最近，在群里看到一個很有意思的話題：

　　珠城二手降價，已經不算什么新聞，畢竟，就連頂豪匯悅臺業主都打算集體跑路。

　　但，馬場是有特殊性的，作為珠城最大、也是最后的“遺珠”，被視為珠城改命的希望。

　　哐哐一頓十全大補藥，不可能毫無起色吧，馬場SKP能不能救珠城二手呢？

　　先說我們的觀點：

　　1）短期內，SKP+學校落地會產生積極預期，如果價格到位，是馬場周邊二手的出手機會

　　2）長線來看，對珠城中區、東區非一線望江二手豪宅，會繼續承壓

　　3）馬場地塊利好，最先吃肉的會是周邊新房，其次才到珠城二手喝湯

　　一起展開來聊聊。

　　1、馬場地塊對珠城的三個利好：SKP頂奢商業、品牌學校、產品迭代

　　馬場地塊的規劃和進度，我們是全網首曝的，基本面和邏輯都比較清晰了：

　　珠城最后一片連片開發的土地，包括50萬平商業+22萬平住宅+中軸公園+規劃小學+5號線潭村上蓋。

　　我們也拿到了更詳細的規劃版本，當然目前不方便公布，我粗略畫了一個靈魂畫手版，給大家參考下商地、宅地、學校的位置：

　　地塊出讓方式有兩個方向，可能會切割，也可能一次性捆綁出讓，如果是后者，那真就是來一波大的，情緒給你拉起來。

　　好地段+絕對的稀缺性+高能級開發，明面上看，對珠城的利好至少有三重：

　　其一，SKP頂奢商業。

　　SKP的能量就不用多說了，中國店王，名氣在太古匯之上，也就是說，可能比珠城或者廣州現有的商業都要高端。

　　體驗感也會更新，參考規劃圖，SKP不會是封閉商業體，更可能是開放性的盒子式商業，面向中軸公園，迭代性是一定會有的。

　　當然，也有很多人擔心SKP資金問題、或者會退出馬場項目，其實這兩個問題都是不成立的。

　　目前，博裕資本已經正式收購華聯SKP，實則意義是利好落地，因為SKP找到了新金主，有了擴張的資本，進入廣州的概率很大。

　　而且，6月13日發布的《廣州市提振消費專項行動實施方案(征求意見稿)》中，又重提了SKP，信號意義很強了。

　　其二，品牌學校。

　　馬場地塊配建有學校，位置就在東側，我們拿到的內部規劃版本，包括一所36班小學和一所幼兒園。

　　這所小學，很大概率會引入品牌學校。

　　畢竟，現在的市場下，好學校就是硬通貨；再者整個珠城東區，也確實沒啥好學校。

　　你看，4000萬+的頂豪頤德公館，對口小學卻是獵德實驗小學，這落差何止億點點大。

　　圖丨獵德實驗學校招生范圍

　　至于品牌規格多高，就要看開發商的鈔能力了，但結合馬場的重要性考量，至少是天河的區屬龍頭吧，比如天外、廣州中學集團。

　　學校落地，按照就近3公里分配的原則，很多珠城東區的二手樓盤都有可能受惠，這個就是最直接的積極預期了。

　　其三，產品迭代。

　　按地塊邏輯推測，馬場地塊大概率會做200平打上的頂豪，更低密度+更高使用率+更新的設計+大公園景觀，大約1000套貨量，相當于2個面粉廠。

　　總價嘛，可能會去到3000萬起。

　　簡單來說，可以參考面粉廠地塊，甚至比面粉廠地塊更大、配套更全。

　　當然，江景面比不上面粉廠，住宅估計很難望江，但自身有中軸公園景觀，更像是2.0版本的珠江公園。

　　至于還有沒有超高贈送率？

　　現在很難預估，但市場和政策都是變動的，以馬場地塊的特殊性，單獨開一個綠燈也不是完全沒可能。

　　退一步說，即便做不了，競爭力也足夠強了。

　　總的來說，馬場地塊，一定會迭代出新一代珠城頂豪，也會是廣州豪宅市場的新錨點。

　　2、馬場地塊對珠城二手的影響，不能一棒子打死

　　有意思的是，緊貼著馬場地塊的二手，是跑馬地花園、富力公園28、珠光新城御景等，都不是珠城第一梯隊的豪宅。

　　大部分成交價都在1000萬以下，最能跑量的跑馬地花園三期，總價100-300萬之間，單價最低不到3萬/平。

　　所以你說，這樣一個定位明顯不同的頂豪空降，會是對手嗎？反而是能叨光的老大哥吧。

　　馬場SKP落地，對周邊小戶型來說，是有利好的。

　　別的不說，出租房源會更受歡迎，像跑馬地花園三期這種小戶型，持有成本不高，租出去做個現金奶牛，是個不錯的選擇。

　　其次，隨著SKP和學校落地，也會吸引到一波預算沒那么高、又想要進入珠城核心圈的家庭客。

　　所以，綜合性更強、樓齡更新的二手樓盤，像珠光新城御景，也有機會。

　　真正利空的，應該是和馬場撞型的二手產品。

　　比如說中區中高端產品、和東區的非一線江景大戶型，中海花城灣、嘉裕公館，乃至是頤德公館、譽峰等。

　　珠城中區，主要優勢是商業和配套的高集中度，但樓盤也很多。

　　馬場SKP落地后，就有了升級版商業和更優的居住環境，對中區業主的吸引力不是一般的大。

　　至于東區，其實二手盤也不少，但好在豪宅區屬性更強，也有江景和珠江公園的景觀優勢。

　　但其中，真正一線望江的，只有匯悅臺、凱旋新世界廣粵尊府以及新城海濱花園南區。

　　至于靠珠江公園的豪宅，也未必不夠馬場打了，畢竟馬場本身也有公園景觀。

　　簡單總結，真正扛打的，還得靠不可替代性。

　　3、周邊一手吃肉，珠城二手喝湯

　　馬場地塊出來后，利好傳遞效應，可能會是周邊一手>珠城二手。

　　比如說，馬場住宅、面粉廠>天曜、凱旋新世界廣粵觀邸>天珺>珠城二手。

　　很簡單，現在大家買房的趨勢，就是買新不買舊，沒人能拒絕新規+新產品。

　　另一個，馬場地塊的開發，帶動的不止是珠城自身，還有縫合珠城和金融城的作用。

　　所以，除了馬場自己，近在咫尺的面粉廠、天曜、凱旋新世界廣粵觀邸、天珺都能更快吃到肉。

　　保利面粉廠項目，主打200-600平頂豪，130%使用率已報批+無敵江景，預計下半年入市。

　　保利天曜，首開賣120/140/165/208平四房，總價約1000-2000萬之間，高品質產品+體育東小學+地鐵江景大盤。

　　天曜開盤賣爆，吸引了很多珠城置換買家，首推的165和208平已經沒貨了，120平剩下10+套，140平只剩下6套。

　　圖丨保利天曜示范區園林實拍

　　凱旋新世界廣粵觀邸，主推132--835平大宅，更是凱旋最后的稀缺產品，適合追求珠城地段和生活屬性的買家。

　　都薈天珺，主推157-257平，總價千萬起，也是位置最靠近馬場的項目。

　　至于珠城二手，戶型過時加上樓齡舊，確實是個問題。

　　想要破局，要么靠性價比，要么靠稀缺性。

　　目前，珠城整體二手房價還在下跌，但細看數據，今年跌幅比前兩年收窄了，說明泡沫在出清，價格接受度逐漸到位了。

　　成交結構上，今年上半年（截至到6月5日）的數據，1000-2000萬房源是最核心主力，約86套，占比大約30%，相當于中高端購買力。

　　2000萬以上為20套，上到3000萬以上的就很少了，不超過10套，說明頂級購買力很少會選擇珠城二手。

　　但珠城新房就完全不同了，馬場、面粉廠這類頂豪，會是珠城或者說廣州豪宅的新一代天花板。

　　他們的買家，可能是全城、灣區乃至全國的富人，當然也會撬動珠城內部的輪動置換，珠城富人的購買力還是不容小覷。

　　馬場地塊的出讓，對珠城二手也會是一個重要節點，新錨點來了，二手走勢就差不多能定了，就看接下來馬場拍地價、產品、售價怎么出牌。