6月19日，上海第五批次六宗地正式開拍，起始價192.5億元，首日五宗地塊攬金191.56億元。

從首日競拍情況來看，高溢價與底價成交并存，央國企對核心區域的優質地塊的爭奪依然激烈：唯一內環內的宅地楊浦濱江地塊溢價率達到30.8%，并成為區域單價地王。與之相對應的是，寶山區、青浦區和金山區3宗地塊溢價均在10%以內。

本土民企大華集團“補倉”上海，以底價“撿漏”青浦地塊，釋放民企重返土拍市場的積極信號。

整體來看，在優質地塊的帶動下，上海土地市場仍將維持一定熱度，而典型房企對優質地塊的爭奪還將持續加劇。

上海土拍首日共出讓了5宗地塊，整體來看有三大看點：首先，區域單價地王和總價地王出現；其次，大規模商辦體量的綜合地塊難得出現溢價成交；最后，在央國企主流的拿地格局下，民企大華現身上海土拍，“撿漏”底價拿地。

具體來看，楊浦新的單價地王出現，即本輪最熱的楊浦區C090101單元01C5-02地塊，最終經過95輪競價，由保利發展以35億元競得，溢價率達到30.79%，樓面價95530元/平方米，超越保利外灘序88項目的88462元/平方米最高地價。

該地塊作為內環內唯一宅地，共吸引了6家房企參拍，分別是上海城建、中海、保利發展、越秀、招商財投、華潤中能建，競拍熱度可見一斑。

除此之外，保利發展還以31.4億元拿下了閔行顓橋地塊，也是溢價率第二高地塊，溢價率接近13%。

五批次土拍首日，保利發展成最大贏家，以66.4億元連拿兩塊地，展現出實力央企加倉上海核心區域優質地塊的決心。

另外，本輪“巨無霸”寶山南大組合地塊以81.95億元總成交價，成為南大板塊新的總價地王。該地塊吸引了中建八局和華潤置地兩家房企競拍，最終被中建八局拿下，溢價率1.17%。這也是近年少有的大規模商辦體量的綜合地塊溢價成交的地塊。

從溢價率來看，五宗地塊仍有三宗溢價率低于10%，土拍熱度分化持續。

今年上海共進行了五輪集中土拍，共成交了18宗地塊，攬金613億元。

前四批次因為供應幅數較少的原因，土地成交金額普遍不高，尤其是第二批次僅一宗地塊成交，土地成交金額在各批次中最低，只有26.6億元。

無論是出讓土地數量還是出讓金額，第五批次都是最高的，6宗地起始價就達到192.5億元。由于本輪尚有一宗未競拍，競拍完成后五批次土拍土地成交價將突破200萬。

從土地熱度來看，前五批次中有三分之一的地塊溢價率超30%，共有6宗。溢價率最高的出自第三批次浦東北蔡地塊，在66輪競拍后，轉入競高品質建設環節，最終被綠城以40%的溢價率拿下。

若算上非集中供地出讓地塊以及劃撥和協議出讓土地，并扣除工業和其他用地，截至6月19日，上海土地成交總金額已超千億，達到1263億元，其中，協議出讓土地金額達到了610億元。

近期民企拿地積極性提升的情況在上海也有了明顯的體現。

在五批次土拍首日，大華集團以底價30.5億元競得大虹橋徐涇地塊，這是繼三批次以接近25億拿下靜安大寧一宗“地王”后大華在上海土地市場的第二次出手。

相比北京、深圳、廈門等地今年前5月尚無民企拿地，大華等民企現身上海拿地本身值得關注和肯定，民企的回歸對于土地市場是一個積極信號，也反映出企業對于市場持續保持止跌回穩的信心提升。

從重點城市情況來看，民企投資有一定程度的回溫。

根據CRIC數據顯示，2025年前5月重點30城民企拿地建面占比為25%，較2024年占比提升了近7個百分點。此外，重點30城民企前5月拿地金額為968.5億元，同比大幅上漲41%。

不過，在上海、北京等核心城市，土地資源相對稀缺，尤其是核心區域優質地塊主要都由國央企收入囊中，民企投資能力遠弱于央國企，拿地也以底價、低溢價地塊為主。此外，民企投資策略以深耕、補倉為邏輯出發點，新增土儲均位于深耕的城市內。

上海土地市場依舊延續在分化中維持熱度，核心區優質地塊高溢價成交，位置稍偏遠的地塊底價或低溢價成交，房企拿地意愿分化，且板塊內新房市場表現也是房企拿地的重要考量，房企投資更加追求確定性。

從房企的角度來看，央國企之間對核心區域優質地塊的競爭更加激烈，優質資源持續向頭部企業聚集，民企投資積極性有所回溫，但銷售仍未全面回暖，長期投資仍然缺乏動力。

當前核心城市土地出讓邏輯已非常清晰，土地供給側將進一步優化供應規模和質量，確保核心城市土地市場維持應有的熱度，從行業最上游穩定市場預期，助力房地產市場更快達成供求新平衡。（來源：丁祖昱評樓市）

文章來源:丁祖昱評樓市