繼北京率先破局不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記難題后，又一地啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)。中共上海市委金融委員會(huì)辦公室、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局、上海市規(guī)劃和自然資源局、國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局、上海市民政局、浦東新區(qū)人民政府近日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的通知》（下稱《通知》），自印發(fā)之日起試行一年。與此同時(shí)，珠海市正就“不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記”展開專題研討。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家表示，隨著多地陸續(xù)開展信托財(cái)產(chǎn)登記制度試點(diǎn)，未來信托財(cái)產(chǎn)管理和轉(zhuǎn)讓中可能出現(xiàn)的權(quán)屬爭(zhēng)議將得到有效化解，我國(guó)超過20萬億元的信托資產(chǎn)有望進(jìn)一步盤活。

多部門協(xié)同創(chuàng)新

具體來看，《通知》的主要內(nèi)容包括：一是明確了不動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托登記等定義以及本次試點(diǎn)的適用范圍。不動(dòng)產(chǎn)信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，依法將其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人，由受托人按照委托人的意愿以受托人名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的信托業(yè)務(wù)。《通知》所稱的不動(dòng)產(chǎn)信托登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)委托人與受托機(jī)構(gòu)的共同申請(qǐng)，根據(jù)信托文件及其他申請(qǐng)材料，依法為信托財(cái)產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記，將信托相關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

《通知》指出，適用范圍為上海轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)以在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)開展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。此外，還特別明確了慈善組織與信托公司合作通過雙受托人模式備案不動(dòng)產(chǎn)慈善信托的適用情形。

二是明確了開展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性要求。《通知》明確規(guī)定對(duì)受托人開展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、委托人運(yùn)用信托機(jī)制以及對(duì)交付的不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的的合法合規(guī)性要求。委托人在與受托機(jī)構(gòu)簽訂信托文件前，應(yīng)當(dāng)充分了解信托機(jī)制及不動(dòng)產(chǎn)信托的價(jià)值、 風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防范措施。委托人交付的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)為委托人合法所有，可估值、可轉(zhuǎn)讓、權(quán)屬清晰、狀態(tài)正常，無權(quán)利限制情形。

另外，《通知》要求，信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)緊扣上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，根據(jù)監(jiān)管部門信托業(yè)務(wù)分類相關(guān)要求，鼓勵(lì)圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險(xiǎn)處置等場(chǎng)景設(shè)計(jì)信托服務(wù)模式，規(guī)范開展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)完善不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理機(jī)制，準(zhǔn)確做好業(yè)務(wù)分類，扎實(shí)提升受托服務(wù)能力，切實(shí)有效防控風(fēng)險(xiǎn)。

三是規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)信托登記的辦理流程。包括信托產(chǎn)品預(yù)登記、申請(qǐng)出具證明文件、辦理信托財(cái)產(chǎn)登記和反饋登記結(jié)果。此外，《通知》還完善了其他配套機(jī)制。明確試點(diǎn)信息共享機(jī)制、司法保障、試行期限等，特別是明確浦東新區(qū)利用制度優(yōu)勢(shì)支持不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)在浦東率先落地等。

值得一提的是，5月29日，中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司（下稱“信托登記公司”）發(fā)文稱，在監(jiān)管部門指導(dǎo)下，即日起向上海轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)提供不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)相關(guān)登記服務(wù)。“目前，信托登記公司正積極對(duì)接上海轄內(nèi)信托公司相關(guān)試點(diǎn)案例，爭(zhēng)取早日落地。”信托登記公司表示。

“上海通過構(gòu)建‘多場(chǎng)景覆蓋+全流程閉環(huán)+多部門協(xié)同’的創(chuàng)新體系，旨在破解不動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)確權(quán)難這一核心問題，推動(dòng)信托行業(yè)回歸本源，有效打通不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)管理的全鏈條堵點(diǎn)，有利于進(jìn)一步推進(jìn)上海全球資產(chǎn)管理中心建設(shè)。”信托業(yè)內(nèi)專家表示，與北京相比，上海此次《通知》在適用范圍、辦理流程、協(xié)同機(jī)制等方面均有所創(chuàng)新。但也有多位行業(yè)人士、法律人士在采訪中提及，該《通知》的不足之處在于，仍然沒有明確稅收政策，以及不動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)的非交易過戶性質(zhì)等。

其他省市或跟進(jìn)

近年來，有關(guān)部門大力推動(dòng)信托財(cái)產(chǎn)登記制度的健全與完善。2023年底，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于《支持北京深化國(guó)家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)建設(shè)工作方案》的批復(fù)，原則同意《支持北京深化國(guó)家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)建設(shè)工作方案》。其中金融服務(wù)領(lǐng)域提出，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，探索建立不動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)等作為信托財(cái)產(chǎn)的信托財(cái)產(chǎn)登記機(jī)制。這為股權(quán)、房產(chǎn)及其他不動(dòng)產(chǎn)納入信托計(jì)劃提供了有利政策支持。

2024年7月，上海市十六屆人大常委會(huì)第十四次會(huì)議對(duì)《上海市推進(jìn)國(guó)際金融中心建設(shè)條例（修訂草案）》（下稱《條例（修訂草案）》）進(jìn)行了審議。《條例（修訂草案）》明確，上海將探索以不動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)等作為信托財(cái)產(chǎn)的信托財(cái)產(chǎn)登記及相關(guān)配套機(jī)制建設(shè)。

2024年12月，北京金融監(jiān)管局會(huì)同市規(guī)劃自然資源委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，在全國(guó)率先打通不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記路徑。

與北京試點(diǎn)相比，上海發(fā)布的《通知》在辦理流程中增加了“反饋登記結(jié)果”環(huán)節(jié)，提出信托機(jī)構(gòu)完成信托財(cái)產(chǎn)登記后，在辦理信托產(chǎn)品登記時(shí)，一并提交不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的注記信托財(cái)產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。信托產(chǎn)品登記完成后，信托受益人可向信托登記公司申請(qǐng)辦理信托受益權(quán)證。

華北某信托公司慈善信托負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，這次上海六大政府部門聯(lián)合出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)信托試點(diǎn)政策，充分說明政府部門已經(jīng)認(rèn)識(shí)到信托制度在慈善、養(yǎng)老、特需等民生領(lǐng)域的重要應(yīng)用，有非常強(qiáng)的示范作用，后續(xù)或帶動(dòng)類似政策在其他省市落地。

近日，珠海市不動(dòng)產(chǎn)登記中心與國(guó)家金融監(jiān)督管理總局廣東監(jiān)管局召開“不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記”專題研討會(huì)明確，珠海市不動(dòng)產(chǎn)登記部門將在立法先行、技術(shù)賦能、流程規(guī)范、宣傳引導(dǎo)、試點(diǎn)推行等方面主動(dòng)擔(dān)當(dāng)作為，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度在珠海落地。

行業(yè)資產(chǎn)有望進(jìn)一步盤活

中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2024年第二季度末，信托資產(chǎn)規(guī)模余額為27萬億元，信托行業(yè)已成為我國(guó)重要的金融子行業(yè)之一，但目前信托業(yè)尚未建立完善的信托登記制度，這既不利于規(guī)范信托產(chǎn)品的信息披露，也不利于信托財(cái)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的認(rèn)定和信托產(chǎn)品的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)。

在業(yè)內(nèi)專家看來，不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度的接續(xù)試行，是進(jìn)一步盤活我國(guó)超過20萬億元信托資產(chǎn)邁出的重要一步。“由于過去信托財(cái)產(chǎn)登記機(jī)制缺失，信托財(cái)產(chǎn)納入信托存在制度障礙，京滬此輪出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記辦法是非常重要的探索。”資管研究員袁吉偉表示，這有利于促進(jìn)以家族信托為代表的財(cái)富管理服務(wù)信托的發(fā)展，推動(dòng)信托行業(yè)回歸本源。

但與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)信托登記也面臨不少挑戰(zhàn)。“業(yè)內(nèi)主要關(guān)注的是稅收優(yōu)惠的問題。比如北京說財(cái)產(chǎn)登記的文件還包括契稅完稅證明，目前不清楚是委托人的完稅證明還是信托公司作為受托人的完稅證明，所以在登記環(huán)節(jié)和稅收優(yōu)惠方面還不太清晰。”用益信托分析師喻智表示。

值得一提的是，上海市稅務(wù)局參與了此次《通知》的共同發(fā)文。有分析認(rèn)為，可預(yù)見在后續(xù)試點(diǎn)過程中可以得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的更多支持，上海特別強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)涉及相關(guān)稅收的，按照相應(yīng)稅收政策辦理，說明本次試點(diǎn)考慮到了稅收政策對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信托登記的重要影響，本次試點(diǎn)積累的經(jīng)驗(yàn)也會(huì)為將來信托稅制的完善提供更多思路。

“建議從立法層面完善信托財(cái)產(chǎn)登記制度，明確信托登記的具體操作規(guī)則、程序和要求，使其與現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有效銜接。同時(shí)，修訂信托法和不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例等相關(guān)法律法規(guī)，為不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記提供更加明確的法律依據(jù)。針對(duì)信托財(cái)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅問題，建議出臺(tái)專門的信托稅收政策，明確信托財(cái)產(chǎn)在設(shè)立、存續(xù)和終止階段的稅收處理規(guī)則，避免重復(fù)征稅。”中信信托風(fēng)險(xiǎn)管理部周萍博士表示。https://www.shengangfc.com
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