今天，越秀·東山云起悄悄開盤了！

不同于其他新盤打法，越秀這個盤一直保持神秘狀態(tài)，前期沒有太多資料流出。

但神奇的是，即便它只靠展廳ppt賣房，連實(shí)體都沒有，更沒有出現(xiàn)砸盤價(jià)，這次低調(diào)開盤居然賣爆了！

推售貨量，幾乎秒空。（數(shù)據(jù)來源：同行統(tǒng)計(jì)）

｜圖源：樓市君朋友圈

事實(shí)上，光憑PPT就賣爆，一直是越秀地產(chǎn)的老傳統(tǒng)。

從2020年越秀萬博和樾府無售樓部首開2小時賣光，到后來琶洲南TOD靠PPT賣出銷冠，一切都反映著越秀在市場的統(tǒng)治力。

而越秀 · 東山云起的爆賣，也說明越秀完成了兩個高難度動作：

一是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，完美擊中了客戶“心坎”。

二是充分側(cè)證了買家對它的信任，項(xiàng)目確定性毋庸置疑。

過去，每當(dāng)新盤首開告捷，外界常常會簡單歸功于地段、產(chǎn)品或價(jià)格。

但在樓市君看來，行業(yè)調(diào)整的背景下，越秀·東山云起“首推售罄”，是營銷的勝利，更是客研的一次重大成功。

成功在哪里？我們認(rèn)為有3個方面——

精準(zhǔn)把控客群、有效定義客群、激發(fā)客群想象。

｜老東山航拍

| 廣州樓市發(fā)布 攝

第一，整合研發(fā)鏈條協(xié)同模式，準(zhǔn)確把控東山客群需求。

為摸清買家真實(shí)需求，越秀地產(chǎn)專門成立客研部，與設(shè)計(jì)、營銷等多部門打通壁壘，全程基于客戶研究進(jìn)行共創(chuàng)和輸出。

據(jù)聞單是客研費(fèi)用，就占總成本約1%，重視程度遠(yuǎn)超多數(shù)同行。

這兩年「廣府系」和「先鋒系」爆火，便是越秀地產(chǎn)洞察客群需求的研發(fā)成果。

｜廣州樓市發(fā)布 制

作為「先鋒系」標(biāo)桿，越秀·東山云起在拿地前后已精準(zhǔn)定位客群。

從東山老業(yè)主，到當(dāng)?shù)亟淌凇⑨t(yī)生及公務(wù)員...他們在東山生活或工作多年，蘊(yùn)藏龐大的原地置換需求。

越秀地產(chǎn)通過大量客戶研究樣本數(shù)據(jù)表明，他們普遍不愿意搬離東山。

這里作為“政商文中心”，擁有百年沉淀積累的行政、教育、文化等圈層資源，匯集全城高確定性配套，很難有第二個板塊能替代。

｜廣州樓市發(fā)布 制

其次，住在東山，對這些隱貴客群而言，還是一種身份與地位的象征。

廣州CBD總在更迭，但百年東山只有一個。無論是歷史底蘊(yùn)的情懷，還是圈層認(rèn)同感，都很難讓人割舍。

然而，板塊10年無新貨供應(yīng)，約95%是高齡二手，這些產(chǎn)品基本落后于時代，社區(qū)配套更跟不上現(xiàn)有需求。

基于對客戶需求的感知，越秀地產(chǎn)結(jié)合在地文化，為他們量身定制隱奢酒店式的先鋒生活，創(chuàng)造一次原地升艙的置業(yè)方案。

|項(xiàng)目規(guī)劃概念方案過程效果圖

|最終以報(bào)規(guī)及實(shí)際交付為準(zhǔn)

第二，以客研結(jié)果為導(dǎo)向，為隱貴客群重新定義生活方式。

很多房企平時做客研，即便清楚客戶需要什么，但受制于各種因素，最終產(chǎn)品和實(shí)際需求經(jīng)常會有所偏差。

而越秀地產(chǎn)得益于跨部門的深度聯(lián)動，對越秀·東山云起的研發(fā)一切圍繞“人”展開。

針對東山隱貴客群的身份地位與低調(diào)品味，項(xiàng)目定制“大隱于世”的獨(dú)特底色。

|項(xiàng)目規(guī)劃概念方案過程效果圖

|最終以報(bào)規(guī)及實(shí)際交付為準(zhǔn)

無論是設(shè)計(jì)審美，還是社區(qū)功能與生活營造，都精準(zhǔn)匹配他們真實(shí)需求。

項(xiàng)目借鑒倫敦、新加坡等地標(biāo)豪宅，打造垂直立體社區(qū)——從8層開始才有住宅，相當(dāng)于整體抬高約34米。

在寸土寸金的東山地段，越秀地產(chǎn)犧牲一大筆貨值，換來了什么？

這正是以人為原點(diǎn)出發(fā)，從公區(qū)到室內(nèi)，塑造更私密、更悅己的生活。

|項(xiàng)目規(guī)劃概念方案過程效果圖

|最終以報(bào)規(guī)及實(shí)際交付為準(zhǔn)

考慮到客群低調(diào)沉穩(wěn)，又注重隱私，項(xiàng)目在主入口巧設(shè)約4.3米圍合高墻，隔絕外界繁華喧囂，保證居住私密性。

室內(nèi)則搭配水景歸家禮序，為他們營造一種“世外桃源”的氛圍感。

|項(xiàng)目規(guī)劃概念方案過程效果圖

|最終以報(bào)規(guī)及實(shí)際交付為準(zhǔn)

以往他們社區(qū)缺乏的配套活動，越秀地產(chǎn)選擇一次性給到位。

包括垂直綠洲、泛會所、空中花園在內(nèi)，很多看似不可能聚在一起的元素，越秀·東山云起都“打包”融入社區(qū)，成為真正豐盈的生活空間。

|項(xiàng)目規(guī)劃概念方案過程效果圖

|最終以報(bào)規(guī)及實(shí)際交付為準(zhǔn)

項(xiàng)目還打造了一座“超級底盤”，其中，泛會所規(guī)劃一系列功能場景，包括但不限于會客廳、健身房、瑜伽室、共享閱讀室等。

特別是共享閱讀室，讓孩子們課后自由學(xué)習(xí)，將為家長解決后顧之憂。（*具體以后期物業(yè)運(yùn)營為準(zhǔn)）

|項(xiàng)目規(guī)劃概念方案過程效果圖

|最終以報(bào)規(guī)及實(shí)際交付為準(zhǔn)

第三，激發(fā)客群對生活的想象，讓產(chǎn)品營造的場景更精細(xì)化、更實(shí)用。

這些業(yè)主住在東山多年，當(dāng)?shù)乩戏孔拥谋锥耍瑤缀醵俭w驗(yàn)個遍。

空間逼仄，一家人不夠住；廚房采光通風(fēng)差，夏天做頓飯都汗流浹背；房間隔音差，睡覺不安穩(wěn)...

因此，這些年他們一直都“既愛又恨”，盼望著更先進(jìn)的居住體驗(yàn)。

越秀·東山云起的到來，恰恰是天時地利人和。無論是新規(guī)產(chǎn)品空間感，還是交標(biāo)體系好用度，都正中隱貴客群的心頭好。

|項(xiàng)目樣板房實(shí)拍圖

| 創(chuàng)意展示，非交付標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目基于前期對客群摸查，最終帶來建面約99-139平南向新規(guī)四至五空間，面積段符合周邊置換客的需求。

借助新規(guī)設(shè)計(jì)，其產(chǎn)品空間也有大幅升級。

周邊很多120平以上二手房，使用空間都沒有項(xiàng)目建面約99平戶型的大。

值得注意的是，這款可變式住宅讓房子格局更靈動。即便在東山再住10年甚至更久，都沒有置換的必要。

我們還扒到，為了讓室內(nèi)交標(biāo)有更好的使用體驗(yàn)，越秀地產(chǎn)還不惜重本投入，與供應(yīng)商聯(lián)合研發(fā)。

|項(xiàng)目戶型效果圖

|效果示意圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)

越秀·東山云起聯(lián)合方太，一起打造了幸福廚房系統(tǒng)，在操作動線和收納上更實(shí)用，讓女主人的日常烹飪成為真正享受。

在我們看來，客研的終點(diǎn)，是給到業(yè)主一個好看好用好住的家。

在行業(yè)提倡好房子的背景下，越秀地產(chǎn)用真誠做產(chǎn)品，客戶自然愿意買單。

加上如今新規(guī)收緊，類似越秀·東山 云起這類極具創(chuàng)造力的產(chǎn)品，或?qū)⒊蔀榻^版。（感興趣的買家，歡迎添加樓姐，獲取更多優(yōu)惠信息）

越秀·東山云起的成功，其實(shí)也是越秀地產(chǎn)“非標(biāo)主義”的一次勝利。

過去很長一段時間，市場總習(xí)慣于走捷徑，一個產(chǎn)品火了，不僅同行抄，連開發(fā)商自己都會不斷復(fù)制黏貼。

這就造成一個尖銳問題：產(chǎn)品容易和市場出現(xiàn)脫鉤。

而越秀地產(chǎn)應(yīng)該算是樓市上率先走出“舒適圈”的房企。

你可以發(fā)現(xiàn)，它這兩年，在拿地和產(chǎn)品開發(fā)上，越來越有因地制宜、追求“非標(biāo)性”的味道。

首先布局上，緊盯“三縱三橫”區(qū)域進(jìn)行補(bǔ)倉，專挑核心地段的“熟地”進(jìn)行開發(fā)。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

說實(shí)話，大多數(shù)熟地項(xiàng)目，在操盤上，難度比郊區(qū)盤要大上許多。

因?yàn)椋还馐怯袑W(xué)鐵商就夠，而是在居住指標(biāo)、生活習(xí)慣、審美品位上，都要契合上本地化特點(diǎn)。

這意味著，越秀地產(chǎn)的很多項(xiàng)目，根本無法按流水線進(jìn)行“生產(chǎn)”。

所以近幾年，其產(chǎn)品系的迭代速度，其實(shí)是越來越快的。

甚至很多時候，是一個盤一個特點(diǎn)。

像廣府系爆火后，越秀·東山云起沒有趁勢走捷徑，沿用老的產(chǎn)品系，而是另起爐灶做成“先鋒系”。

它的背后，就是因?yàn)榈貕K項(xiàng)目之間，在客群上有細(xì)微差別。

這種將“毛孔級”的差別全面放大去匹配人群的操盤，自然而然會更貼近市場需求。

而從越秀地產(chǎn)對旗下幾種產(chǎn)品系的定位看，先鋒系也確實(shí)更適合老東山的地段調(diào)性。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

把單盤當(dāng)做“非標(biāo)”、“高定”作品去打造的做法，雖然難，卻很正確。

眾所周知，無論是先鋒系，還是廣府系、和樾系項(xiàng)目，行情一直很火。

頻繁熱銷的背后，往大了說，就是越秀地產(chǎn)在操盤上，摒棄了“經(jīng)驗(yàn)主義”。

最后，越秀·東山云起靠PPT賣爆，也反映市場對越秀地產(chǎn)的深度信任。

在樓市深度調(diào)整的背景下，大多數(shù)買家已經(jīng)形成了這樣一種心態(tài)：

越是不確定的時代，越要找到確定性。

越秀·東山云起光憑設(shè)計(jì)概念，就掀起爆賣熱度，說明市場對它的兌現(xiàn)力，抱有堅(jiān)定信心。

|項(xiàng)目規(guī)劃概念方案過程效果圖

|最終以報(bào)規(guī)及實(shí)際交付為準(zhǔn)

一方面，這種兌現(xiàn)信仰，由來已久。

此前，越秀·觀樾只用1年多時間，就把湖區(qū)生態(tài)、濱湖商業(yè)、教育、道路煥然一新。

前段時間琶洲南TOD首期收樓，百分百超預(yù)期交付，業(yè)主直接打出0差評高分。

｜琶洲南TOD實(shí)景圖

這些都為越秀·東山云起的完美兌現(xiàn)，做好了實(shí)力“注腳”。

另一方面，越秀·東山云起在骨子里，就給人一種強(qiáng)烈的期待感。

作為借鑒了倫敦、新加坡等地標(biāo)豪宅設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，一旦兌現(xiàn)，無疑會成為老城區(qū)之內(nèi)一座“地標(biāo)燈塔”。

｜項(xiàng)目周邊航拍

| 廣州樓市發(fā)布 攝

更為重要的，還是未來交付后，它將相當(dāng)于給老城區(qū)隱貴圈層，開創(chuàng)了一種更低調(diào)、奢華、前衛(wèi)潮流的生活方式。

而引入的臻越系高端服務(wù)，也將美好生活從物理空間，延伸到圈層社交。

換句話說，越秀·東山云起在豪宅市場上的地位，已經(jīng)基本鎖定了標(biāo)桿地位。

綜合而言，越秀·東山云起首推爆火，并不是偶然。

它其實(shí)是越秀地產(chǎn)從客戶中來，到客戶中去的一次成功。

也是越秀地產(chǎn)從精準(zhǔn)拿地，到堅(jiān)持非標(biāo)路線，再到超預(yù)期交付，完成一次次好房子思想路線的勝利。

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