今天，法拍平臺(tái)上成交了4套房源，流拍了6套，成交情況表現(xiàn)不佳。

至于價(jià)格方面，也沒有什么大起色，認(rèn)可度較高的商品房成交價(jià)也只有萬字頭。

其中位于永嘉三江的溫州1號(hào)13幢303室（辦公性質(zhì)、類住宅），建面約117.77㎡，起拍總價(jià)為82萬，起拍單價(jià)為0.7萬元/㎡，最終無人報(bào)名、流拍。

鹿城南匯街道的上美小區(qū)8幢602室，建面約194.99㎡，起拍總價(jià)186萬元、單價(jià)9500元/㎡，最終也因無人報(bào)名、流拍。

還有甌海南白象街道的悅府（華潤悅府花苑）2幢1903室，建面約88.74㎡，起拍總價(jià)約121萬元，單價(jià)為1.36萬元/㎡，最終有4人報(bào)名，成交總價(jià)約140萬元，成交單價(jià)約1.58萬元/㎡。

下面一起來看下，部分熱門房源的具體情況。

（拍賣市場(chǎng)是二手房市場(chǎng)的的局部縮影，與常規(guī)二手房市場(chǎng)存在較大的差異，并不能代表整體二手房市場(chǎng)，僅供參考。）

01

瑞鴻錦園（國鴻·溫州1號(hào)）

位于永嘉縣三江街道三江大道與中心大道交匯處。

區(qū)位圖

項(xiàng)目首次開盤于2019年6月，共開盤五期，推售586套商品房（1、2、8、9、10#），面積段為138-312㎡；878套辦公性質(zhì)類住宅（3、5、6、7、11-13#），面積段為117-139㎡。

其中江景住宅普惠（95折）毛坯均價(jià)約2.7-3萬元/㎡，二線江景的10幢普惠（95折）毛坯均價(jià)約2.5萬元/㎡；類住宅（辦公性質(zhì)）（95折）毛坯均價(jià)約1.3-1.4萬元/㎡。

后項(xiàng)目交付于2022年10月，該小區(qū)是少見的全陽臺(tái)封閉項(xiàng)目，外立面采用大面積的玻璃搭配淺白色鋁板，辨識(shí)度非常高。

只不過現(xiàn)在業(yè)主重新封窗后，遠(yuǎn)看影響不大，近看形象要弱一點(diǎn)。

本次拍賣的是小區(qū)西北側(cè)的13幢303室（辦公性質(zhì)、類住宅）。東面為12幢，南面為31-33層的10、11幢，采光受影響較大，存在部分小區(qū)內(nèi)園林景觀視野。

目前房源已騰空，內(nèi)部為裝修階段，需買方繼續(xù)裝修，具體裝修進(jìn)度需去現(xiàn)場(chǎng)查看。

2019年6月開盤時(shí)，13幢303室，開盤為一口價(jià)房源，無折扣，毛坯備案價(jià)約128萬元，毛坯單價(jià)約1.0888萬元/㎡。

可以看出，今天這套房源價(jià)格，相當(dāng)于房開當(dāng)初價(jià)格的64折。

據(jù)溫都信息平臺(tái)：2024年12月溫州壹號(hào)成交1套117㎡房源（類住宅），成交價(jià)約99萬，成交單價(jià)約0.85萬元/㎡；

目前溫州1號(hào)類住宅、非江景房源報(bào)價(jià)約0.7-1萬元/㎡，具體價(jià)格受樓層、裝修、朝向等因素影響。

對(duì)比而言，今天這套房源的價(jià)格持平市場(chǎng)最低價(jià)，考慮到樓幢位置和樓層，這套房源的價(jià)格撿漏空間不大。

02

悅府（悅府花苑）

位于甌海區(qū)南白象街道梧三路與澤匯路交匯處東面，東面為萬象城。

項(xiàng)目于2013年開盤，共計(jì)約691套高層房源（35-36F），建面約87-173㎡；毛坯均價(jià)約2.4萬元/㎡；

后交付于2018年3月。

本次拍賣的2幢1903室為西邊套房源（一層3戶），西、南面有相當(dāng)不錯(cuò)的河景視野，南面為萬邦中心以及商業(yè)裙樓，采光不受影響，可能存在一定的噪音問題。

該房源未騰空，成交確認(rèn)一個(gè)月后交付，內(nèi)部附帶簡裝，夠用，直接可以拎包入住，但由于未騰空，實(shí)際交付后，原有硬、軟裝能否保留，存在不確定性。

據(jù)2013年7月開盤消息，2幢1903室，開盤毛坯備案價(jià)約225萬元，開盤普惠折扣65000元+96折，毛坯總價(jià)約210萬元，毛坯單價(jià)約2.37萬元/㎡。

這次的成交價(jià)相當(dāng)于當(dāng)年開盤價(jià)的67折。

據(jù)溫都信息平臺(tái)：2025年3月悅府成交1套150㎡房源，成交價(jià)約299萬，成交單價(jià)約1.99萬元/㎡；

1月成交1套150㎡房源，成交價(jià)約346萬，成交單價(jià)約2.3萬元/㎡。

目前悅府89㎡房源報(bào)價(jià)多在約1.9-2.4萬元/㎡，具體據(jù)裝修、樓層、河景對(duì)價(jià)格有影響。

今天這套房源起拍價(jià)非常低，景觀視野相當(dāng)不錯(cuò)，就算戶型奇葩一點(diǎn)，裝修存在未知數(shù)，全部拆了重新開始裝修，也有不錯(cuò)的性價(jià)比。

03

上美小區(qū)

位于鹿城區(qū)三友路與溫州大道交匯處西面。

這個(gè)小區(qū)是安置房小區(qū)，外立面較差，戶型設(shè)計(jì)也是更貼近早期的安置房，實(shí)用性不高，人車不分流。

核心價(jià)值在于區(qū)位條件，東面為世紀(jì)公園，河對(duì)岸為印象城MEGA，北面為世紀(jì)廣場(chǎng)及市博物館、科技館等，周邊市級(jí)配套相當(dāng)密集。

學(xué)區(qū)方面，對(duì)應(yīng)施教學(xué)校為市府路小學(xué)南校區(qū)以及溫州二十七中（溫州市實(shí)驗(yàn)中學(xué)府東分校），認(rèn)可度尚可。

本次拍賣的是8幢602室，共15層，采光略受影響，北面為小區(qū)內(nèi)空地，現(xiàn)多用于停車。8幢西側(cè)可能存在橋沖。

房源已騰空，內(nèi)部附帶簡裝，已隔成6個(gè)小房間，可用于出租。

據(jù)溫都信息平臺(tái)：2025年5月上美小區(qū)成交1套153㎡房源，成交價(jià)約190萬，成交單價(jià)約1.24萬元/㎡；2025年3月成交1套154㎡房源，成交價(jià)約261萬，成交單價(jià)約1.69萬元/㎡；

目前，上美小區(qū)房源報(bào)價(jià)約1-1.4萬元/㎡，具體價(jià)格受樓層、裝修等原因影響。

對(duì)比而言，今天這套房源流拍也不意外，面積段偏大，價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯，而且已經(jīng)被改造成出租房，無法滿足自住條件，二次改造成本較大。

如果考慮出租收益，一年在10萬左右，同時(shí)上美小區(qū)出租率較高，實(shí)際回本周期會(huì)更長一些。下次該房源打7-8折重新上架拍賣，也許會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)。

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