從機構整合到技術賦能，再到服務創新，上海市的不動產管理體系愈加高效、透明、便民。

《瞭望東方周刊》記者駱曉昀 編輯鄂璠

2024年10月，上海市長寧區自然資源確權登記事務中心工作人員在售樓現場開展網辦幫辦服務，幫助購房人完成簽約即預告的全程網辦

今年是《不動產登記暫行條例》（以下簡稱“暫行條例”）正式施行十周年，也是全國首本不動產權證書頒發十周年。

土地、房屋、草原、林地、海域皆屬不動產。截至今年3月，全國累計已有2200個市縣實施“交地、交房即交證”改革，惠及1800萬權利人；累計辦理“帶押過戶”40多萬件；累計773個重點區域實現自然資源登簿“上戶口”。

十年來，不動產登記從“分散”到“統一”，從“紙質證書”到“電子證照”，實現了從量變到質變的跨越式發展。

產權制度革新

2015年3月1日，暫行條例正式實施，全國首本不動產權證書也于當日頒發。2023年4月25日，自然資源部宣布，我國全面實現不動產統一登記。

2024年4月25日，在上海工作多年的孫穎打通了上海市長寧區登記中心的咨詢電話，她猶疑地問道：“聽說不用回杭州就能辦夫妻房產轉移登記，是真的嗎？”

當日，長寧區與杭州市登記部門迅速聯動，通過長三角政務服務“遠程虛擬窗口”架起溝通橋梁。屏幕兩端的工作人員實時核驗身份、同步調取電子證照，孫穎在家附近的長寧區登記中心完成人臉識別與電子簽名，15分鐘后受理憑證便已生成。

從往返滬杭數次，到一個電話解決問題，孫穎感受到的民生溫度，是暫行條例實施十周年的成果之一。

上海市登記局負責人告訴《瞭望東方周刊》：“暫行條例對不動產登記機構、登記簿冊、登記程序、登記信息平臺‘四統一’作出詳細規定。‘四統一’框架的確立，奠基了中國產權制度改革的十年碩果。”

為協調推進全市不動產統一登記工作，上海在2014年9月專門成立了上海市不動產統一登記工作領導小組。2016年6月12日，奉賢區在全市率先實施不動產統一登記。同年7月5日，上海市首本不動產權證書和登記證明在奉賢區不動產登記大廳頒發。2018年1月，上海推出不動產登記“全·網·通”服務，實現線上線下融合辦理，提升登記效率和便利度，成為全國“互聯網+不動產登記”的先行范例。

“全·網·通”服務改革前，居民查詢房屋狀況、審稅、申請登記、領證，至少要線下跑三次，買賣完成需歷時41天。改革后，居民只需跑一次，5個工作日就能完成。

2021年4月，上海落實《自然資源部關于做好不動產抵押權登記工作的通知》，調整抵押權登記流程，明確公益設施不得抵押、擔保范圍記載方式等，適應《中華人民共和國民法典》對物權保護的新要求。同年，不動產抵押登記“不見面辦理”在上海市推廣。

企業間不動產轉移登記只需一個環節90分鐘，當場繳稅、當場辦結；個人線下辦理轉移登記“即時辦結、同窗出證”，立等可取，只跑一次；實現包括帶押過戶、水電氣視聯辦過戶等改革舉措。

惠企場景不斷升級

2018年，上海市為進一步服務企業獲取經營場所、辦理不動產登記等事項，在不動產登記大廳設立企業服務專窗。此后一年間，接連實現企業間轉移登記“全程網辦”，交地、交證、抵押聯辦，推行帶押過戶和帶押轉貸抵押等惠企措施。

2021年，上海服裝集團拓展投資領域業務，需要過戶一幢屬于上海菱熙置業有限公司的商務樓宇。

“在長寧區登記中心工作人員的指導下，我們查詢登記系統后了解到該樓宇所有的基本信息，并得知這幢樓宇存在抵押情況。依照改革前的模式，過戶存在抵押情況的房產需要先解押，相關流程耗時長、環節多。同時，解押辦理需買方墊付資金。相關樓宇標的超過4億元，解押費高達數千萬元。”上海服裝集團地產部工作人員趙倩告訴《瞭望東方周刊》，“登記中心的工作人員考慮到企業的顧慮，指導我們通過預告登記實現帶押過戶。不需解押、墊資，保有原抵押狀況，辦理過戶手續。”

預告登記是一種不動產登記制度，主要用于保障將來實現物權。“對于存在抵押情況的物業轉換登記，買方企業會存在一定顧慮。如果賣方企業在合同簽訂后，再次抵押相關物業，會造成買方墊付資金風險。預告登記可規避由此引發的相關風險。”長寧區登記中心登記受理科科長劉壽松告訴《瞭望東方周刊》。

據介紹，辦理當天，在買賣雙方和長寧區登記中心的合作下，現場僅用90分鐘即辦結。

保利置業旗下的上海盛朗玥房地產開發有限公司和上海盛茗悅房地產開發有限公司，2019年就參與上海市楊浦區地塊項目開發，此后不斷追加投資。截至目前，楊浦區定海街道152街坊住宅項目已于2024年12月交付，另兩處住宅項目還在開發中。

保利置業上海公司開發報建總狄海東告訴《瞭望東方周刊》：“2023年8月25日，楊浦首例商品住宅項目‘交地即交證’也是我司投資的。當日，政府把土地交付給開發商，同時交付了土地證。”

2023年8月25日，上海市楊浦區規劃和自然資源局與上海盛朗玥房地產開發有限公司舉行“交地即交證”發證儀式，標志著楊浦首例“交地即交證”項目順利落地

依托上海市“一網通辦”平臺，這個項目跑出了楊浦加速度，從原來的10個工作日縮短至2個工作日，為企業贏得寶貴時間。

“我們主動對接企業，成立‘企業服務專班’，設置‘企業服務專員’，發揮‘市-區-項目單位’三級協調聯動機制，將原‘串聯辦理’升級為‘并聯推進’。幫助企業早拿地、早開工、早入市，打造更高效便捷的‘全生命周期’政務服務平臺。”楊浦區登記中心副主任唐曉宇告訴《瞭望東方周刊》。

2025年2月5日，上海市優化營商環境大會召開，《上海市聚焦提升企業感受 持續打造國際一流營商環境行動方案》發布。自2018年以來，上海連續8年在春節假期后召開全市優化營商環境大會，并出臺行動方案，一年更新一個版本，如今已是“8.0版”。為落實“8.0版”行動方案要求，上海市不動產登記將繼續依托“一網通辦”平臺，通過推行各類不動產登記高頻業務“全程網辦”來簡化流程、提高效率，并且全面實施長三角地區不動產登記一體化“跨省通辦”。

登記為民

2023年被評為上海“最美不動產登記人”的唐曉宇，從事登記工作已有20多年，他的職業生涯經歷了上海不動產登記的整體發展歷程：從不動產登記多部門多窗口辦理到如今一窗受理、網上辦理；從暫行條例頒布到“一網通辦”“智能秒辦”“全程網辦”“跨省通辦”。他說：“依法登記守初心，為民服務暖民心”是自己職業生涯的寫照。

2024年11月，楊浦區市光路“玥宸雅園”開盤，預售簽約當天，唐曉宇帶領兩位同事組成現場服務專班，將工作窗口前移至銷售現場，為購房群眾提供現場咨詢和“全程網辦”服務。通過“一網通辦”平臺，線上辦理不動產預告登記，實現了“網簽備案和預告登記”的聯辦模式。

售樓現場買賣雙方登錄上海市“一網通辦”平臺，直接讀取電子證照，通過電子簽名和電子印章一次性完成材料簽署，15分鐘左右即可完成相關線上申請，后臺工作人員完成線上受理、審核后，購房人即在第一時間收到不動產預告登記證明的電子證書。楊浦區真正實現了網簽備案和預告登記的全程網辦，群眾“一次都不用跑”，而且網簽后立即同步辦理預告登記，也進一步保障了購房人合法權益。目前，楊浦區已全面開展了預告登記“全程網辦”業務。

自2020年起，上海市就積極參與建立長三角區域不動產登記“跨省通辦”聯合工作機制。2024年，自然資源部制定《深化長三角區域不動產登記一體化“跨省通辦”改革工作方案》，梯次推進長三角“全程網辦”“跨省通辦”，逐步實現全地域全類型全覆蓋。

2024年5月，戴欣在蘇州光大銀行內焦急踟躕，長寧區登記中心接到了她打來的962988熱線。“她的客戶急需辦理長寧區房產抵押，卻困于異地，往返不便。”劉壽松說。

在兩地登記部門的聯調測試下，滬蘇窗口首次實現抵押業務全流程線上流轉。材料核驗、電子簽章、數據歸檔一氣呵成，全程無需任何人跨城奔波。掛斷電話前，戴欣忍不住感嘆長三角不動產登記“跨省通辦”帶來的便利。

這場跨越行政壁壘的接力背后，是聚焦民生的技術革新，而技術革新最終指向服務的溫度。“不動產登記目的是保護產權。”上海市登記局負責人說，“不動產登記機構將持續發力，秉持登記為民的宗旨，持續優化登記服務，應用新技術，開發新的服務模式，不斷提升企業群眾滿意度和獲得感，為經濟社會發展筑牢堅實的產權底板。”

據統計，目前長三角不動產登記網辦率超70%，近3000件業務通過“遠程虛擬窗口”完成，“跨省通辦”后居民平均辦理經濟成本每件可以節約1000元左右。

從機構整合到技術賦能，再到服務創新，上海市的不動產管理體系愈加高效、透明、便民。

（本文刊載于《瞭望東方周刊》2025年第13期，總第936期）

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