兩個月前，被實施退市風(fēng)險警示的中交地產(chǎn)，如今找到了化解之道。

中交地產(chǎn)

1元的買賣

6月16日，中交地產(chǎn)發(fā)布報告書，稱公司擬以1元的打包價售賣其房地產(chǎn)資產(chǎn)及負債，買家也定了，為其母公司——中交房地產(chǎn)集團。

1元=中交地產(chǎn)房產(chǎn)所有資產(chǎn)+負債，這樣的公式也就現(xiàn)在能成立。

再往下看，你會發(fā)現(xiàn)，買家一塊錢都給多了。

根據(jù)報告書，這份“轉(zhuǎn)讓包”大概包含三類，一是持有的房產(chǎn)公司股權(quán)；二是與房產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)的應(yīng)收款及其他資產(chǎn)；三是借款、應(yīng)付債券等所有債務(wù)。

乍一看前面的資產(chǎn)挺不錯，數(shù)據(jù)上確實也可以，單看其持有的51公司股權(quán)等資產(chǎn)就有約819.2億元。但要注意，這800多億里還有285億左右是受限存貨與計提減值。另外，長期應(yīng)收款等相關(guān)債權(quán)約334.2億元，借款及應(yīng)付債券等相關(guān)債務(wù)約469.5億元......

總之，綜合所有資產(chǎn)及債務(wù)，中交地產(chǎn)此次轉(zhuǎn)讓標(biāo)的資產(chǎn)賬面價值約為434.72億元，負債賬面價值約為473.91億元。最終，凈資產(chǎn)賬面價值約為-39.19億元，評估值為-29.76億元。也就是說，買家拿到的“大禮包”總價值是負的，真真小于1元錢。

而中交地產(chǎn)表示，本次交易完成后,相關(guān)標(biāo)的資產(chǎn)將不再納入公司合并報表范圍。

對于中交地產(chǎn)此次剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的做法，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，“中交地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模將大幅縮減，但負債總額等也會因此顯著下降。剝離重資產(chǎn)的模式，本質(zhì)上就是為降低負債創(chuàng)造更好的基礎(chǔ)，進而可以提升公司的盈利能力和增強市場競爭力。重組本身既是甩包袱的體現(xiàn)，也是探新路的開始。”

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)虧損、資產(chǎn)負債率較高，是中交地產(chǎn)決定斷臂求生的主因。2023年至今，公司持續(xù)處于虧損狀態(tài)，以2022年—2024年來看，歸母凈利潤分別為0.34億元、-16.11億元及-51.79億元。三年間銷售額也從458億元急速降至156.4億元。

而就負債率來看，2022年末—2024年末，中交地產(chǎn)合并口徑資產(chǎn)負債率分別為 86.13%、85.45%及 89.75%。2024年末，其合并口徑融資余額達到576.44 億元，償債壓力不小。

所以，及早的退房尋求轉(zhuǎn)型，不失為一個好辦法。當(dāng)然在行業(yè)內(nèi)，中交地產(chǎn)選擇重組也不是個案。比如華夏幸福、禹洲集團等通過境外法院的債務(wù)協(xié)議安排程序完成境外債務(wù)重組，再如融創(chuàng)中國通過“削債+轉(zhuǎn)股+留債展期降息”的組合拳，成功重組境內(nèi)債券。

“中交地產(chǎn)的重組案例，為房地產(chǎn)行業(yè)尤其是企業(yè)債務(wù)重組和轉(zhuǎn)型等提供了啟示。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)下，企業(yè)需要積極調(diào)整戰(zhàn)略，通過剝離非核心業(yè)務(wù)、盈利不佳的資產(chǎn)或規(guī)模萎縮的板塊，可以更加聚焦具有競爭優(yōu)勢或發(fā)展?jié)摿Φ念I(lǐng)域，從而提升市場競爭力。”嚴躍進向未來可棲表示。

轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)

雖說房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負債轉(zhuǎn)讓至中交地產(chǎn)集團，但中交地產(chǎn)也并非完全脫離房地產(chǎn)行業(yè)，輕資產(chǎn)成新方向。

據(jù)報告顯示，未來中交地產(chǎn)將聚焦于物業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理與運營（包括商業(yè)管理及自持物業(yè)租賃）等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實現(xiàn)向輕資產(chǎn)運營模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

重點布局物業(yè)及資管，與業(yè)務(wù)營收大幅增加不無關(guān)系。根據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，2024年物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入為7.28億元，同比增長60.91%；房產(chǎn)租賃收入1.72億元，同比增長64.48%，毛利率達到58.97%。這也是中交地產(chǎn)整個業(yè)務(wù)線中為數(shù)不多的實現(xiàn)正增長的板塊。

物管的好成績主要得益于規(guī)模擴大。去年9月，中交地產(chǎn)籌劃以現(xiàn)金方式收購中交集團及其下屬子公司地產(chǎn)集團、中交一公局及中交投資分別持有的中交服務(wù)10%、51%、24%及15%股權(quán)。12月，中交地產(chǎn)完成收購中交物業(yè)服務(wù)集團有限公司100%股權(quán)。也因此，2024年全年中交地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)新拓展面積1293萬平方米，在管面積達到6265萬平方米。

深圳百門前工業(yè)區(qū)（中交科技城）

而關(guān)于物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，據(jù)公開資料顯示，中交地產(chǎn)旗下目前有四項物業(yè)供租賃，涉及工業(yè)廠房及宿舍、商業(yè)、寫字樓、購物中心等業(yè)態(tài)。對應(yīng)項目分別為深圳百門前工業(yè)區(qū)（中交科技城）、中房·那里、華通大廈B座、中交美廬天地購物中心。

整體表現(xiàn)還算良好，除了中房·那里，其余三個項目出租率均超90%。值得一提的是，位于江蘇鹽城市的中交美廬天地購物中心，2024年出租率達到98%，而2023年僅為63%。

目前來看，中交地產(chǎn)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)初步表現(xiàn)不錯，但未來要想實現(xiàn)更高效益，或許還有很長的路要走。畢竟占大頭的物管業(yè)務(wù)去年毛利率僅為16.23%，同比減少7.14個百分點，與融創(chuàng)服務(wù)（21.9%）和龍湖智創(chuàng)生活（31.4%）等還有很大距離。

短暫輝煌之后

上世紀(jì)90年代初，一家名為重慶實業(yè)的公司成立，這便是中交地產(chǎn)的前身。2017年，它正式更名為中交地產(chǎn)。

奮斗四年后，迎來短暫的輝煌。2021年，中交地產(chǎn)權(quán)益銷售額398億元，全口徑銷售達560億元，可謂歷史巔峰。

從此之后，中交地產(chǎn)開始走下坡路，2022年權(quán)益銷售額降到296.65億元。而后一路向下，去年更是大跌至105.11億元。與之隨行的還有歸母凈利潤、營收、現(xiàn)金流......

遙想當(dāng)年，中交地產(chǎn)董事長李永前提出的“2023年遠在千億之上，做到央企前三”，如今看來卻似一個稚嫩的笑話。

與業(yè)績同樣動蕩的，還有中交地產(chǎn)的人事變動。

2022年，中交房地產(chǎn)集團黨委書記一職“花落”出身中交路橋建設(shè)的郭主龍，彼時主管中交地產(chǎn)三年之久的李永前位居其下。磨合兩年后，李永前選擇了退出。

2024年年初，中交地產(chǎn)對組織架構(gòu)斷舍離，取消大區(qū)，管控層級從三級變?yōu)閮杉墸?6個城市公司重組為9個。到了年底，多名董事辭任，管理層幾乎全面洗牌。

而今，中交地產(chǎn)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，后續(xù)的人事更迭想必也免不了。就在發(fā)稿前，作者登錄中交地產(chǎn)官網(wǎng)查詢，其他欄信息都正常展示，但組織架構(gòu)和管理團隊兩欄信息全部為空。

中交地產(chǎn)官網(wǎng)

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