直接帶崩小區房價。

　　原本以為只有崇明、金山這些地方能幾十萬買房。

　　但現在，越來越多的郊區老破小都是只要幾十萬就能買到。

　　浦東惠南龍源星城這套66平的2房，成交價只要98.5萬。

　　首付20.5萬，貸款78萬，30年等額本息每個月還款3225元，公積金就能覆蓋。

　　這價格是真的卷，但對想買房的低收入打工人來說也算是利好。

　　有人可能會抬杠，惠南這么遠，能代表普遍情況么？

　　那我們來看看副中心的，地位高吧。

　　川沙城市副中心的1房，幾十萬也能成交。

　　大吳淞規劃的核心區域，離地鐵站只有500米的海濱新村，80多萬就能買到。

　　閔行春申的薔薇新村，如今的上車門檻價也已經只要145萬了。

　　即便有學區加持，但在極度內卷總價的背景下，也逃不過低總價搶跑的規律。

　　二手房價進入深度調整階段，外環外老破小已經加速貶值了。

　　尤其是嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五大新城的房東們，都在搶跑出貨。

　　現在賣房已經不是賺多少的問題，而是早點跑爭取再少虧一點。

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　　外環外次新房也不好過

　　最關鍵的是，這次瘋狂降價的不止是老破小。

　　外環外的次新房，也難逃厄運。

　　金山新城2018年的次新房，綠地金衛新家園，六十幾萬就能買了。

　　位于金山最繁華商業中心的萬達華府，87平的2房1衛，130萬就能買到。

　　對比2021年是腰斬的價格。

　　有人可能會說，金山離上海太遠，有點脫離上海房價體系的感覺。

　　那我們來看看臨港新城的蘆潮港。

　　蘆潮港這里的朗詩里程，2017年的次新房，現在成交價已經遠低于開盤價了。

　　臨港萬祥同潤金色橘苑，2019年新房賣2.6萬/平，現在成交只有1.5萬/平。

　　嘉定安亭的地鐵剛需神盤，路勁上海派花香瀾庭，2015年開盤價2.5萬/平左右。

　　現在最新一套成交單價2.2萬/平，徹底破發。

　　青浦徐涇紅盤，金地虹悅灣，開盤均價6.4萬左右，4月最新成交價5.5萬。

　　外環外新房“買入即破發”的例子太多了。

　　如果你十年前“不幸”錯過了遠郊的某些新盤項目。

　　現在你“有幸”可以以更低的價格來抄底。

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上海的房子是賣是留？

　　外環外房價“崩塌”的原因

　　外環外房價一夜跌回“解放前”，并且還看不到止跌的信號。

　　這是由多方面原因造成的。

　　1、供應量實在太大了

　　郊區次新房賣不上價，本質上是受到大量新房供應的背刺。

　　根據網上房地產的數據顯示，上海目前的住宅新房，外環外占比達79%。

　　五大新城瘋狂推地建新房，開發商為促銷拼命打折，新盤踩踏二手市場。

　　2、被市區吸血，還要打價格戰

　　市區老破小降價搶客，郊區次新房骨折價售賣。

　　郊區老破小瘋狂降價，核心是受到市區老破小和郊區次新房的雙面包夾。

　　內環內鞍山的老破小，鳳城二村最低的掛牌價已經降到139萬。

　　中山公園、南碼頭這邊150萬也能買的到。

　　中環以內的選擇就更多了，比如甘泉宜川、控江路、曹楊、真如、天山、北蔡、金楊……

　　都是150萬左右能夠買的到。

　　100萬的甘泉宜川，板塊就算有再多不利因素，絕對地段放在這里，也是很有吸引力的。

　　原本想買臨港的，看到內中環的老破小降得也厲害，預算都差不多，上班購物更方便。

　　上到CAZ，下到沒落板塊，市區老破小已經能夠滿足所有需求。

　　只要不是非要住在郊區不可，郊區的老破小就不會是第一選擇。

　　可以預見，在市區老破小不斷以價換量的情況下，郊區老破小還有繼續下跌的空間。

　　3、人口產業外流，支撐不了房價

　　在上海全面人口導入時期，攤大餅的方式，哪怕是偏遠的外環都能分口肉。

　　現在人口漲不動了，遠郊的人口產業甚至開始外流。

　　吸引不到外部資源，經濟、城建都缺乏活力。

　　那些沒產業、沒地鐵、沒配套的“三無地帶”。

　　城市界面和居住環境還不如其他二三線城市。

　　這些地方，已經沒有留住人的能力了。

　　本地人如果還有意愿買，推動市場內循環，就是最好的局面了。

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　　最后

　　郊區房東瘋狂降價出貨，歸根到底是無奈的自救之舉。

　　在上海樓市尚未止跌的大背景下。

　　郊區樓市還看不到二次崛起的希望。

　　如果不是在當地工作生活的客群，我們也是不建議購買郊外環的。

　　如果預算不夠，只能買外環外，也要牢記三個建議：

　　1、不買外環外5公里以外不帶地鐵的遠郊次新房

　　比如青浦華新的金茂悅、臨港萬祥東來壹號、金山華紡棠樾。

　　2、不買外環外老破小或者動遷房扎堆的地方

　　比如奉賢西渡、寶山羅涇、松江佘北、嘉定外岡、閔行航華。

　　供應超量的地方，競爭壓力大就會導致惡性內卷，房東降價大甩賣，你接手之后也很難找到下家接盤。

　　3、不買我們經常說的“鶴崗”板塊：

　　比如崇明、金山石化、寶山月浦、青浦練塘、香花橋；

　　松江洞涇、葉榭、松江老城；

　　奉賢金匯、海灣、青村、莊行、柘林；

　　浦東老港、新場、合慶、泥城、書院、宣橋。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。