廣州珠江新城實景圖。呂穎雅/攝

租售比回歸合理區間，成為投資客出手的關鍵。

呂穎雅/發自廣州

進入二季度以來，廣州市中心小面積公寓的成交熱度正悄然升溫。受益于租售比回升、總價門檻低等因素，這類資產再度進入投資者視野。

“不是自住，但看中租金收益比較穩。”近期，趙先生正在關注天河珠江新城的公寓產品。他主要看總價在100萬元出頭的單位，單價僅為周邊住宅的五分之一。“我不想把錢放在利率‘1’字頭的銀行定存里，也不敢再碰股市和理財了。”據他測算，這類物業月租可穩定在4000元左右，即便年內空置一兩個月，年化租金回報率仍超過3%。

小面積公寓成交熱度升溫

“珠江新城的小面積公寓從3月份開始明顯升溫。”裕豐地產匯悅臺分店店長吳肖揚觀察到，一些原本無人問津的房源，因價格下調便迅速成交。以富力盈豐廣場為例，一套小公寓曾掛牌半年未成交，業主在3月下調報價后，三天內即完成交易。

貝殼APP數據顯示，2020至2022年間，富力盈豐大廈、盈力大廈平層公寓成交均價普遍在3萬~3.5萬元/平方米，近期已降至2萬元/平方米左右，價格回調幅度達三至四成。

“客戶看重的是租金回報。”吳肖揚表示，目前小公寓買家中，自住和投資者各占一半。在當前銀行定存、國債等無風險收益普遍走低的背景下，租售比回歸合理區間，成為投資者出手的關鍵。尤其是珠江新城核心區，雖然樓價回調明顯，但租賃需求始終穩定，租金僅微幅下調。

廣州廣房置業店長邱宏偉也透露，近期成交客戶多為手上有閑錢、希望“穩收租”的群體。他們并不是大手筆投資客，更像是“精算型”的理財者，看中的是公寓租售比比住宅高。

吳肖揚進一步分析，目前中心區住宅動輒總價八九百萬元，月租8000~10000元，年化租金回報率約為1%。而總價100多萬元的小公寓，租金回報率可達3%以上。加上珠江新城是廣州的城市名片，哪怕是入門級資產，客戶也愿意在這里配置。

不過，小公寓的熱度背后，投資者仍需精算成本。一名業內人士提醒，廣州公寓產品在二手市場交易稅費較高，以一套總價100萬元的公寓為例，各項稅費累計需十多萬元，通常由買方承擔。“一些看似很‘筍’的單位，需要綜合稅費和持有成本重新核算，賬面劃算不等于實際劃算。”

豪宅熱度被周邊新盤分流

不過，珠江新城的大面積二手豪宅產品卻沒有延續這種熱度。

其背后，一個關鍵因素是新房分流效應日益凸顯。吳肖揚表示，近年來，琶洲、金融城等區域高端新盤供應持續增加，珠江新城自身也有凱旋新世界一手產品在售，盡管價格不低，但憑借品牌積累、小區氛圍和圈層效應，成功吸引了一批原計劃購買二手豪宅的高凈值客戶。

這一趨勢在行業內已成共識。尤其是近期保利天曜、保利天奕入市后，以更強的產品力、更現代的設計和更高的使用率，加上定價克制，明顯瓜分了珠江新城二手豪宅的潛在買家市場。

除了可選項變多，買家的觀望情緒也在加重。

邱宏偉提到，不少客戶在等待面粉廠項目，該地塊預計三季度推出，若定價合理，可能會吸引大量預算在3000萬元以上的買家。此外，珠江新城未來還有馬場地塊待出讓，作為珠江新城僅存的大體量可開發區域，堪稱“中心的中心”，不少客戶明確表示要等一等。

多重因素疊加，珠江新城二手豪宅市場出現明顯分化。邱宏偉表示，現在珠江新城1500萬元以下的二手房，基本只能靠降價換成交。而2000萬元左右的優質小區，尤其是中高層南向單位，因競品較少、持有者抗跌意愿強，成交仍具一定支撐。不過，3000萬元以上的豪宅，買家多處于觀望狀態。

在他看來，當前珠江新城的二手價格雖未觸底，但已是近年低位。“對于置換型買家來說，現在是相對合適的窗口期。先賣后買會更穩妥，尤其可關注優質戶型，趁市場博弈期鎖定心儀資產。”邱宏偉建議。