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付完全款、入住 17 年，卻被告知合同無效？開發商以“印章偽造”“房屋查封” 為由拒絕過戶，購房者該如何捍衛權益？今天，我們通過一起真實案例，深度解析商品房買賣合同效力的法律認定。

一、案情梳理

（一）合同簽訂與履行

2007 年，購房者陳明與甲股份有限公司（簡稱甲公司）簽訂《商品房買賣合同》，約定以 577070 元購買位于北京市西城區一號房屋 。合同明確：甲公司需在合同生效 30 日內辦理登記備案，交房后 90 日內協助辦理權屬登記；陳明于 2007 年 2 月 6 日支付 50 萬元，2 月 8 日付清剩余 77070 元房款。2009 年，陳明入住房屋，但甲公司始終未履行備案及過戶義務。

（二）糾紛爆發與爭議焦點

2024 年，陳明訴至法院，請求：

確認與甲公司的房屋買賣合同有效；

判令甲公司辦理合同備案及產權過戶手續；

甲公司承擔訴訟費用 。陳明主張，已依約履行付款義務，甲公司應兌現合同承諾。

甲公司則堅決反駁：

否認簽訂合同及收款，稱乙房地產開發有限公司（簡稱乙公司）偽造公章、冒用授權對外售房，相關事實已被法院生效判決認定；

指出房屋在 2006 - 2008 年期間被法院查封，合同簽訂及付款均在此期間，買賣行為應屬無效；

強調房屋至今存在抵押，無法辦理產權證 。

（三）案件關鍵證據與事實

合同與收據：陳明提交的合同及收據顯示，出賣人處加蓋 “甲公司” 印章，收款單位處加蓋 “甲公司財務專用章”，但甲公司否認印章真實性。

確認書：2009 年甲公司出具的《項目告知確認書》承認陳明購房事實，確認房款由乙公司收取，并認可房屋及款項信息。

合作關系：生效裁判文書查明，甲公司委托乙公司對外銷售房屋，乙公司售房及收款行為屬代理行為 。

房屋狀態：房屋曾被法院查封，且存在抵押登記，至今未辦理產權證 。

二、案件分析

（一）合同效力認定

代理行為效力：根據《中華人民共和國民法典》關于代理的規定，受托人以委托人名義從事民事活動，法律后果由委托人承擔。甲公司委托乙公司售房，乙公司簽訂合同、收取房款的行為應視為甲公司行為，合同直接約束甲公司與陳明 。

查封與合同效力：雖然房屋在簽約時處于查封狀態，但依據《民法典》及相關司法解釋，查封期間的合同并非當然無效，僅限制物權變動，不影響合同債權效力。只要合同不存在《合同法》第五十二條規定的無效情形（如欺詐、惡意串通等），應認定有效。本案中，無證據表明合同存在此類無效事由。

印章真偽不影響合同成立：即便合同印章被認定為偽造，若有證據證明存在代理關系或構成表見代理，合同依然有效。甲公司出具的確認書及生效判決認定的委托銷售事實，足以證實合同關系成立。

（二）甲公司抗辯理由評析

印章偽造抗辯：甲公司內部管理問題導致印章被冒用，不能對抗善意第三人陳明。乙公司的代理行為已被生效判決確認，甲公司需承擔相應后果。

查封無效抗辯：混淆了合同效力與物權變動。查封不影響合同債權效力，僅限制房屋過戶，甲公司以此主張合同無效缺乏法律依據。

抵押障礙抗辯：房屋抵押屬于合同履行障礙，而非合同無效事由。甲公司應先解決抵押問題，履行過戶義務，或對陳明承擔違約責任。

三、裁判結果

法院經審理判決：確認陳明與甲公司簽訂的《商品房買賣合同》有效 。同時，因陳明自愿撤回辦理備案及過戶的請求，法院尊重其處分權。判決依據包括《中華人民共和國合同法》關于合同效力的規定，以及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》。

四、案件啟示

（一）購房者風險防范要點

核查售房主體資格：簽約前通過不動產登記中心、企業信用信息系統，核實開發商資質、房屋產權狀態及抵押查封情況。要求查看授權委托書等文件，確認售房行為合法性。

保留完整交易證據：妥善保存合同、付款憑證、收據、溝通記錄等資料。本案中，陳明正是憑借確認書等證據，證明合同關系及付款事實。

關注合同履行動態：定期跟進備案、過戶進展，發現異常及時通過律師函、訴訟等方式主張權利，避免錯過訴訟時效。

（二）開發商合規經營提示

規范委托銷售管理：明確受托人權限范圍，定期核查銷售行為，防止印章濫用、越權代理等風險 。在委托合同中約定違約責任，約束受托方行為。

及時處理產權瑕疵：房屋存在抵押、查封等問題時，應在銷售前如實告知購房者，并制定解決方案，避免引發糾紛。

強化法律風險意識：定期組織法律培訓，提升員工合規意識，確保銷售流程合法合規，減少潛在訴訟風險 。

房產交易涉及大額資金與復雜法律關系，稍有不慎就可能陷入糾紛。若您正面臨類似問題，歡迎留言或私信咨詢，專業律師將為您提供一對一法律解決方案！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）