北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我家都是北京戶口，但因為一直在外地工作生活，所以在北京沒有房子（拆遷后買在了工作地）。現在是我妻子面臨退休，我家孩子面臨高考，所以想在北京買套房，把戶口遷進去，爭取在北京上大學和將來工作。

現在是我認為在房山長陽買套房就不貸款了，因為我家本來就是在豐臺的，離的不遠，房子夠住就行。但孩子認為是應該貸款買在四環內，這樣將來無論在哪兒上班都方便，而且房子更保值，想聽聽您的分析。

A：

1、房子是用來住的，我的建議是能滿足居住需求就行了。或者說看自家的經濟情況，如果貸款不為難，那當然是買更方便或更宜居的了。但如果感覺有難度就甭較勁了，沒必要努著。反正換房也方便，將來的事兒讓孩子自己選擇吧。

2、另外一點，長陽的保值也未必不好。反正這里從開始建設到現在，大多數小區都是能跟上北京房價大盤的，包括保障房。

劣勢就是屬于近郊，租金比市區略低，但這是郊區的特點，不特殊，也不算什么劣勢。另外就是如果北京有了樓市行情，一般都是從市區和熱門板塊向周邊傳導，郊區有可能晚幾個月。其他沒什么了，長陽是郊區新區中很好的板塊，各項算兼顧。

而四環內也未必都強，尤其是南部，有不少板塊是略弱于北城的，也弱于大盤。所以得看具體的板塊和小區，不能一概而論。

3、總之看自家的經濟情況吧，尤其是月供方面別冒險，沒必要用太高的杠桿。也沒必要用環線來判定保值情況，各有優劣。

僅供參考。

二

Q:

請問，我在大興工作，朋友在這邊的公司開發了個小區，內部銷售，但沒有獨立的產權，可以內部轉讓。朋友因為錢不夠所以問我是否買，否則他也是得借錢買下后轉賣。這種房您看有風險嗎？能買嗎？

A：

1、如果單位給辦手續就沒什么風險。因為既然能直說是“沒有獨立的產權”，那一般就是有單位的整體產權。也就是房子是手續是合法的，只不過這以租代售的內部手續不合規而已。但這也沒什么風險，畢竟是自己單位的房子。

但前提是人家單位得給您辦手續，而不是說你們倆私下簽個協議就行了。也就是必須單位認可，這才算沒什么風險。

2、能不能買的先看值不值吧。一般來說，這種房的價格等同于小產權，多數都是周邊同等品質小區的60%價格，甚至是半價。所以先比較一下價格吧，便宜才值得，貴了就不值了。

或者也可以和周邊50年產權的商住公寓比價，同等品質下得差不多才行，貴了就不值了。

3、然后就是手續能否辦理了，單位能給辦就能買，不給辦就不能買，否則還不如買公寓呢。

僅供參考。

三

Q:

請問，我們夫妻是非京戶口，孩子五歲了，本來準備在天津上學，已經買了一套房。但現在又有考慮，一是有了其他加分，如果再有房子加分的話那很可能在孩子三四年級就拿到京戶，小升初前肯定能拿到。二是畢竟我們的工作一直在北京，我是不可能去天津的，孩子媽媽曾經想去天津找工作，但目前的經濟形勢不敢辭職了。

那我們現在就有想法把天津的房子賣掉，然后買在北京等落戶。但這也有問題，就是只能買在城六區之外才有加分，這學校問題又肯定落后于天津河西區。所以想請教您，如果以300萬總價，您建議買在哪里合適能相對兼顧？

A：

1、郊區哪里兼顧？常規選項就是通州+亦莊+順義+回龍觀啊，基本就這四個選項。300萬應該都能買到，只是面積和溢價率不同而已。

2、通州優勢不必說了，劣勢就是溢價也不算太低，在郊區中算高的，比如運河板塊。但這也看具體房源吧，有可能買到相對不高的。

亦莊的優勢是學區成績進步快+獨立，無論是否派位都不錯，溢價也不算高，相對算性價比高的。劣勢是到目前為止的學校成績還不算太強，只能是寄希望于繼續提升。

順義的優勢是價格相對低，但劣勢是溢價率不算低。順義不僅是郊區中成績最好的，也是家長們對教育最重視的區。另外你們在哪兒工作啊，順義城區是不是遠了點？

回龍觀是碼農子弟們的常規選項，如果以成績來說，對口房源是有資格要出溢價的。現在沒有溢價，那從上學來講就是性價比更高了。

3、簡單就是這情況，這還是看自家的通勤情況吧，外人不好建議。

僅供參考。

四

Q:

請問，管莊遠洋一方有個小三居出租中，今年有計劃賣了，換到亦莊。

換房的背景原因：

1、老大在人大附亦莊海淀班，不想回海淀中考了，明年大概率可以直簽高中，那邊有房也方便高中陪讀。

2、我們現在海淀北邊，老二讀二年級，小升初還是有坑校而且遠點的接送也麻煩，亦莊有套房，等5-6年級也可考慮過去，多個選擇吧。

3、想換新房，未來養老居住體驗好，和管莊比感覺亦莊保值性肯定更好。首付能付到700w+，家庭年收入在120w，但現在新房價格挺高，河西近期的項目也要7.5k/平，置換的話時機ok么？如果未來短期也不過去住，換新房有必要么？

A：

1、我對新房可不熟，好久不賣房了，連現在的價格和折扣都不知道，這還是問當地中介和渠道商吧。

2、不過多說一句，房子是用來住的，新房更是以改善為主。如果現在換完房之后盡快入住，那才是發揮出了更大的價值。而如果擱置幾年，不出租的話相當于錯過了新房的最宜居時期，出租的話很有可能毀裝修。所以考慮好，最好是住的上再換。

3、另外價格高低不看絕對值，而是看相對值。通常來說，新房價格比周邊同等次新盤高出15%之內都不算高，標準的新房溢價率。如果超出這比例，那就讓當地中介給估算一下租售比，如果能和二手房差不多就算是很值，大戶型的話再高出10%也算值，高出太多才算溢價不太劃算呢。

4、保值角度從板塊來說肯定是亦莊比管莊強，河西再加個更字。但具體價格我真不知道，讓當地中介給算算吧。

僅供參考。

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