前兩天，國家統計局公布了5月房地產的銷售數據。

從數據上看，今年1-5月新建商品房同比下滑2.9%，其中住宅銷售面積同比下降2.6%，住宅銷售額同比下降2.8%，下降幅度與1-4月相比稍有擴大。

數據來源：國家統計局

可以說，當下的樓市已經進入了一個瓶頸期，自今年開春以后，累計跌幅已經持續在2-3%中徘徊，仍未回正。

單看數據，確實比較一般，不過凡事都會有雙面性，大家也不用過于悲觀。

至少從明面看，整個市場還是比較平穩，并沒有像往常出現過激的“跳水”行為，如預期所料，整個市場仍在做結構上的調整，處于弱修復的態勢。

那整個5月的樓市走向如何，市場還給我們釋放什么信號，接下來明源君和大家解讀一下。

五月樓市量價下滑局面修復

但市場風險仍不可小覷

以單月來看，四月的關稅大戰可謂對經濟潑了一盆冷水，樓市也因經濟動蕩受到打擊。

所幸的是，五月市場表現還是讓人較欣喜，前期銷量下滑局面已基本修復。

據明源數字營銷院統計，5月全國項均來訪認購環比上漲20%左右，認購同比上漲4%，整體與今年3月銷量持平，相較去年也有較優的表現。線上獲客不停歇，點擊了解

數據來源：明源數字營銷院（統計來源，全國項均認購-來訪數據）

與此同時，受供應結構及4月低基數影響，約5成以上的城市價格環比有上漲，漲幅集中在5-10%。

市場回暖背后，主要還是以核心熱點城市來托底，據分析，近6成一二線城市量價呈現正增長。

得益于中貿易戰的緩和，疊加國內新政，低迷緊張的行情得以緩解。

不過，數據的回漲并不能代表風險已經消除，尤其面對當下的國內外的經濟形勢，仍存在隱患。AI創意工場，天天有內容，周周有爆款

一方面，國際環境的動蕩讓樓市仍有可能加劇資產的拋壓。

五月的關稅戰的緩和，確實給經濟帶來了短暫的復蘇。

比如5月出口金額同比上漲近137億美元，且在新出口的PMI指數上，相較四月上漲2.8%，有明顯反彈。但值得注意的是，實際新出口PMI指數仍低于50%，處于收縮區間，外部的經濟仍未達到完全復蘇態勢。

再加上近期國際形勢的動蕩，種種的外部不確定經濟因子隨時都會對樓市再度重創。

最直接的反映在樓市上就是會讓國內資現金流承壓，很多資本會把手里的資產拋售，以增加手上的現金流，導致二手房掛牌量上升，價格折扣明顯，實現以價換量。

根據調研數據顯示，5月除了北上廣深一線城市，其余能級城市的二手房議價空間同比仍在不斷擴大，同比增長8-25%不等；而在二手房的掛牌量上，同比增幅達到7-10%。

數據來源： AUR，統計范圍來源貝殼，城市范圍為重點研究40城。

另一方面，國內消費情緒仍處低位，投資積極性仍受壓制。

轉向國內，多項指數表明消費情緒仍處低迷。

比如根據5月消費者信心指數及招工前瞻指數顯示，的確有了小幅回暖，但相較于2023年，仍處于低位震蕩。

而520的降息舉措，讓國內LPR下調10個基點，當下的名義利率確實處于歷史低位。

但是，五月CPI同比下滑0.1%，實際利率卻為3.6%（實際利率 =5年期LPR - 通貨膨脹率（CPI）），仍處于較高水平。

數據來源：國家統計局，wind

實際利率偏高，一方面會讓社融成本偏高，企業的投資積極性受到壓制，另一方面也會掣肘消費買房的積極性。

可以發現，當下的樓市已不是簡單的從市場量價進行預判，更需要掌握宏觀的經濟動態，隱患仍未解除，至少宏觀經濟層面仍存在較多不確定性，接下來的樓市仍不敢松懈。

所幸的是，宏觀調控的“有形之手“持續在維護市場的穩態，接下來的6-7月，隨著各個城市一攬子政策的出臺及中央政治局會議召開，勢必也會讓經濟有了新的走向。

“好房子”逐步占領市場份額

多地認購去化超7成

今年“好房子”首次被寫入政府工作報告，“好房子”建設也成為各地部署地產工作、提升住房品質的重要發力點。而5月1日，“好房子”新規宣告正式落地實施。那實際市場的反響如何？

答案是正向的。

五月銷量上漲，好房子的入市功不可沒，對于五月市場熱度起到了很好的“托舉”效果，尤以高量級城市率先發聲。

根據克而瑞監控的數據，5月全國25個重點城市的開盤去化率為40%，同比上漲12%。其中成都、長沙、重慶等城市開盤去化達到了70%以上，主要是新規項目及改善項目的供應加大。

以成都為例，5月7個項目8次開盤，均為新規項目，其中在城市二環內的新規項目達到了開盤千人搖號，直接售罄，剩余3個加推項目雖屬城市價格洼地，但是也能實現當月持銷售罄。

長沙也不例外，據不完全統計，五月入市的項目中，有超20個項目為新規產品，均為“0公攤”、“負公攤”戶型。憑借產品優勢，他們去化率均達到90%以上。

此次成都、長沙新規項目中，大部分為改善高端的產品，主要集中在120-160㎡，在五月該面積段的的產品成交中，遙遙領先，達到了1500套以上！

數據來源：明源數字營銷院（各城市認購數據）

好房子入市，一時間也成為了市場的熱點話題，除了在線下產品加大供應，做好營銷推廣，線上的內容輸出也逐步白熱化。

在明源統計的五月短視頻播放量，TOP20熱門視頻主要來自于國央企及部分頭部民企，像聯發、龍湖、綠城、保利等，均有百萬級播放量，大部分圍繞當下“好房子”的四代宅，新規產品解讀。人人都能做爆款視頻，點擊了解

從某一層面，線上拓客已經成為頭部房企和普通房企營銷手段的一道分水嶺，這也即將成為他們拓客的重要流量密碼。

比如，五月頭部房企直播天數均值為20天，較普通房企多了5天；頭部房企人均觀看市場為80s，普通房企為71s。在線上拓客手段，頭部房企無論是質或量上都比普通房企要占優。

數據來源：明源數字營銷院（頭部房企選取：TOP20強，知名房企等）

毋庸置疑，市場好房子的供應將不斷加大，勢必會在市場刮出一個浪潮，而新規產品也勢必推動產品實用價值不斷放大，市場的品質時代也宣告終于來臨。

營銷促銷+渠道雙管齊下

不同能級城市營銷手段分化明顯

從市場反饋看，此次五月去庫存效果還是比較明顯的。

截至5月末，全國商品房待售面積比4月末減少715萬㎡，已經實現連續三個月下滑。

而一二線城市的去庫存效果更是明顯，據克而瑞數據統計，從去年10月開始，高量級城市的去庫存不斷加碼，目前庫存水平接近19年水平，去化周期達到了15-16個月，雖說仍處高位，但已經是近一年新低。

去庫存加速除了高品質產品的帶火，還由于在節點下，房企的優惠力度及渠道手段正在加強。

明顯發現，高、低量級城市的營銷手段會有所側重。

一方面，四五線城市著重于通過以價換量，加速去化。

據明源數據營銷院統計，受五一及端午節點影響，五月各能級城市折扣放大，折扣放大了1-2%，尤其四五線城市，折扣優惠已經增加6個點左右。

相較于高量級城市的價格韌性，低能級城市“以價換量”仍是主要營銷手段，尤其在重大節點，這種效果將會持續放大。

另一方面，一二線城市著重加大分銷，提升傭金比例，有效去庫存。

據數據統計，依賴渠道賦能，五月一線，新一線城市的渠道占比已經達到了6-7成，比四五線城市高出10%，環比更是上漲了5%。

數據來源：明源數字營銷院

尤其在核心城市的外圍區域，渠道帶客成交效果也逐步顯現。

典型如西安，部分外圍區域項目通過提升傭金點數等方式促進渠道帶客，配合價格優勢，帶動成交，5月認購達到百套以上；鄭州5月銷量紅盤基本上都是特價+傭金的剛需剛改盤，在高利益的刺激下整體銷量持續沖高。

營銷手段的分化，也讓三四線城市需更多關注之后的生存之道。

相較高量級城市，三四線的項均轉化率明顯要更高的，主要由于這些小城市本身客戶容量低，來訪量少，但更依賴于老帶新，自來訪等精準拓客，因此更需要拓展好本地的熟人圈層。

除了高品質的產品發生外，線上做更大更好的聲量已經成為重要的營銷手段，依賴熟人環境，擴大下沉市場的認知，讓自身的品牌影響力得到更好的觸達。

總結：

經歷短暫的低迷，五月的市場總算有了修復，不過市場危機仍未接觸，復雜的國內外經濟環境仍是掣肘市場回暖的核心因子。

當下，“東風”未至，面對錯綜復雜的市場環境，樓市需要做的還是不忘初心，做好產品品質，強化耐心營銷能力，方可在長周期的市場博弈中得以生存。

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