我們經常聽說一句話，房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融或政策，所以對于房地產而言，未來的大趨勢還在于人口的流向，這也是過去房地產高速增長的基礎，人口紅利。

城鎮化快速推進，房地產是最直接的受益行業。

據證券時報6月19日報道，近日，中指發布《2025中國城市開發投資吸引力排行榜》顯示，2025年，上海、北京、深圳、廣州房地產投資吸引力排名仍位居前4位，杭州、成都、蘇州、南京、武漢、西安居5—10位。

無論是龐大的經濟規模，還是完善的基礎設施，或者是豐富的資源和人才儲備，都持續保持著較強吸引力，這就是四大一線城市始終領先的原因。

從住房需求影響因素分析來看，報告指出，人口作為住房需求的基礎及勞動力供給的核心要素，其變動趨勢對房地產市場影響深遠。多數城市人口增長趨緩，核心城市人口吸引力仍突出。

伴隨著我國城鎮化逐步推進，城鎮人口高速增長，房地產市場也經歷了持續20多年的快速擴張階段，但在2017年以后，我國總人口及城鎮人口增長速度開始逐年放緩，直至2022年總人口規模出現下降，每年城鎮人口增量降至1200萬人以下，由此，全國商品房銷售面積也在2021年見頂后逐步回落。

房地產終于告別高速增長時代，迎來了大幅調整階段。但未來房地產是嚴重分化的。一線城市與三四線城市嚴重分化，即使一線城市也是不盡相同。

就目前情況看，2024年一線城市中，廣州、深圳人口保持正增長，而北京、上海人口由增轉降。是不是意味著京滬比不上廣深了？不是這么簡單，人口固然重要，但不是絕對的。產業發展質量仍是決定城市人口吸引力及居民購買力的核心因素。

作為房地產市場的關鍵支撐要素，人口的規模、流向及年齡結構深度影響不同城市的住房需求潛力。一方面，持續的人口流入為城市提供了穩定的住房基礎；另一方面，高素質人才聚集也將帶動改善性住房需求釋放，為市場長期發展提供支撐。

很顯然，核心一二線城市科技創新能力領先，未來在產業競爭優勢突出，通過提供優質崗位吸引高質量人才流入，所以，它們吸引的不僅僅是人口，更重要的是人才。似乎跟房地產的可持續發展有重要關系，既有基礎，更有支撐。

京滬是在做人口疏解，但是后續會穩定在一定的量上，跟其他城市自然流出還不太一樣。所以，一線城市和三四線城市的那種流入流出還是有區別的。

一線城市我們得重點關注在園幼兒和小學生規模，比如，廣州、深圳在園幼兒均超50萬，小學生數量分別達133萬和124萬人，規模全國領先，相對京滬更寬松的人口政策，為廣深帶來較為充足的人口潛力。

除上海外，北京、廣州、深圳小學生規模也都保持增長。意味著未來更多改善性購房需求將得到釋放，特別是對教育住房需求更是對城市房地產市場形成更強的支撐。

無論是主動還是被動，我們都要面臨著從從“人口規模紅利”向“人口質量紅利”轉型，在這個過程中，盡管在全國人口連續三年回落，核心城市人口增長也有所趨緩，但憑借資源優勢及產業升級帶來的發展紅利，核心城市仍吸引大量人口聚集。

核心城市居民購買力較強，正趕上大力推廣好房子建設，新房市場“改善化”趨勢明顯，這與人口流入數量和質量密不可分，這些城市未來在“好房子”建設導向下，新房開發仍具備較大潛力。

除了一線城市外，尤其是近幾年多地提出的“強省會”戰略初見成效，東部核心城市就不提了，一直都很強，中西部的貴陽、長沙、南昌等省會城市也實現人口較快增長，也為房地產市場提供了潛在需求支撐。

中指報告表示，長期來看，盡管我國新房市場規模有所回落，但未來5年，仍具備10萬億元左右市場規模，隨著居民對高品質住房需求的增加，“好城市+好房子”仍有發展空間。

報告給出的是思路，大家在買房時要清楚，僅供參考，無論規模大小，市場如何風云變幻，作為買房者，買房是一件非常系統的大事，不僅要選對城市，更要選對房子。房地產變得越來越復雜，買房需要更加專業的選房邏輯，即使北京相對比較安全的城市，都需要慎之又慎。