上海
澳大利亞房地產行業正為一項即將于明年生效的新反洗錢改革感到擔憂，業者質疑中小中介是否準備充分，以及新規將帶來的額外合規成本。
這項將于明年7月生效的改革，是自2006年以來首次對反洗錢立法進行重大加強。根據新規，約9萬家涉及房地產、法律、會計和貴重寶石交易的企業，必須在明年3月前向聯邦監管機構Austrac登記注冊。
澳洲是最后幾個將房地產納入反洗錢監管的發達國家之一。
Not equal for all real estate businesses: REIA president Leanne Pilkington. Renee Nowytarger
該行業風險極高。今年早些時候，Austrac首席執行官Brendan Thomas就表示，自2020年以來，澳大利亞聯邦警察查封的12億澳元犯罪資產中，有超過7.9億來自住宅和商業房地產。
“我們一次又一次地看到，房地產被用來掩蓋和整合資金，這一過程往往是在專業顧問‘無意中’協助下完成的。”——Brendan Thomas
他警告，這種現象推高了房價，讓本應屬于普通澳洲家庭的住房流入了有組織犯罪集團手中。
倒計時：改革一年后落地，但行業準備遠遠不足
盡管相關法律去年11月已通過，真正實施還有一年時間，但房地產行業的高度碎片化意味著大批從業者難以及時應對。
“我最擔心的是，很多中介要到最后一刻才會開始認真準備。” ——全國地產機構Laing & Simmons CEO兼澳洲房地產協會主席Leanne Pilkington
她指出，大型連鎖中介和品牌商正在積極籌備，而獨立小中介由于缺乏專業資源支持，面臨更大挑戰。
新規將對中介提出更嚴格的“了解你的客戶”（KYC）要求，必須將每一筆交易都明確關聯至真實身份人，并對其風險進行評估。
城鎮小型中介面對的客戶多為本地居民，合規壓力相對較輕； 而跨國投資者頻繁交易的大型中介，則面臨更高合規成本與法律風險。
官方指引12月才公布，中小中介或來不及應對
Austrac預計將于今年12月才發布針對中小企業的政策模板與操作指南。
“很多人會等這個模板一出才動手，但12月和1月正值假期，真正開始動手可能已經是明年2月了。”——Pilkington
但KordaMentha金融犯罪合伙人Rachel Waldren表示，現在就該開始進行風險評估：
“Austrac雖然還未發出最終指導，但已清楚指出企業應評估自己業務的風險——這一步不能再等。”
“合規官”成剛需，每家中介必須配備
新制度將強制每家企業設立合規官（Compliance Officer）：
小企業可由高級員工兼職；
大企業則需專職聘請，年薪預估高達12萬澳元。
“這個職位以前只有銀行或大型企業才有，現在要直接計入中介的運營成本。”——Pilkington
ASX上市電子過戶平臺PEXA估算，這一改革將使每筆房產交易成本平均增加1200澳元（買賣雙方各承擔600澳元）。
他國前車之鑒：新西蘭改革曾導致服務可及性下降
業界也呼吁審慎推行該制度。2022年，新西蘭實施類似改革后，盡管提高了監管透明度，但增加了企業成本，也讓部分人更難獲得金融服務。
在澳洲早期的反洗錢改革中，也曾因銀行擔憂合規風險，導致匯款等服務被“去銀行化”。
“我們要警惕將這些問題復制到房地產行業。”——PEXA戰略負責人Kate Camilleri
結語：房地產行業要趕緊行動了
澳洲各州房地產從業者正在為新規作準備，但當前的松散結構和資金壓力，使改革阻力重重。
未來一年內，中介們必須完成注冊、制定內部制度、設立合規角色并培訓員工，否則不僅面臨重罰，還可能失去客戶信任。
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