物業(yè)+養(yǎng)老主要模式2025年“物業(yè)+養(yǎng)老”行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀“物業(yè)+養(yǎng)老”物業(yè)系企業(yè)（僅呈現(xiàn)部分）“物業(yè)+養(yǎng)老”養(yǎng)老系企業(yè)（僅呈現(xiàn)部分）“物業(yè)+養(yǎng)老”跨界系企業(yè)（僅呈現(xiàn)部分）

當(dāng)我們?cè)谛^(qū)散步時(shí)，常常能看到物業(yè)人員攙扶著老人慢慢行走，或是提著菜籃幫他們送菜上門；當(dāng)我們?cè)谇宄柯愤^(guò)物業(yè)服務(wù)中心時(shí)，或許會(huì)遇見幾位老人正排隊(duì)測(cè)量血壓，或是參加書法興趣班；當(dāng)我們深夜回家時(shí)，可能會(huì)注意到物業(yè)值班室的屏幕上閃爍著獨(dú)居老人家的安全監(jiān)測(cè)信息。這些看似平常的場(chǎng)景，正悄然勾勒出“物業(yè)+養(yǎng)老”這一新型社區(qū)養(yǎng)老模式的生動(dòng)圖景——物業(yè)服務(wù)不再僅限于維修和保潔，而是逐漸延伸至老人的日常生活，在熟悉的社區(qū)環(huán)境中為他們筑起一道溫暖的守護(hù)網(wǎng)。

隨著中國(guó)老齡化程度不斷加深，傳統(tǒng)養(yǎng)老模式正面臨前所未有的挑戰(zhàn)。截至2025年，我國(guó)60歲以上人口預(yù)計(jì)突破3億，占總?cè)丝诒壤^(guò)20%，正式進(jìn)入中度老齡化社會(huì)。在這一背景下，“物業(yè)+養(yǎng)老”模式憑借其獨(dú)特的社區(qū)嵌入優(yōu)勢(shì)，正成為解決養(yǎng)老難題的重要突破口。

“物業(yè)+養(yǎng)老”成為銀發(fā)經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)風(fēng)口

中國(guó)老齡化進(jìn)程呈現(xiàn)出規(guī)模大、速度快、區(qū)域差異明顯的特點(diǎn)，這為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)帶來(lái)了巨大挑戰(zhàn)與機(jī)遇。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年我國(guó)65歲及以上老年人口將達(dá)到2.2億，占總?cè)丝诒壤s15.6%，其中空巢老人和獨(dú)居老人數(shù)量預(yù)計(jì)分別達(dá)到1.3億和3500萬(wàn)。傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能持續(xù)弱化，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老又面臨供給不足與接受度低雙重困境，社區(qū)居家養(yǎng)老自然成為大多數(shù)老年人的首選。在這一背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑借其天然的社區(qū)資源優(yōu)勢(shì)，成為連接居家養(yǎng)老與專業(yè)服務(wù)的重要紐帶。

政策層面的大力支持為“物業(yè)+養(yǎng)老”模式提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。2024年住建部等十部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》明確提出，到2025年要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)社區(qū)物業(yè)養(yǎng)老服務(wù)全覆蓋基本目標(biāo)。財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、場(chǎng)地支持等配套政策相繼落地，北京、上海等地已將物業(yè)養(yǎng)老納入地方政府績(jī)效考核體系。與此同時(shí)，老年人消費(fèi)能力提升與觀念轉(zhuǎn)變也為市場(chǎng)創(chuàng)造了有利條件。2025年中國(guó)老年人口可支配收入總額預(yù)計(jì)突破15萬(wàn)億元，60后“新老年”群體對(duì)專業(yè)化、個(gè)性化養(yǎng)老服務(wù)的接受度顯著提高，愿意為優(yōu)質(zhì)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)支付溢價(jià)。

物業(yè)企業(yè)向養(yǎng)老領(lǐng)域延伸具有天然優(yōu)勢(shì)。全國(guó)約20萬(wàn)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)覆蓋超過(guò)80%的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)，管理面積超過(guò)350億平方米，與業(yè)主建立了高頻互動(dòng)關(guān)系。物業(yè)人員24小時(shí)在崗，熟悉社區(qū)環(huán)境和業(yè)主需求，能夠低成本實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)的“最后一公里”觸達(dá)。通過(guò)整合社區(qū)閑置資源和引入專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，物業(yè)企業(yè)可以在不改變老年人居住環(huán)境的前提下，提供從基礎(chǔ)生活照料到專業(yè)護(hù)理的多元化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“養(yǎng)老不離家”的美好愿景。

從探索期向規(guī)范發(fā)展期過(guò)渡

“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)模式通過(guò)整合物業(yè)服務(wù)與專業(yè)養(yǎng)老資源，構(gòu)建了覆蓋老年人生活全場(chǎng)景的綜合性照護(hù)體系。從基礎(chǔ)的適老化改造、健康管理到生活照料、緊急救援，再到精神慰藉和智慧養(yǎng)老，物業(yè)企業(yè)充分發(fā)揮社區(qū)駐場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，將養(yǎng)老服務(wù)延伸至老人家門口。

“物業(yè)+養(yǎng)老”模式呈現(xiàn)出多元化、生態(tài)化的發(fā)展格局，主要包含以上七種典型模式。這些模式各具特色：自主運(yùn)營(yíng)型強(qiáng)調(diào)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，資源整合型注重專業(yè)分工，政府合作型突出普惠性質(zhì)，智慧平臺(tái)型依托技術(shù)賦能，全鏈條服務(wù)型覆蓋全生命周期，會(huì)員制型專注高端需求，商業(yè)反哺型實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。當(dāng)前行業(yè)呈現(xiàn)出三大發(fā)展趨勢(shì)：一是頭部企業(yè)趨向采用混合模式組合發(fā)展，二是普遍采用輕資產(chǎn)策略降低投入成本，三是不同區(qū)域根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平選擇差異化路徑。隨著模式不斷創(chuàng)新，“物業(yè)+養(yǎng)老”正從單一服務(wù)向整合醫(yī)療、商業(yè)等多維資源的生態(tài)化平臺(tái)演進(jìn)，為應(yīng)對(duì)老齡化提供了靈活多樣的解決方案。

2025年的“物業(yè)+養(yǎng)老”行業(yè)已從最初的零星試點(diǎn)走向規(guī)模化發(fā)展階段，形成了相對(duì)成熟的服務(wù)體系和商業(yè)模式。從服務(wù)內(nèi)容看，頭部企業(yè)已建立起涵蓋“基礎(chǔ)服務(wù)-增值服務(wù)-專業(yè)照護(hù)”的三級(jí)服務(wù)體系。這種分層服務(wù)體系能實(shí)現(xiàn)服務(wù)范圍的廣覆蓋與精準(zhǔn)對(duì)接。

在商業(yè)模式上，行業(yè)逐漸探索出可持續(xù)的盈利路徑。“基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)+養(yǎng)老服務(wù)包”的訂閱制模式被廣泛采用，老人可根據(jù)需求選擇不同檔次的服務(wù)組合。部分企業(yè)還通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)、長(zhǎng)期護(hù)理險(xiǎn)支付、社區(qū)商業(yè)反哺等方式拓寬收入來(lái)源，降低老年人實(shí)際支付壓力。

技術(shù)賦能成為提升服務(wù)效能的關(guān)鍵抓手。2025年的物業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目普遍配備了智能監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、健康管理平臺(tái)和應(yīng)急響應(yīng)終端。物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備實(shí)時(shí)采集老人活動(dòng)數(shù)據(jù)，AI算法分析異常行為并及時(shí)預(yù)警；健康小屋提供自助體檢并將數(shù)據(jù)同步至家庭醫(yī)生；一鍵呼叫系統(tǒng)直連社區(qū)服務(wù)中心和附近醫(yī)院。這些數(shù)字化手段不僅提高了服務(wù)響應(yīng)速度，還通過(guò)減少人力依賴降低了運(yùn)營(yíng)成本。

行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)取得顯著進(jìn)展。2024年中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)居家養(yǎng)老服務(wù)規(guī)范》對(duì)服務(wù)內(nèi)容、人員資質(zhì)、安全管理等提出了明確要求。同時(shí)，專業(yè)人才短缺問(wèn)題逐步緩解，全國(guó)已有超過(guò)200所高職院校開設(shè)養(yǎng)老護(hù)理相關(guān)專業(yè)，物業(yè)企業(yè)通過(guò)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作培訓(xùn)，累計(jì)培養(yǎng)“物業(yè)+養(yǎng)老”復(fù)合型人才超50萬(wàn)人，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

從區(qū)域分布看，“物業(yè)+養(yǎng)老”發(fā)展呈現(xiàn)明顯的梯度差異。長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀地區(qū)發(fā)展最為成熟，已形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈和多元化的服務(wù)供給。中西部重點(diǎn)城市如成都、武漢等地發(fā)展迅速，但整體覆蓋率仍不足40%，存在巨大發(fā)展空間。三、四線城市尚處于試點(diǎn)探索階段，主要由本地物業(yè)企業(yè)與政府合作推進(jìn)基礎(chǔ)性服務(wù)。這種區(qū)域差異既反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，也預(yù)示著未來(lái)市場(chǎng)增長(zhǎng)的梯度機(jī)會(huì)。

解碼“物業(yè)+養(yǎng)老”三大陣營(yíng)的競(jìng)合之道

2025年“物業(yè)+養(yǎng)老”市場(chǎng)已形成“物業(yè)系、養(yǎng)老系、跨界系”三大陣營(yíng)競(jìng)相發(fā)展的格局，各類主體基于自身優(yōu)勢(shì)探索不同的發(fā)展路徑。

物業(yè)系企業(yè)已成為“物業(yè)+養(yǎng)老”市場(chǎng)的主力軍，呈現(xiàn)出三大顯著特征：一是行業(yè)高度資本化，90%企業(yè)背靠上市物業(yè)公司，依托母公司資源實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展；二是區(qū)域深耕與差異化競(jìng)爭(zhēng)并存，如建業(yè)新生活聚焦河南、綠城服務(wù)主打高端學(xué)院式養(yǎng)老，形成各具特色的商業(yè)模式；三是資源整合能力成為核心競(jìng)爭(zhēng)力，央企背景企業(yè)（如保利、招商）憑借政策與醫(yī)療資源優(yōu)勢(shì)，與科技型（龍湖）、區(qū)域龍頭型（金科）等企業(yè)共同構(gòu)建多層次市場(chǎng)格局。這些企業(yè)通過(guò)智慧化改造、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、會(huì)員制等創(chuàng)新模式，推動(dòng)“物業(yè)+養(yǎng)老”從基礎(chǔ)服務(wù)向?qū)I(yè)化、品質(zhì)化升級(jí)。

專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通過(guò)與物業(yè)合作拓展社區(qū)業(yè)務(wù)，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。上海安康通、北京愛(ài)照護(hù)等企業(yè)輸出專業(yè)護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)體系，物業(yè)企業(yè)則提供場(chǎng)地和客戶資源，這種“專業(yè)賦能+本地運(yùn)營(yíng)”的合作模式在行業(yè)內(nèi)廣為流行。部分機(jī)構(gòu)還探索出“機(jī)構(gòu)-社區(qū)-居家”三級(jí)網(wǎng)絡(luò)模式，如泰康之家通過(guò)“社區(qū)嵌入式養(yǎng)老中心+物業(yè)合作站點(diǎn)”將專業(yè)服務(wù)延伸至家庭場(chǎng)景。值得注意的是，部分區(qū)域性養(yǎng)老品牌通過(guò)與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)企業(yè)深度綁定，形成了穩(wěn)固的城市場(chǎng)域優(yōu)勢(shì)。

跨界企業(yè)帶來(lái)創(chuàng)新活力與資源整合。保險(xiǎn)公司如平安、人壽通過(guò)“保險(xiǎn)產(chǎn)品+養(yǎng)老服務(wù)”模式切入市場(chǎng)，將養(yǎng)老服務(wù)和長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)有機(jī)結(jié)合。科技公司如阿里、京東則提供數(shù)字化解決方案，其智能硬件和云平臺(tái)已成為許多物業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目的技術(shù)底座。醫(yī)藥企業(yè)如同仁堂、九芝堂發(fā)揮健康管理專長(zhǎng)，開展社區(qū)中醫(yī)養(yǎng)老特色服務(wù)。這些跨界參與者不僅豐富了行業(yè)生態(tài)，還促進(jìn)了資源整合與商業(yè)模式創(chuàng)新。

“物業(yè)+養(yǎng)老”的萬(wàn)億賽道即將來(lái)臨

2025年的“物業(yè)+養(yǎng)老”行業(yè)仍面臨服務(wù)質(zhì)量參差不齊、專業(yè)人才結(jié)構(gòu)性短缺、盈利模式可持續(xù)性等挑戰(zhàn)。但隨著政策支持力度加大、市場(chǎng)需求持續(xù)釋放和技術(shù)應(yīng)用不斷深化，這一模式有望在未來(lái)五到十年內(nèi)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，成長(zhǎng)為萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)，并深刻重塑中國(guó)老年人的生活方式。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，把握這一轉(zhuǎn)型機(jī)遇，不僅能夠開辟新的增長(zhǎng)曲線，更能為應(yīng)對(duì)人口老齡化這一社會(huì)挑戰(zhàn)貢獻(xiàn)行業(yè)力量，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)價(jià)值的雙贏。https://www.powerkey.com.cn/
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