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基礎信息1

• 開發商：金茂集團。
• 項目地址：上海市寶山區淞發路與長江南路交匯處。
• 主力戶型：建面約 114-144㎡的 3-4 房。
• 均價：約 69,500 元 /㎡。
• 總價：約 700 萬起。
• 交付標準：精裝交付。
• 交付時間：預計 2027 年 6 月。
• 總建筑面積：約 15 萬㎡。
• 容積率：2.2。
• 規劃：8 棟 18-26 層高層住宅，共 876 戶精裝科技住宅。

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交通出行1

• 軌交：距在建 18 號線通南路站約 50 米，4 站直達復旦大學，9 站至東外灘，11 站暢達陸家嘴濱江；距 3 號線淞發路站約 800 米。
• 自駕：緊鄰逸仙路高架、中環高架，30 分鐘直達大寧、五角場等核心商圈。

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周邊配套1

• 商業：自帶約 1.8 萬方 TOD 商業，一街之隔有紅街坊、祥騰生活廣場，20 分鐘車程覆蓋寶山萬達、五角場、大寧商圈。
• 教育：直線 3 公里范圍內有 39 所幼兒園、13 所小學、14 所中學，包括復旦附中、同濟大學附屬存志學校等優質教育資源。
• 醫療：距長海醫院、岳陽醫院等三甲醫院較近，未來 18 號線 2 站換乘 3 號線，25 分鐘可抵達復旦大學附屬中山醫院。

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小區規劃1

• 建筑外立面：采用通透玻璃幕墻疊加鋁板，超大窗墻比，搭配天際塔冠造型。
• 景觀：打造三重臺地懸瀑自然庭院，植被覆蓋率高達 45%。約 220 米的歸家中軸，以凡爾賽禮賓之軸為藍本，打造六境儀制；五大全齡主題入戶花園。
• 會所：打造約 1800㎡全維私享會所，涵蓋恒溫泳池、茶室、私宴廳、兒童游樂場等八大功能場所。

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01.

基本信息

項目示范區預計5月亮相，從現有資料看，北區標桿已無懸念，景觀、會所體系我認為可媲美15w左右的豪宅。

讓我們期待一下示范區實景的綻放。

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當“大江灣+TOD生活體+金茂府3.0迭新作品”在此交匯，江灣金茂府必將重新樹立北上海人居新高度！

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這是上海首個TOD金茂府！

產品方面，作為金茂上海30周年江灣壹號作品，江灣金茂府被賦予了更高戰略高度和歷史使命，它不只是金茂上海2025戰略重要作品，更是金茂府系3.0在上海又一落地作品。

18號線通南路站（在建，預計今年底通車）僅50米，真正的地鐵上蓋，還自帶商業！4站復旦大學，9站東外灘，11站陸家嘴濱江。

而且是金茂府系3.0迭代新品，五衡科技，泳池會所，金茂酒店服務，高定裝標，等等，鼎流產品力當仁不讓！

這些肉眼可見的價值點，已經足以江灣金茂府提前預定北上海2025年度爆款紅盤！

另外，深入了解江灣金茂府的價值邏輯，會發現正是金茂一以貫之的開發策略：借勢板塊格局重塑之東風，以超級產品引領板塊蛻變。當“大江灣+TOD生活體+金茂府3.0迭新作品”在此交匯，江灣金茂府必將重新樹立北上海人居新高度！

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TOD生活體，下樓即達的繁華

項目總建筑面積18.8萬㎡，地上計容總建筑面積12.48萬㎡。根據項目規劃設計方案：項目擬建11棟12-17層住宅可售住宅約807套；靠近長江南路一側規劃有酒店、商業、菜場、社區食堂等多元業態。地鐵上蓋、又有自帶的商業、酒店等，幾乎在家周圍就能享受一切便利且高端的生活配套。這在上海的7座金茂府（含在建）中，也是獨一檔的生活體驗。

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江灣金茂府的沿街展示面近70米，視覺沖擊力極強！

巧妙融入奢石、鋁板、水景、弧線等元素，用打造藝術品的手法打造業主的歸家動線，成就江灣顯赫的府邸門面。

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江灣之冠，地標藝術美學

項目摒棄傳統塔冠的繁復裝飾，采用天際塔冠造型，以弧美輪廓與金屬鋁板，在光影變幻間展現低調而奢華的質感，賦予金茂府“江灣之冠”的迭新與引領。在建筑立面上，通透玻璃幕墻疊加鋁板，締就鉆感鏡幕墻，「江灣之鉆」鉆感面屏+大窗墻比，地標藝術美學，境啟全新奢宅風尚。營造約60m尺度奢闊歸家門庭，通過奢石、鋁板、水景、弧線等精妙組合，成就江灣顯赫的府邸門面，禮遇每一次的世界歸來。八大功能全維會所，歸家即度假

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江灣金茂府還打造了約1800㎡下沉式庭院會所，茶室、私宴廳、行政酒廊、恒溫泳池、健身房、瑜伽空間、會客廳、兒童游樂等八大功能；

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還有約2000㎡超級架空花園，打造多樣化主題；業主歸家即度假，滿足高端客戶的各類活動需求。

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不僅如此，全部樓棟內還設置了架空層泛會所空間，包括共享辦公、兒童書屋、書吧閱讀區、手作區、操作區、咖啡吧、藝術花房等。

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另外，金茂還將五星級酒店管理經驗運用到住宅中，提供酒店式服務；嫁接金享俱樂部服務，打造業主至尊交際金圈。

五衡科技，為健康保駕護航

在科技住宅領域，金茂一直承擔著領軍者的角色：一直被模仿，從未被超越。

作為金茂府系3.0迭新作品，江灣金茂府將金茂引以為傲「12大綠金科技」進一步優化，帶來“衡溫、衡濕、衡氧、衡潔、衡靜”的五衡科技系統，告別空間潮濕、空氣流通不暢、鄰居噪音干擾等痛點，全覆蓋科技系統則完美解決苦惱，實現穩定、恒久的健康生活享受。

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02.

推售信息

項目推出建面約114、126、144㎡3-4房，偏改善，滿足不同家庭需求。

三個戶型都是飛機戶型，南北通透，房間分列客廳兩側互不打擾，其中建面約126㎡做到約5.9米橫廳。

相比動靜分區戶型，這三個戶型沒有過道浪費，空間利用率高。

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戶型圖如下：

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江灣金茂府樣板間：藏在細節里的「高級感密碼」

先說樣板房，還是那個詞“高級感”撲面而來，就如現場一位客戶所言：“區域最好的房子就該這樣，面子里子都有！”

1、高定一體化設計！

不同于市面上門是門，框是框，墻是墻，看房時“五顏六色”。江灣金茂府室內采用一體化設計語言，實現空間、色彩與材質的協調統一。

項目墻面鋪設大量木飾面，相比墻布，更具質感更溫馨。同時為了保持室內色調的統一，建面126㎡內嵌式冰箱的面板也采用木飾面。

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建面約126㎡樣板間實景圖，以實際交付為準

戶內門更是暗藏玄機，通過巧妙的材質銜接與色彩過渡，門框、墻面與門扉渾然一體，化作 “隱形門” 。

甚至連一盞小小的夜燈，都以嵌入式設計融入墻面，與整體色調完美呼應。建面約114㎡樣板間實景圖，以實際交付為準

一體化設計語言下，消除了戶內五顏六色的拼湊割裂感，優化了空間整體性和一致性，帶來高級的藝術品位。

2、高定奢藝弧線，讓空間化身藝術空間！

樣板間不是傳統“金碧輝煌”的，而是真正用藝術品位去打造。

比如弧線，是建筑語言中極具表現力的元素，在室內貫穿始終。

客廳吊頂一眼匠心，多層次處理，輔以弧形工藝，非常優雅。建面約114㎡樣板間實景圖，以實際交付為準

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轉角處，大量弧線造型取代冰冷的直角，不僅以柔和的輪廓減少磕碰隱患，更為空間注入優雅與流動的氣息。

甚至連主臥內衛生間墻面都做了弧線收邊。

地面通鋪的大面積地磚，在弧線元素呼應下，延伸出很強的開闊感。3、真正的高級感，永遠藏在肉眼可見的細節里！有一些細節有必要和大家分享：

項目墻面木飾面刻意設計上下紋理差異，并鑲嵌金屬線條，在視覺碰撞中營造立體層次。

建面約114㎡樣板間實景圖，以實際交付為準

入戶玄關柜與衛生間抽屜，采用 “編織紋理” 皮革包裹，指尖觸碰到的不僅是材質，更是高定生活的儀式感。建面約114㎡樣板間實景圖，以實際交付為準

主臥背景墻內嵌金屬線條，既是點睛裝飾，又巧妙拉伸空間縱深感。

值得一提的是收納，客廳收納柜交付，你可以做酒柜，現場一位客戶提醒了我，金茂府的恒溫系統能夠精準控制溫度，適合珍藏酒類。主衛馬桶后的置物空間也是交付標準。

4、對標10w+的精裝標準！

項目專門定制「金大高檔入戶門」，顏值高、質感厚重，這樣的門一般只在10w+樓盤中才有配備。

門鎖配置同樣盡顯匠心，搭載飛利浦智能門鎖系統，不僅有指紋、密碼功能，還支持人臉識別解鎖，雙攝像頭模擬人眼成像。

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在使用頻次超高的廚房和衛生間，妥妥超配。

廚房全超一線高端品牌，博世燃氣灶、油煙機、洗碗機三件套；摩恩水槽、抽拉式水龍頭。

colmo內嵌式冰箱也是交付標準。

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建面約114㎡樣板間實景圖，以實際交付為準

杜拉維特的臺盆、壁掛智能馬桶，高儀的龍頭、淋浴花灑在江灣金茂府衛生間聚首，700萬+級很少有這樣的配置。

主衛還定制女主人超愛的美妝冰箱、魔鏡等專屬配置，貼心滿滿。建面約126㎡樣板間實景圖，以實際交付為準

此外，金茂府首創“8維70項”精裝細節，全屋保姆式暖心設計，不贅述了，說太多不如親自體驗。

03.

周邊信息

江灣久旱逢甘霖 金茂府不僅樹標桿，更將煥新土地價值

其實江灣金茂府的“火”是在意料之中的。

一方面在于，這片區域不是一般缺供應，而是高境、淞南、五角場、新江灣苦沒供應久矣。

說句題外話，我們直播間涌進過不少高境、淞南的客戶，普遍賣了老房子后打新特別糾結，根源就是本地供應太少，而他們又不想遠離熟悉的生活圈。

據統計，寶山東部片區上一次供應還要追溯到2015年的泰禾紅御和盛世寶邸，幾近10年斷供，這兩盤也是目前區域標桿，前者掛牌近9萬/㎡，后者7萬+/㎡。

五角場同樣如此，近10年斷供；而新江灣次新房齡普遍15年+，掛牌價10萬+/㎡，總價很高。久旱逢甘霖，這個片區終于等來了睽違已久的新供應！關鍵來的還是王炸——上海首座TOD金茂府，不僅將牢牢占據區域品質頭把交椅，享受領先周邊N代的產品體驗。TOD綜合項目的開發更將重塑板塊格局，引領價值蛻變。

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另一方面在于，金茂府這一金字招牌號召力太強了。

我和現場客戶聊過，有三點他們高度認可：

第一，金茂在全國高端市場的影響力，給項目帶來十足的信任度。

擁有“豪宅專家”之稱的中國金茂，布局了全國29座城市，享譽業界的金茂府達78座，這樣的成績，論資排輩放在如今的地產座次表中，妥妥的第一陣營。

簡單說，金茂的房子不僅多，而且好，高端的物業更是有口皆碑。

第二，金茂府是豪宅界超級IP，也必定是板塊封面。

這對于一個供應奇缺的板塊，意味絕殺。由于后續難再有新供應，此時若想置業，金茂府這樣的絕對標桿就是不二之選，斷層領先的品質，讓業主居住多年都無需換房，一步到位。

且“里子” 與 “面子” 兼得，日后與朋友交談，一句 “我住在金茂府”，客觀講就是身份的象征。

第三，金茂府在上海二手市場跑出獨立行情，二手溢價保守有約30%！

大寧金茂府二期掛牌約15.5萬/㎡，周邊次新整體掛牌約11.5萬/㎡，金茂府有約35%溢價；

西郊金茂府二期掛牌約7萬/㎡，比周邊次新約5.5萬/㎡的掛牌高出約30%。不止價格，金茂府的到來更重塑了板塊界面，定調板塊圈層；可以說大寧能躍升中產置業優選地，嘉定新城新房持續火熱，金茂府起到板塊基石的作用。

你永遠可以相信金茂府穿越市場周期的能力及板塊塑造力。

超級生活底盤，奠定區域中心地位18號線串聯，緊密與市中心的聯系

地段上，江灣金茂府所在的區域本就是淞南中心，沿街有豐富底商，且一街之隔就是祥騰生活廣場和939紅街坊等商業，生活氛圍無需等待。

而TOD超級生活底盤的加持更為項目帶來兩大機遇：

一方面，生活底盤規劃有酒店、商業、菜場、社區食堂等多元業態。

業主下樓即享精致煙火氣。

事實上，淞南地區最缺的就是精致業態，以后潮流商業都集中在江灣金茂府樓下，憑借TOD的優勢，周邊年輕人可能都會來此逛街、休閑。長此以往，該生活地盤就是淞南中心中的中心，而江灣金茂府就是淞南中心之上的住宅，價值更加穩固。

何況項目規劃有酒店，有高端酒店的地方更容易形成區域中心。另一方面，18號線二期的建設（預計年底通車），拉近了項目與新江灣、五角場乃至楊浦濱江、陸家嘴的時空距離。

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從通南路站（在建）出發，1站就是新江灣，3站財大，4站復旦，5站五角場，7站新華醫院，10站楊浦濱江，11站陸家嘴濱江...

這條線路云集大量高校、科研單位及科創企業，尤其五角場和楊浦濱江的科創產業正蓬勃向上，18號線的串聯，既為業主通勤提供了方便，更為江灣金茂府和淞南提供了源源不斷的人才輸入，這是未來二手房價值的保障。值得一提，作為換乘王，18號線擁有10座換乘站點，與12條線路交匯換乘，比如可以轉12號線到浦東金橋。

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尤其浦東的客戶，鑒于浦東供應稀缺，江灣金茂府作為難得的TOD項目又有金茂府光環加持，可以重點考慮。另外，交通利好不止軌交，還有“中環北抬”。

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其中，軍工路快速路新建工程預計今年年內完工，意味中環北抬今年將邁出重要一步，而長江西路快速路已被列入2025年上海市重大工程清單，預計即將開工。

屆時，項目周邊不僅有逸仙路高架銜接中環，還有多條快速路，這對于項目出行、板塊發展，都大有裨益。最后我想說，上海北部自大寧金茂府以來一直難出第二個絕對標桿。而江灣一帶又長期處于新房斷供狀態，周邊居民對高品質住宅需求極為迫切。值此之際，金茂強勢入駐，攜前沿理念與匠心品質，帶來了上海首座TOD金茂府，我覺得這是一種雙向的美好奔赴：

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金茂精準回應了市場期待，填補品質人居空白；而稀缺土地也正需要金茂這樣的開發商，樹立標桿的同時煥新土地價值、革新生活方式。