一手“低密高端”的起始牌，如今卻陷入“停工困局”，李滄萬竹云峰項目算得上一波三折。

轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在今年1月，遠(yuǎn)洋建管官宣與青島交運集團(tuán)合作開發(fā)萬竹云峰項目。

6月17日，李滄區(qū)合川路以東、習(xí)水路以北、武川路以西LC0302-31地塊（萬竹云峰）項目剩余部分（設(shè)計施工總承包）招標(biāo)公告發(fā)布。

不斷傳來的利好消息，預(yù)示著四年間經(jīng)歷規(guī)劃變更、停工、股權(quán)易主的這個東李項目有望迎來新的轉(zhuǎn)機？

前世今生

作為青島城市版圖擴張和城市化進(jìn)程的重要一翼，有剛需腹地之稱的東李樓市建設(shè)有目共睹。

彼時身為青島本土交通巨頭的交運集團(tuán)，選擇跨界涉足地產(chǎn)領(lǐng)域，并入主東李板塊。

在此背景下，主打高端品質(zhì)的萬竹云峰項目應(yīng)運而生。

2020年6月，交運金水（青島）建設(shè)發(fā)展有限公司以樓板價10000元/㎡競得項目用地，規(guī)劃建筑總面積44300.7㎡，成交總價4.43億元。

具體位置是位于李滄區(qū)合川路以東、習(xí)水路以北。根據(jù)此前發(fā)布的規(guī)劃，項目建設(shè)13棟4F-5F住宅，規(guī)劃總戶數(shù)234戶，戶型面積190㎡、210㎡、240㎡不等，容積率為1.01。

如此低容積率，在東李板塊同類型低密盤中排名前列，稀缺性價值可見一斑，項目也在當(dāng)時被稱為“高端改善純新盤”，購房起步價超過六、七百萬，有的甚至高達(dá)八百萬以上。

然而，彼時項目高調(diào)亮相半年多卻始終未開盤。

緊接著，項目擋光問題令其規(guī)劃陷入反復(fù)修改的泥潭。

且規(guī)劃變更只是表象，更深層的問題在于交運集團(tuán)作為非專業(yè)開發(fā)商的局限性。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，交運金水（青島）建設(shè)發(fā)展有限公司80%股權(quán)持有方為交通領(lǐng)域企業(yè)，剩余20%股權(quán)屬于金水控股。

時間來到2022年5月，交運（青島）建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓交運金水（青島）建設(shè)發(fā)展有限公司80%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價約3.9億元，涉及李滄萬竹云峰項目。

三個月后，轉(zhuǎn)讓底價由之前的3.9億元降至3.62億元，但仍無人問詢。

根據(jù)彼時交運金水（青島）建設(shè)發(fā)展有限公司披露的財報信息，企業(yè)總資產(chǎn)67369.86萬元，負(fù)債66914.96萬元。

2023年2月，交運（青島）建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司迎來第三次掛牌轉(zhuǎn)讓。

這次轉(zhuǎn)讓條件很明確，即轉(zhuǎn)讓底價3.56億元，需一次性支付，同時目標(biāo)股權(quán)轉(zhuǎn)讓掛牌底價包含受讓方代替目標(biāo)公司向轉(zhuǎn)讓方支付欠款及利息33440萬元。

股權(quán)價格的三次折價折射出資金壓力，也反映出市場信心的缺失，最終導(dǎo)致當(dāng)周邊競品項目以改善型產(chǎn)品搶占市場時，萬竹云峰仍在規(guī)劃調(diào)整中，錯過窗口期。

接手萬竹云峰，遠(yuǎn)洋建管如何做？

去年12月，交運金水（青島）建設(shè)發(fā)展有限公司發(fā)布合川路以東、習(xí)水路以北LC0302-31地塊（萬竹云峰）項目開發(fā)全過程管理服務(wù)的招標(biāo)公告。

2025年1月14日公布中標(biāo)公告，競得人為天津遠(yuǎn)洋華資置業(yè)有限公司，其大股東正是北京遠(yuǎn)洋建設(shè)管理有限公司。

隨后，遠(yuǎn)洋發(fā)布海報，“遠(yuǎn)洋建管&青島交運集團(tuán)雙匠攜手，聯(lián)袂合作青島萬竹云峰項目”。

3月18日，遠(yuǎn)洋建管官微發(fā)布中標(biāo)青島李滄區(qū)低密住宅項目公告。

其中提到，將為委托方提供前期手續(xù)辦理、設(shè)計管理、成本管理、招采管理、工程管理、銷售管理、客戶服務(wù)等項目開發(fā)全過程委托管理服務(wù)。

其實這就是遠(yuǎn)洋建管所擅長的代建模式。

簡單說就是以輕資產(chǎn)模式切入，開發(fā)商出地，遠(yuǎn)洋通過品牌輸出代建銷售，賺取管理費。

目前在青島市場，遠(yuǎn)洋建管已通過七色堇項目的代建實踐驗證了其操盤能力，將該項目更名遠(yuǎn)洋繁花里后，以低價模式迅速出清庫存。

但代建模式并非萬能解藥。

在萬竹云峰項目中，遠(yuǎn)洋建管需在品牌溢價與風(fēng)險管控間尋找平衡點。

一方面，項目所處的東李板塊競爭日趨激烈，眾多項目已構(gòu)建起改善產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢。

另一方面，代建模式固有的權(quán)責(zé)劃分問題，可能在項目交付后引發(fā)維權(quán)風(fēng)險。這要求代建方不僅要在銷售期兌現(xiàn)流量，還要注重對品質(zhì)的把控。

畢竟，房屋出了問題，購房者先找的肯定是代建品牌方。

還有一點，繁花里是現(xiàn)房，而萬竹云峰僅僅完成了地基平整，顯然，成本與周期的戰(zhàn)線都會被拉得很長，這也在一定程度上會影響項目的未來前景。