首發｜明見局

作者｜張典

在房地產行業深度調整的大背景下，貝殼2025年一季度財報數字亮眼，總交易額8437億元，同比增加34%；凈收入233億元，同比增長42.4%；凈利潤8.55億元，同比增長97.9%，這些數據似乎彰顯著貝殼在行業中的強勁實力。

規模與盈利背離？毛利率下滑

先來看貝殼業務規模擴張，門店數量從2021年第一季度的48717家一路擴張至2025年第一季度的56849家，增長了16.69%，經紀人總數突破50萬人。

但與之形成對比的是其盈利質量。存量二手房與新房交易曾是貝殼利潤大廈的兩大業務支柱，如今利潤率卻呈現出下滑趨勢。存量二手房交易利潤率從曾經的巔峰49%，一路跌至如今的38.1%；新房交易利潤率也從最高的27.2%降至23.4%。

不僅如此，盡管平臺總交易額在本季度有增長，但拉長時間軸，從2021年第一季度到2025年第一季度，平臺總交易額卻下降了21.5%。這意味著，貝殼在投入大量資源進行規模擴張后，并沒有獲得與之匹配的利潤增長，甚至在整體交易額上也出現了下滑，凸顯了其規模擴張與盈利提升之間的矛盾。

貝殼的業務結構變化也對利潤率產生了負面影響。低毛利潤的租賃業務營收占比逐漸提高，到2025年一季度末增至21.89%。

租賃市場雖規模龐大且增長穩定，但其毛利率遠低于房產交易業務，從而拉低了貝殼的整體毛利率。

2025年第一季度，貝殼的毛利率降至20.7%，環比下降近3個百分點，同比下降近5個百分點，創下過去11個季度以來的最低點。

據媒體報道稱為了在租賃業務上發力，貝殼推出了“省心租”模式，以托管業主房源為主要服務模式，雖保障了房東在房源空置期的房租收入，但也因提供給房東的租金降低、對常年租住同一房源的租客租金升高，在社交媒體上飽受爭議。這一模式不僅影響了用戶體驗，也未能在盈利上給予貝殼足夠的支持，反而成為拖累整體毛利率的因素之一。

是什么“吞噬”了利潤？

在營收增長的同時，貝殼的成本增長更為迅速。2025年第一季度，公司的營業成本同比增長51%，高達185億元，遠遠超過了營收42.4%的增幅，使得毛利較上年同期僅增長了17% 。

據財報數據，人力成本與新業務投入成為吞噬利潤的兩大“元兇”。

隨著門店網絡的擴張，貝殼經紀人總數大幅增加，截至2024年末已突破50萬人，同比擴張16.9%，其中鏈家員工固定薪酬占比節節攀升。貝聯經紀人和其他銷售渠道傭金的營業成本為57億元，較上年同期增加66.6%；內部傭金及薪酬的營業成本為48億元，較上年同期增加33.1%。

在新業務領域，貝殼的“野心”盡顯，但也使得成本壓力增加。在裝修業務板塊，并購圣都家裝、被窩家裝等企業，旨在打造一站式家裝服務平臺，但并購過程中的高額交易費用、整合成本以及后續的運營投入，都讓公司的資金鏈承受著巨大壓力。

“貝好家”業務同樣如此，斥巨資進行并購和拿地，占用大量現金流，還帶來土地開發、項目建設等一系列后續成本。

在銷售、行政、研發費用方面，一季度合計達到42億。雖然本季度股權激勵費用有所下降，但毛利率的損傷有些嚴重。48億毛利扣除42億費用后，僅剩下6億稅前經營盈利，利潤水平微薄。

在研發投入上，盡管一季度研發費用同比增長24.9%，達到5.84億元，顯示出公司對技術創新的重視，但從目前來看，這些投入尚未轉化為顯著的競爭優勢和經濟效益。在激烈的市場競爭中，如何將研發投入有效轉化為實際的業務增長和利潤提升，是貝殼管理層亟待解決的問題。

“天價薪酬”風波：內部矛盾的激化

貝殼高管的“天價薪酬”也成為外界關注的焦點，進一步激化了內部矛盾。

據公開信息，董事長兼CEO彭永東在2021年-2024年的薪酬總額分別為847.8萬、4.75億、7.13億和4.01億元；同期，執行董事單一剛的薪酬分別為685.3萬、3.55億、5.29億元和2.99億元。

與高管天價薪酬形成鮮明對比的是，大部分貝殼經紀人月收入不足5000元，甚至需要依靠公司的“借薪制”向公司預支最低工資。

截止2024年底，貝殼除14萬名鏈家員工外，其余業務員均為無底薪制度。

有媒體報道顯示，鏈家經紀人的底薪也是以“借薪制”給到的預付款，在未開單月份預支當地最低工資，后續開單成交后需全額償還。

這種巨大的收入差距引發了員工的不滿和社會的廣泛議論，嚴重影響了公司的內部和諧與外部形象。

在房地產行業持續變革的當下，貝殼若想實現可持續發展，就必須正視這些問題，積極尋求解決方案，優化業務結構，控制成本，提升盈利質量，化解內部矛盾。

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