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在婚姻家庭財產糾紛領域，夫妻共同財產的處分規則一直是司法實踐中的重要審查內容。本案中，涉及夫妻共同房產未經配偶同意被單方處分，進而引發合同效力爭議。本文將從法律關系、證據認定、裁判邏輯等維度，深度解析此類案件的核心要點與維權關鍵。

一、案情梳理

（一）家庭關系與房產權屬基礎

被繼承人趙建國存在兩段婚姻關系。第一段婚姻期間，與配偶孫曉燕育有四名子女，分別為長子趙鵬、次子趙輝、長女趙琳（已過世，其女周雨為本案被告之一）、次女趙雯。孫曉燕離世后，1988 年趙建國與李淑蘭締結婚姻關系，婚后二人未生育子女 。2002 年 3 月，趙建國通過房改售房程序，以成本價購得位于北京市海淀區的一號房屋。購房過程中，使用了趙建國與李淑蘭的工齡優惠，且房屋產權登記在趙建國個人名下。

（二）房屋交易爭議事實

因趙建國與李淑蘭晚年均身患疾病，二人處于分居狀態。趙建國隨次子趙輝共同生活，李淑蘭則由胞妹李淑芬照料，并繼續居住于一號房屋內，房屋產權證亦由李淑蘭保管。2018 年 10 月，趙建國單方面將一號房屋產權證掛失并重新補辦。次年 1 月 22 日，趙建國與孫女周雨簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，合同約定周雨以 100 萬元價格購買該房屋，并完成不動產轉移登記手續 。經法院審理查明，在此次交易中，周雨并未實際支付合同約定的購房款項。

2023 年，李淑蘭經司法程序被認定為限制民事行為能力人，法院指定李淑芬為其監護人。在后續針對趙建國遺產繼承的訴訟過程中，李淑蘭方獲悉一號房屋已被處分，遂向法院提起訴訟，請求確認趙建國與周雨簽訂的房屋買賣合同無效，并要求被告承擔本案訴訟費用。

（三）被告抗辯主張

趙鵬、趙輝、趙雯、周雨：辯稱一號房屋來源與趙建國第一段婚姻家庭緊密相關，且趙輝曾對購房出資 3 萬元。基于房屋取得的歷史背景及出資情況，主張趙建國與趙輝對房屋享有的產權份額合計超過三分之二，具備合法處分權 。同時強調趙建國在進行房屋交易時具備完全民事行為能力，合同系雙方真實意思表示；實施掛失過戶行為，是為防范李淑蘭利用產權證進行抵押，損害家庭財產權益。

（四）法院查明事實

一號房屋購置于趙建國與李淑蘭婚姻關系存續期間，依據相關法律規定，應認定為夫妻共同財產，且雙方未對房屋產權份額作出書面約定；

趙建國未經李淑蘭同意，擅自掛失房產證并與周雨簽訂房屋買賣合同，周雨未履行支付購房款的合同義務；

李淑蘭在遺產繼承訴訟中才知曉房屋被處分的事實；

李淑蘭已通過司法程序被認定為限制民事行為能力人，李淑芬為其合法監護人 。

二、案件分析

（一）房屋權屬性質的法律認定

根據《中華人民共和國民法典》相關規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，除有特殊約定外，歸夫妻共同所有。一號房屋購于趙建國與李淑蘭婚姻存續期間，雖登記在趙建國一人名下，但購房時使用雙方工齡優惠，且無證據證明雙方對產權份額另有約定，因此應認定為夫妻共同共有財產 。被告主張的其他主體享有產權份額，因缺乏明確的法律依據及書面約定，無法得到法院支持。

（二）合同無效的法理分析

無權處分行為：夫妻雙方對共同共有的財產，享有平等的處理權。趙建國未經配偶李淑蘭同意，擅自處分夫妻共同房產，其行為已構成無權處分。

惡意串通認定：從交易行為來看，周雨未實際支付購房款卻完成房屋過戶登記；在辦理產權轉移登記時，趙輝同時代理買賣雙方，且房屋交易價格顯著低于市場價值，交易雙方還選擇自行劃轉款項，規避不動產登記部門的資金監管。綜合以上情形，依據《民法典》關于 “行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效” 的規定 ，足以認定趙建國與周雨之間存在惡意串通，損害李淑蘭合法權益的行為。

三、裁判結果

法院經全面審理后作出判決：

確認趙建國與周雨于 2019 年 1 月 22 日就一號房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

駁回李淑蘭的其他訴訟請求 。

四、案件啟示

（一）夫妻共同財產保護策略

產權登記規范化：即使房產登記在夫妻一方名下，對于婚后取得的房產，建議通過不動產登記變更程序，明確雙方共有關系。在房產證上加名或簽訂書面財產協議，能夠有效避免單方擅自處分的風險。

重大財產處分程序：涉及夫妻共同財產的買賣、抵押等重大處分行為，夫妻雙方必須共同簽署相關法律文件 。任何一方不得隱瞞、擅自處理，否則可能面臨合同無效的法律后果。

證據留存意識：妥善保管購房合同、付款憑證、產權登記證書等重要資料 。若發現配偶存在擅自處分共同財產的跡象，應及時采取證據保全措施，并咨詢專業律師。

（二）房產交易風險防控要點

產權盡職調查：在房產交易前，買受人應通過不動產登記機構，全面查詢房屋產權歸屬、是否存在共有人、是否設有抵押等權利負擔情況。確保交易標的權屬清晰，避免陷入權屬糾紛。

交易流程合規化：嚴格按照市場價格進行交易，通過資金監管賬戶支付購房款，拒絕私下劃轉款項 。規范的交易流程不僅能保障交易安全，還能有效避免被認定為惡意串通。

親屬交易謹慎化：親屬之間進行房產交易，同樣需要遵循法律法規和市場規則 。切不可因親屬關系而簡化程序，否則可能導致交易行為無效，損害當事人合法權益。

（三）法律風險應對建議

若發現夫妻共同財產被擅自處分，權利人應及時尋求專業法律幫助 。通過向法院提起訴訟，請求確認合同無效、返還財產等方式維護自身權益。同時，關注家庭成員的民事行為能力狀態，對限制民事行為能力人的財產管理，應嚴格遵循法律規定的監護程序。如遇類似法律問題，歡迎隨時私信，獲取專業、個性化的法律解決方案。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）