昨天，雁姐發布了一條關于琶洲南TOD西側商改住地塊規劃調整的視頻。

一石激起千層浪，不止評論區討論激烈，連琶洲南的業主群也沸騰了。

也有網友深夜私信我們，擔心整個市場的價格體系崩盤。

他說，自消息出來后，他連飯都沒好好吃上兩口，就怕自家房價穩不住。

看得出來，大家有很多槽，不吐不快。

我們非常能夠理解這種擔憂。

供應量增加、配套壓力變大、同質化競爭……都是可能帶來的連鎖反應。

但我還是想說：

這宗地塊確實對市場存在影響，但是影響，遠沒大家想象得那么大！

天生被“卡脖子”

不可能對標琶洲南TOD

先看地塊的先天條件。

雖然就在琶洲南TOD隔壁，但這塊“商改住”的地，建設要求擺在那里，飛得不可能和琶洲南TOD一樣高。

咱們掰開揉碎了看：

• 它限高100米，但是 容積率3.43。

這兩個數值一搭配，就很微妙了。

通常而言，如此容積率項目，如果想做豪宅，會選擇 拔高幾棟樓，然后把樓間距拉得賊寬、搞出大片花園，做出品質感。

但是這宗地限高100米，意味著這樓撐死也就 30層左右封頂 。 配置基本告別了“天際線豪宅”的賽道。

不能往上找空間，最現實的辦法就是——

多蓋幾棟樓！8棟、10棟，甚至可能更多，像火柴盒一樣排布的可能性非常大。

加大梯戶比！一個標準層很大概率出現兩梯四戶、兩梯五戶的密度。

大家可以想想自己熟悉的市區剛改盤是啥樣子，差不多就那味兒。

• 它的配套，不夠給力。

規劃圖上寫得明明白白，這塊新地只配了個12班幼兒園。

你再回頭看看琶洲南TOD，人家自帶超強TOD綜合體，吃喝玩樂購一應俱全，下樓即享。

兩相對比，落差感不要太明顯。

• 從市場規律來講，再好的地方也得“分檔次”。

這是不是意味著它沒價值？當然不是！

但核心區也一樣逃不開市場規律，看看珠江新城這個宇宙中心就懂了：

匯悅臺能賣30萬/㎡，靠的是極致產品力、稀缺景觀和頂端圈層。

但一路之隔， 譽城苑、跑馬地花園 這些品質尚可但樓齡稍長、密度稍高的盤， 5-6萬/㎡也能買到 。

為啥價格差這么多？不就是 產品檔次不同，吸引的客群不同嘛 ！

有錢人盯著匯悅臺，剛需改善看譽城苑，大家各取所需，井水不犯河水。

現在崛起的金融城、萬博這些新貴核心區，也都慢慢在走這條路。

所以不用擔心，板塊成熟后，內部自然分層，這是再正常不過的事情。

對于已經入住琶洲南TOD等高端產品的各位業主，這塊新地壓根就不是直接競爭對手。

別擔心

自有開發商幫咱“護盤”

其次，請相信，開發商不是做慈善的。

尤其像越秀地產這種重倉琶洲的開發商，它已經押注幾百億的真金白銀在琶洲南TOD上。

要是隔壁新地塊亂搞，他們自然第一個不同意。

畢竟，琶洲南TOD對越秀而言，遠不止一個樓盤那么簡單。

琶洲南不僅僅是越秀地產在廣州的核心戰略資產，更是“TOD模式”的全國標桿。

越秀地產近幾年死磕TOD賽道，廣州70多個泛TOD項目、全國10城布局，琶洲南就是其中“門面擔當”。

砸了琶洲的招牌，等于自斷TOD業務的命脈——越秀地產怎么可能允許？

越秀地產的“長期主義”，是不僅自己要吃肉，也要讓片區喝湯。

這一方面，越秀地產在世界大觀片區的建設就是活教材。

它 沒只盯著自家項目 觀樾 賺錢，而是 砸錢給整個片區升級。

結果呢？ 周邊樓盤全沾光，而觀樾自己直接賣上 19萬/㎡ ，比同地段競品貴出一大截！

這說明越秀地產 深諳一個道理： 把片區價值天花板捅高，自家的豪宅才能站得更穩 。

那么新地塊入局后，越秀會怎么玩呢？

咱們不妨 大膽 猜測一下。

要么越秀地產直接拿地，深度操盤；亦或者 地塊被其他開發商摘牌，但它也不會袖手旁觀。

它的目標必然不是通過“價格戰”拉低整個琶洲南板塊價值，而是 一定會精準定位， 拉開差距。

有可能做剛改產品，但品質不會拉胯。

這樣既避免沖擊自家高端盤，又能用“琶洲”光環吸引更多客群，把蛋糕做大。

退一萬步說，如果越秀地產真的完全不參與地塊的開發。

在越秀地產已為琶洲南TOD砸下重金的前提下，新地塊哪怕想打“低價牌”，也 撼動不了價值錨點 ——

就像珠江新城的譽城苑再便宜，也傷不到匯悅臺分毫。

廣州的底子

遠比你想象得更厚實

最后，還有一點想要強調：

別被短期情緒帶跑偏了， 城市基本盤才是房價的終極錨點 ！

廣州再波動也是一線超級省會，琶洲再卷也是全國人盯著的科創心臟。

這種“一線底氣”，從來不是吹的

過去十年，廣州常住人口從1270萬飆到1881萬，凈增600萬+。

這相當于 整個廈門市的人口全搬進廣州！

人往高處走，一線城市的教育、醫療、產業優勢，不是那么容易被撼動的。

這也就決定了，廣州的經濟韌性夠強，房價安全墊夠厚。

尤其是核心區！

琶洲被官方蓋章“廣州數字經濟核心區”，騰訊、阿里、唯品會等巨頭扎堆，這里聚集的是年入百萬的程序員、企業高管。

購買力從未消失，只是在等一個機會。

琶洲總部夜景實拍圖

不信你看，2025年越秀上海靜安天玥開盤即售罄，北京海淀雙盤單日賣152億！

而在廣州，琶洲正是少數能接住這波需求的板塊！

最后的最后，再為大家劃一下我想強調的重點：

其一，地塊限高和配套落差，注定了這地塊定位剛改，與高端產品天然分層。

其二，有越秀地產深度綁定區域價值。長期主義者堅守著，片區只會越來越好。

其三，咱還有廣州一線底盤+琶洲產業支撐，最終都會撥開云霧見天明的。

所以，如果你已經持有琶洲物業，那么請不要擔心：

真正的風險不是新地供應，而是你在市場波動時拱手讓出籌碼。

朋友們，穩住，等風來！

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