300萬廣州買哪里？

是粉絲后臺近半年問得最多的話題。

在廣州全面取消限購之后，察叔認為，除天河外的廣州中心四區(qū)，是最值得選的板塊。

300萬買天河肯定是吃力，要么老舊小區(qū)，要么地段不好，

越秀是老牌CBD，配套成熟，歷史深厚，但是地少新盤少，舊盤越來越老，外溢效應(yīng)嚴重。

論產(chǎn)業(yè)、人才、資源、配套、歷史沉淀，

海珠，畢竟它就是琶洲CBD所在區(qū)域，也離廣州第一價值板塊天河更近。

老珠江和珠江后航道的一線江景，景觀天然加分。

從90年代的二沙島、濱江東富人區(qū)，00-10年代的珠江帝景系列，到20年代的琶洲南TOD、中海大境、保利天奕等百花齊放……

海珠印象就是千萬級豪宅的化身，壕啊。

放在一兩年前，300萬+買在海珠只能考慮考慮10-20年的二手盤。

但今年接近半年度，海珠中西部板塊突然飛速卷起來！

300+萬的海珠盤，要新規(guī)有新規(guī)，要學(xué)區(qū)有學(xué)區(qū)，要花園有花園……

突然讓性價比剛改賽道的荔灣花地、白鵝潭板塊“危機感滿滿”。

從來就沒想過，海珠和荔灣白鵝潭還能PK起來。

300+萬的海珠中西部，全都有苦衷

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，往年海珠新盤120㎡以上戶型推新，成交占比達61-75%，今年卻僅占33%，同比大幅下滑。

新盤涌現(xiàn)最多的海珠西，全被剛需、剛改主導(dǎo)。

（圖源克而瑞）

今年海珠天量供應(yīng)，讓價格戰(zhàn)越來越卷，甚至有點“狗咬狗”的惡性循環(huán)。

300+萬的盤，基本上都是被迫“降價”的：

比如一直打剛需價格戰(zhàn)的中交天翠。

91㎡戶型賣不動，又加急推出了79㎡，總價380萬+。

這個盤位于海珠南洲板塊，五中附屬實驗學(xué)校，離2號線南洲站幾百米。

7棟樓2000多戶，此前被吐槽的硬傷，就是“噪音”和地理上的“孤盤”——三面被立交橋和高速環(huán)繞，西面還有一條河涌，走去學(xué)校和地鐵站需要繞彎。

作為央企，中交集團也挺給力，真的沒啥添啥，要啥有啥：

小區(qū)自帶大花園，項目還配建了個7.2萬的市政公園，散步遛娃很方便。

圍繞立交橋和高速地段建造了隔音屏，

過河引橋也已經(jīng)在著手搭建，今年底就能開通。

而且價格也降到位，從5.3萬/平到4.8萬/平起，

降到300+萬，中交天翠終于不愁賣。

但同是央企，石溪和廣紙交界的中建天鈺就“跌落神壇”。

中建天鈺的開發(fā)商，是大名鼎鼎的央企，中建五局。

開盤很高調(diào)，首開5.5-6.5萬/平，叫囂保利燕語堂悅。

誰知，現(xiàn)在直接猛降了100萬！

89平三房兩衛(wèi)，總價398萬起，賣白菜都不敢這么降，肯定有判斷失誤的因素。

海珠新盤很卷，交通、學(xué)位、商業(yè)、配套缺一不可，

偏偏中建天鈺特點是要啥沒啥，槽點十足：

一是學(xué)位不確定，二是地鐵略遠，到石溪站750米，到燕崗站950米，差不多一公里。

三是強調(diào)低密改善，但總共就3棟樓，底商還要蹭周邊的大盤。

現(xiàn)在降價都救不了，降了兩個月網(wǎng)簽才11套，一言難盡。

這個價格有些直接硬剛到荔灣白鵝潭的77-91㎡的保利置業(yè)怡璟灣、萬科理想花地傲璟的剛需戶型意思。

但學(xué)區(qū)和配套，比起省實、真光、康有為實驗小學(xué)這類學(xué)校，并沒有特別多的優(yōu)勢。

加點預(yù)算，海珠中西部性價比高的改善還有：

保利、越秀和綠城

保利燕語堂悅，算是海珠西近年來認可最高的樓盤，被譽為海珠第二個光大。

學(xué)校、商業(yè)、環(huán)境、戶型都非常成熟，緊貼海珠核心商圈，開盤早，地緣客排隊購入，現(xiàn)在清尾盤階段，察叔就不加入比較了。

比較受關(guān)注是中交天翠旁邊的綠城馥香園。

綠城在廣州中心市區(qū)很久沒有新項目，大家期待很高。

但綠城馥香園天崩開局，就在中交天翠旁邊，也是要噪音有噪音，要高速有高速，前面兩棟樓距離環(huán)城高速約150米，北面南洲路，東面廣州大道南，西邊海珠灣隧道打通后，車流量特別大，噪音疊加升級，周邊還有客運站，老舊小區(qū)或者村屋，環(huán)境堪憂。

雖然，小學(xué)有五中教育集團配建，保證了教育資源，但初中比起燕語堂悅派位組別資源優(yōu)勢要差些，還是有機會進入藍天中學(xué)和劬勞中學(xué)。

所以，做慣改善和豪宅的綠城只能“紓尊降貴”，打出84㎡和88㎡小戶型三房兩廳兩衛(wèi)搶客。102平還做到四房兩衛(wèi)，三開間朝南，卷到飛起。

玄關(guān)獨立收納空間，柜子是皮質(zhì)的，廚房配方太升降式無感油煙機，衛(wèi)生間也有滿墻收納。

（綠城馥香園滿墻收納，攝@南方地產(chǎn)觀察）

32層小高層設(shè)計，比起熙悅江灣57層和保利燕語堂悅45層還舒適，園林打造河景+雙公園概念。

對比起中交天翠這么大的體量、環(huán)境配套以及性價比，綠城只能又帶頭降價，從6萬/平跌到5.2萬/，又插水做剛需搶客，有點既要又要還要。

至于項目利潤保不保得住，綠城還是不是那個綠城，這已經(jīng)不重要，活著才重要。

對比起保利、綠城，越秀集團在海珠西布局，有些失策：

越秀熙悅江灣，在廣紙板塊，2月底開盤，最小戶型86㎡三房，總價470萬+。

按說，經(jīng)過星匯海珠灣連片開發(fā)，廣紙已經(jīng)有了一定成熟度，底商、公園建起來了，大家對工業(yè)大道中這個城市面貌那沒那么難接受。

而且，熙悅江灣的高層是能看到一些江景的，4棟樓57層設(shè)計，主打86-122㎡戶型，總價470-800萬，抱著旁邊置換客的大腿，星匯海珠灣也好，周邊紙廠老小區(qū)也好，按說是不愁賣的。

但周邊同質(zhì)化的新盤太多了，500萬買個地鐵學(xué)校配套，可以選保利燕語堂悅、綠城馥香園，花800萬買個二線江景盤，燕崗和帝園地鐵站這樣的板塊，產(chǎn)業(yè)支撐不足，也沒有說服力。

所以，越秀這波出師不利，3個月才網(wǎng)簽了20多套，夠嗆。

然后，越秀在“大干圍”的珠江后航道，弄了個一線江景盤——越秀江灣潮起補充。

作為一線江景豪宅，江灣潮起除了江景乏善可陳。

離地鐵不算近，出入要開車，容積率還比不上綠城，學(xué)區(qū)不確定，北邊還可能看到“思親樓”（安放供奉先人的，大家懂的）。

商業(yè)方面，比起樂峰廣場、京東mall這些成熟配套，廣百海港匯還沒有開業(yè)，只能靠想象。

好在90多平方起步戶型，賣得夠便宜，新規(guī)得房率也高。

目前網(wǎng)簽了79套，首開去化近7成。

如果真的很想很想住一線江景，又只有幾百萬預(yù)算，來這吧。

畢竟這個板塊，旁邊時代大家、觀云府當年賣上千萬，最后跌剩幾百萬，

越秀江灣潮起，算是海珠后航道的劫后余生吧。

海珠西和白鵝潭，你選誰？

越來越多的新盤，讓太古里、萬象城“畫餅”太久，商業(yè)配套一直不見落地的荔灣白鵝潭、花地灣、廣鋼瑟瑟發(fā)抖。

畢竟荔灣省級名校書包盤76平也要賣360萬，也是讀名校，有地鐵：

加20萬能買海珠，離珠城、琶洲CBD更近，相當有吸引力。

其實荔灣也不用驚慌。

畢竟對比起海珠西新盤的五中教育集團，萬科理想花地對應(yīng)的花地灣板塊，有省實荔灣集團、真光教育集團、康有為實驗小學(xué)等，資源有過之無不及。

景觀方面，也臨近珠江、花地河，水景也還不錯。

產(chǎn)業(yè)方面，很多人說白鵝潭產(chǎn)業(yè)差，其實，這里也有立白集團、TCL云峰科技、唯品會、名創(chuàng)優(yōu)品、僑銀集團總部等……越來越多高能產(chǎn)業(yè)進駐。

商業(yè)配套方面，華潤萬象城明年也開業(yè)了，太古里也馬上有區(qū)域開放。

文化資源，白鵝潭的三館合一藝術(shù)文化標地，流量不斷。

反觀海珠中西部板塊，卻進入自相矛盾的輪回。

定位改善，卻要搶剛需流量，自抬身價，卻跳水百萬。

曾經(jīng)，海珠創(chuàng)新灣的定位很高，但遲遲修不通的環(huán)島路、破舊的城市界面、停滯的舊改……給前路蒙上了虛無縹緲的一層霧。

唯一能拿得出手的，就是成熟江景、商業(yè)和市區(qū)通勤的便捷。

可江景是有，周邊村景也同樣存在。

通勤CBD便捷的，除了海珠西，還有廣鋼、花地灣、萬博、老黃埔、天河?xùn)|……產(chǎn)業(yè)布局也不輸。

相比之下，海珠西在客運站、在立交橋旁，在工業(yè)廠，各個地方東一榔頭，西一棒棰挖出來的小盤，并沒有這么吃香。

所以既不甘心放下身段做剛需，又撐不起真正的改善定位。最終只能在一堆“偽改善”產(chǎn)品中內(nèi)卷，用相似的戶型、雷同的賣點，爭奪越來越挑剔的購房者。