上海頭部中介鏈家，最近有個大動作，“房客分離”。

　　消息一出，鏈家經紀人都炸鍋了，因為影響到他們到手的收入了。

　　包括整個上海中介行業也很關注鏈家這次的變化。

　　不久后上海中介可能要變天了。

　　影響是多方面的，我們一個一個說。

　　鏈家對房源（房東）的管理加重了

　　此次鏈家戰略調整，所謂房客分離，最明顯的一點，就是對房源和房東的維護（管理）加重了。

　　鏈家M 員工，也就是組長或者店長，這些資深的經紀人，未來不能賣房，去專心對接房源，服務房東。

　　意味著鏈家接下來要花更多的時間和精力維護房源。

　　給房東的情緒價值拉滿，賣力做好服務。讓房東把獨家的價格給到鏈家，或者就是獨家給鏈家賣。

　　類似房源美化，好贊好房什么的，都要加大力度搞。

　　因為當下市面上在賣的房子太多了，僅鏈家的二手房掛牌數量就超過17 萬套，

　　要想拿到更多的市占率，更多的成交量，就得從中挑選出最有性價比的一批房子、最稀缺的一批房子，去成交。

　　不過我們也多次強調過，賣房千萬不要和任何中介簽獨家協議；

　　因為你根本不能確定買房的客戶從哪里來的；簽了獨家，意味著就在這家中介一棵樹上吊死了，而賣房需要全面推廣。

　　因此獨家協議和賣房需求其實天然相悖。著急賣房的房東，一定不要簽獨家；很容易被中介抓住你的急賣心理，狠狠宰一刀。

　　可能要漲房東中介費

　　現在上海一套二手房交易，中介收3個點傭金。

　　買賣雙方，買家付兩個點傭金，賣家付一個點，之前行情好的時候甚至不付，只看到手價格。

　　而以后可能是買家付一個點，賣家要付兩個點了。

　　因為市場變了，變為買方市場，房東比買家更焦慮。

　　成都那邊現在是賣家1.75%，買家1.25%；鄭州則已經是業主2%，客戶1%。

　　畢竟鏈家掛牌量超17萬套，整個市場超過21萬套，二手房去化周期越拉越長。

　　業主賣房難，業主付傭的比例也越多了。

　　加上過去兩年，上海樓市普跌了30%,只要房子能賣出去，房東對于1個點還是兩個點的中介費可能也沒那么在意。

　　而買房的普遍不著急，等撿漏。

　　“買家買房，看房周期2年的都有，因為越晚買，越便宜，一直在看房，看了200套的都有。

　　平均也要看50多套，而最后還不一定找這個中介買。”

　　而在賣的房子變多了， 買房選籌也變難了，因為選擇多了，買家陷入選擇困難癥。

　　買家都是買漲不買跌，現在買了也怕跌。

　　對買家來講，可能的利好是，未來中介費便宜了。

　　2023年，北京鏈家宣布，中介費從2.7%下調至2%，從買方單邊支付，改為買賣雙方各承擔1%，在當時被報道為“行業巨變”。

　　不管收買家收房東2%，房東考慮的是到手價，買家考慮的是總成本。

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觀觀詳細分析：

上海的房子是賣是留？

　　一線業務員收入可能下滑

　　房客分離，這是一次鏈家中介小哥的收入分配大改革。

　　A員工 ，也就是一線的業務員，整體的績效分配比例有所下調。

　　維護房源業績由20%降至10%；成交業績由45%～55%降至42%左右。

　　普通業務員收入可能會下滑。

　　未來選房源端，或者選客戶端，也意味著不同的兩條路。

　　大概率會有一批人離職，也會有一批人被淘汰，企業降本增效。

　　現在對經紀人來講，最糾結的是選房還是選客，代表了兩種不同的職業道路。

　　有人說，鏈家這是降本提效，優勝劣汰，變相裁員。

　　鏈家房客分離，本質是市場冰封期的效率革命：通過專業化分工提升房源去化速度，通過分配改革壓縮人力成本。

　　單邊代理是個趨勢

　　這次鏈家房客分離，有點單邊代理的意思了。

　　上海大小中介都有，鏈家 市 占率只有20%+，不像北京鏈家一家獨大，更適合單邊代理。

　　而且單邊代理業務的城市，房價不能太低，從業者才能得到合適的回報。在三四線城市，房客分離目前還沒有土壤。

　　上海一套房，動輒幾百上千萬，豪宅則高達幾千萬，確實需要更為專業的服務。

　　買家和房東，對交易的要求不只是追求便宜，專業安全高效也同樣重要。

　　不過鏈家雖然拆分了房客角色，但買賣經紀人仍屬同一公司，依然難逃“撮合思維”。

　　其實在歐美成熟房產市場，中介普遍采用單邊代理模式。

　　房地產中介各自服務于買方或賣方，各為其主，只維護自己代理人的利益。

　　美國甚至明令禁止房產經紀人在同一時間內對同一套房源，既代理賣家，又代理買家。

　　買賣雙方對于價格就是零和博弈，就像原告和被告，不可能由一個律師服務。

　　而國內目前是居間模式，兩邊賺錢，只要成交就行了。

　　中介容易成為墻頭草，買方市場就為買家說話，賣方市場就為賣家說話，沒人在單方強勢的市場中支持弱勢群體。

　　因此房東急需要專業的“自己人”，用專業知識幫助賣家，在艱難的市場環境下減少損失。

　　以前在賣方市場中，業主賣房不需要任何技術含量，不跳價就是好業主。

　　中介也都愿意維護房東，因為賣了之后還會找你買，賺兩次錢。

　　如今市場變了。同等條件，最便宜房子好賣；同等價格，條件最好的房子好賣。

　　所謂市場價，可能是最近同等條件房子的成交價，比如說一個小區，相近樓層同戶型最近的成交價。

　　也有可能是目前買房人能接手的價格。比如說你房子掛牌三個月，出價最高的那個客戶的價格。

　　無論如何，能賣的出去價格的才叫市場價。

　　樓市從賣方市場轉為買方市場， 房東從強勢方轉為弱勢方， 一切都在變革，而 且是大變革。

　　房東及時面對現實，看懂趨勢，才能不踩坑。

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　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。